"Sở hữu 1 nơi an cư lâu dài" luôn là nhu cầu, là ước muốn của đa số mọi người. Kinh tế Xã hội càng phát triển, các bạn trẻ ngày càng tài giỏi, khả năng sở hữu được nhà từ trước 35 tuổi ngày càng nhiều, thậm chí gần đây có nhiều bạn trẻ đã có thể sở hữu nhà khi chưa tròn 30 tuổi. Bên cạnh đó, cũng có không ít bạn có quan điểm “Chấp nhận ở thuê cả đời” vì muốn “Ưu tiên cuộc sống thoải mái hơn tạo dựng 1 nơi an cư vững bền”, không muốn “cày mấy chục năm chỉ để nuôi căn nhà”. Không có sự đúng sai giữa 2 quan điểm, tất cả là sự lựa chọn.
Dưới đây là một số câu hỏi được trả lời bởi ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia Tư vấn BĐS độc lập, các bạn đọc và lựa chon cũng như đưa ra quan điểm của mình.
1. Hiện tại, giá nhà cho thuê ở các quận, huyện giao động từ bao nhiêu đến bao nhiêu?
Thị trường Phòng Cho Thuê dài ngày (hợp đồng trên 6 tháng) phổ biến có thể chia làm 3 nhóm chính: Phòng trọ nhà cấp 4 giá dưới 2tr dành cho công nhân và các sinh viên nghèo; Phòng trọ nhà kiên cố giá 2,5tr - 4,5tr dành cho dân văn phòng và sinh viên trung bình - khá; Phòng cao cấp giá 5tr - 7tr dành cho người đi làm thu nhập cao và sinh viên nhà giàu.
Bên cạnh đó, còn có phân khúc chung cư cho thuê 8tr - 20tr dành cho các cặp gia đình 30 - 45 tuổi có thu nhập khá. Nhóm này đi thuê do chưa đủ điều kiện mua nhà như mong muốn (tiêu chuẩn/ tiện ích, gần trung tâm, gần chỗ làm, gần nơi con học,...). Họ cũng có thể đã sở hữu nhà nhưng tài chính chưa đủ mua ở nơi đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, nên cho thuê nhà của mình rồi bản thân đi thuê lại chung cư đáp ứng nhu cầu cuộc sống. Cũng có thể họ đã thực hiện kế hoạch mua nhà và đang chờ chủ đầu tư xây dựng bàn giao.
Ngoài ra, còn có phân khúc thị trường ngách là căn hộ dịch vụ cho thuê dài ngày 8tr - 12tr/tháng. Phân khúc này không phổ biến, chỉ tập trung ở một số khu vực trung tâm, khu chuyên biệt có nhiều người nước ngoài sinh sống làm việc lâu dài tại VN. Phân khúc này thường phải mix giữa cho thuê dài ngày với cho thuê ngắn ngày, kết hợp với phòng ốc to (trên 35m2), tiện nghi nội thất đầy đủ, và giá cho thuê đã bao gồm dịch vụ buồng phòng như khách sạn.
2. Theo anh, có nhiều người lựa chọn thuê nhà để an cư lâu dài thay vì mua nhà không?
“Sở hữu 1 nơi an cư lâu dài” luôn là nhu cầu, là ước muốn của đa số mọi người. Chỉ một số ít có quan điểm sống “Ưu tiên hưởng thụ cuộc sống thoải mái hơn tạo dựng 1 nơi an cư vững bền”. Không có sự đúng sai giữa 2 quan điểm, tất cả là sự lựa chọn: Bạn có thể chọn hưởng thụ sống thoải mái khi người khác tập trung cho việc An Cư. Và khi người khác đã An Cư bạn vẫn ở thuê (hoặc về quê) và chê trách “sao giá nhà cao quá”.
Do đó, không phải đa số mọi người chọn thuê nhà để an cư, mà do khả năng tài chính chưa đủ, hoặc chưa tính được kế hoạch tài chính đủ bài bản rõ ràng để tự tin thực hiện. Hoặc cũng có thể họ đã sở hữu nhà, nhưng tài chính chưa đủ mua ở nơi đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, nên cho thuê nhà của mình rồi bản thân đi thuê lại nhà ở nơi đáp ứng nhu cầu cuộc sống. Cũng có thể họ đã thực hiện kế hoạch mua nhà và đang chờ chủ đầu tư xây dựng bàn giao.
3. Lượng người thuê nhà đang có xu hướng tăng hay giảm? Vì sao?
Thị trường cho thuê thật ra chỉ tập trung phát triển mạnh ở SG, HN, 2 nơi có đông dân lao động nhập cư, sinh viên vì có nhiều đơn vị sản xuất kinh doanh và trường học. Ở các tỉnh đa số chỉ là phân khúc phòng cho công nhân tập trung chính quanh các khu công nghiệp.
5 năm qua, giá Nhà Ở tăng trung bình 100% - 150% (Ví dụ: chung cư 25tr/m2 / 40tr/m2 thời 2017, giờ chất lượng vị trí tương đương phải mở bán 50tr - 60tr/m2 / 80tr/m2; nhà mặt đất 2 tỷ 60m2 ở quận cách trung tâm 8km giờ ko dưới 4 tỷ). Trong khi đó, thu nhập của đại đa số người dân là từ lương, nếu không có thăng tiến lên chức hay thay đổi công việc, chỉ tăng 3%-5%/năm, 15% - 25% sau 5 năm (Ví dụ: lương 15tr thời 2017 tăng trượt giá thành 18tr - 20tr cho vị trí công việc tương đương). Định lượng nhanh thì rõ ràng trong 5 năm qua, giá Nhà Ở tăng nhanh gấp 5-6 lần mức tăng lương. Do đó, việc sở hữu nhà ngày càng rời xa tầm tay người có nhu cầu An Cư, làm tăng lượng người thuê nhà.
Để tăng cơ hội sở hữu nhà, Chúng ta cần chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính sớm Cho việc mua nhà, và nỗ lực tăng thêm thu nhập, hạn chế chi tiêu tiêu sản. Quan trọng nhất, thay vì chờ "đủ tiền mới mua nhà", thì hãy "chốt giá hiện tại, trả góp tương lai".
4. “Thuê nhà” thì có lợi thế gì so với “mua nhà”?
Giảm áp lực tài chính phục vụ cho việc mua căn nhà. Trong 10-20 năm người mua nhà phải chắt bóp tiết kiệm, mình sẽ có cuộc sống thoải mái hưởng thụ hơn.
Dễ dàng chọn được nơi nơi đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt: tiêu chuẩn nhà, diện tích nhà, hạ tầng tốt, nhiều tiện ích, gần trung tâm, gần chỗ làm, gần nơi con học.
Dễ dàng thay đổi chỗ ở khi cần thay đổi môi trường sống, thay đổi theo nơi học tập làm việc.
5. Ngược lại, “thuê nhà” có những hạn chế gì so với “mua nhà”?
Không “tích lũy” được tài sản, không có “của để dành”, do có sẵn tiền rủng rỉnh trong người nên dễ mua sắm, đi chơi, hưởng thụ.
Không tận dụng được lợi nhuận từ việc tăng giá nhà, hoặc chí ít là giữ tiền tránh mất giá, và càng ngày càng khó đủ tài chính mua được nhà.
Không có được “tổ ấm” đúng nghĩa, do không thể thay đổi thiết kế, bố trí công năng nhà, hay mua sắm vật dụng thoải mái theo ý thích của mình.
Tâm lý bản thân, gia đình, con cái không tự tin thoải mái khi những người đồng lứa đã sở hữu nhà, trong khi mình vẫn ở thuê.
Không ổn định lâu dài chỗ ở, phải đổi chỗ khi người chủ cho thuê không có nhu cầu cho thuê tiếp.
6. Theo anh, những cặp vợ chồng trẻ thuê đi nhà thì thường tìm phân khúc nhà bao nhiêu tiền/tháng?
Thu nhập sẽ quyết định việc chọn nơi ở, thường họ sẽ chi 15% - 20% thu nhập cho Chỗ Ở của mình. Cặp vợ chồng trẻ U30 nếu làm công nhân hoặc lao động phổ thông có tổng thu nhập khoảng 14tr - 20tr/tháng (7tr - 10tr/người), chi cho việc thuê trọ 2tr - 3tr (đã bao gồm chi phí điện nước). Cũng U30 đó nếu làm nhân viên văn phòng thì tổng thu nhập 2 vợ chồng phổ biến khoảng 20tr - 30tr/tháng, chi cho Chỗ Ở 3,5tr - 6tr bao gồm điện nước.
7. Nếu chỉ tích lũy có 30-50% giá trị nhà thì có nên mua nhà trả góp không?
Điều này phụ thuộc vào 2 yếu tố : “Thu Nhập Đều” hàng tháng - khoản thu nhập ít bị thay đổi biến động, và “Tiền Bỏ Heo” hàng tháng - số tiền còn lại sau khi trừ chi phí sinh hoạt.
Mọi người thường chỉ lấy thu nhập một người để tính bài toán tài chính khi mua nhà, mà quên mất thực tế phải dùng tổng thu nhập và tiền tích lũy của cả 2 vợ chồng. Vì căn nhà thường là tổ ấm của một gia đình, chứ ít khi dành riêng để một người ở một mình suốt đời.
Ví dụ 2 vợ chồng có tổng thu nhập 35tr từ lương cố định, thêm 10tr từ thưởng bonus hay làm thêm job khác, hoặc cuối năm người được thưởng thêm 30tr tháng 13, thì Thu Nhập Đều chỉ là 35tr/tháng, khoản 10tr làm thêm hay tiền thưởng cuối năm kia xem như tiền để dành, xài Tết hay dự phòng các chi phí phát sinh khác.
Với 2 vợ chồng chưa có con thì chi phí sinh hoạt nếu tiết kiệm khoảng 15tr/tháng (tiền ở 4tr, ăn uống 6tr, chi phí sinh hoạt khác 5tr). Trích quỹ dự phòng 3tr thì mỗi tháng “Tiền Bỏ Heo” dư ra 17tr. Nếu mua nhà có thể ở ngay thì “Tiền Bỏ Heo” thêm được 3tr từ tiền thuê trọ, thành 20tr/tháng. Số tiền 20tr này sẽ cover được cho khoản vay khoảng 1,4 tỷ với kì hạn 20-25 năm. Vậy nếu xác định mua nhà, với căn nhà 2 tỷ thì khoản vay 1,4 tỷ chiếm 70%, với căn nhà 2,8 tỷ thì khoản vay này chiếm 50%.
Trường hợp gia đình có thêm em bé, thì chi phí cho con khoảng 5tr/cháu phù hợp với vợ chồng thu nhập 35tr/tháng. Khi đó, “Tiền Bỏ Heo” bị giảm xuống, bài toán mua nhà sẽ khó hơn, nên nhiều vợ chồng trẻ muốn chậm có con để tập trung cho nhà cửa, hoặc phải “cày” thêm việc để tăng thu nhập bù vào cho phần của đứa con.
8. Làm sao để tìm được căn nhà vừa túi tiền vừa có đủ tiện nghi? Điều này có khó không?
Điều này là không thể. Vì “nhu cầu” của con người luôn cao hơn “năng lực tạo ra thu nhập”, nên không sản phẩm nào có thể đáp ứng được tiêu chí “Làm theo năng lực, hưởng theo nhu cầu”, nghĩa là túi tiền tôi chỉ có 10đ nhưng nhu cầu của tôi là phải được hưởng các sản phẩm trị giá 15đ, rồi luôn kêu gào thảm thiết “các sản phẩm đó phải giảm giá cho vừa với túi tiền của tôi”.
Dù là mua nhà hay mua bất cứ gì, cũng cần phải cân đối giá trị phù hợp với thu nhập của mình. Đừng đòi hỏi những căn nhà ở vị trí gần trung tâm, gần chỗ làm chỗ học, diện tích phải rộng "như nhà người ta", hay những dự án mới đẹp xịn sò trong khi thu nhập của mình không đủ đáp ứng. Ví dụ, có thu nhập 65 triệu thì mua nhà 3,5 tỷ; nếu thu nhập 45 triệu thì mua nhà 2 tỷ (chung cư cũ, hay nhà nhỏ 20m2-30m2 ở quận xa); nếu thu nhập chỉ 35 triệu thì mua chung cư cũ ở quận ven 1,4 tỷ. Trường hợp thu nhập dưới nữa thì gần như khó có khả năng mua nhà, hoặc phải đánh đổi sống tiết kiệm hi sinh nhiều thú vui khác trong vài năm đến khi có thu nhập tốt hơn.
Vậy không lẽ "Việc mua nhà không dành cho tất cả mọi người? Làm sao người nghèo có thể mua được nhà?" Đáng tiếc, điều này là hoàn toàn chính xác. Cái điện thoại 30 triệu, chiếc xe máy 100 triệu, quần áo giày dép hiệu tiền triệu,... dù là những mặt hàng ít giá trị hơn căn Nhà, cũng đã không phải dành cho tất cả mọi người. Do đó, căn nhà thành phố – Một tài sản của đời người – cũng chỉ dành cho những người nỗ lực và xứng đáng. Trong bình diện chung xã hội, người khá (thu nhập trên 20 triệu đồng) còn chưa có nhà, thì người trung bình (thu nhập 10-15 triệu) và người nghèo (thu nhập dưới 8 triệu) sao mua nhà nổi.
So với các nước tiên tiến khác mà chúng ta vẫn thường hay so sánh, trừ khi có sẵn nhà của cha mẹ và được làm việc gần nhà, những người thu nhập dưới mức khá cũng phải ở thuê cả đời khi lên thành phố làm việc. Vậy thay vì nằm than thở chờ giá nhà giảm về phù hợp với thu nhập của mình, hãy nỗ lực giúp mình (hoặc đời con mình) thoát nghèo, thoát trung bình để có cuộc sống tốt hơn.
Lê Quốc Kiên
