Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau.
Theo đó, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản khác xác định được giá trị cụ thể tại thời điểm đặt cọc, không bao gồm ngoại tệ, các loại giấy tờ có giá, quyền tài sản khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là trả trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.
Đối với đặt cọc:
- Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.
Lưu ý CƠ SỞ PHÁP LÝ về HẬU QUẢ của việc không làm rõ vấn đề số tiền các bên giao nhận là tiền đặt cọc hay tiền trả trước: tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ–CP (hiệu lực từ 15/05/2021) quy định: "Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước."
Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc bên mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau.
Tiếp theo, các bên cần minh bạch khoản bồi thường, phạt cọc (phạt vi phạm cam kết) khi xảy ra tranh chấp.
Theo quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác.
Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại”.
Có nghĩa rằng, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, các bên phải thỏa thuận rõ, bên vi phạm phải chịu những khoản gì? các khoản này có giá trị cụ thể là bao nhiêu?
Việc các bên làm rõ những hậu quả (nếu có) này ngay từ đầu sẽ giúp cho mỗi bên ý thức được trách nhiệm của mình trong giao dịch mà mình tham gia, lượng trước được mức độ thiệt hại tài chính, trách nhiệm pháp lý mình sẽ phải gánh chịu nếu tự ý phá vỡ những cam kết mà mình đã xác nhận trước đó. Đồng thời, đây cũng là cơ sở đầy đủ để các cơ quan tố tụng không phải mất nhiều thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài cần xác minh đối chứng.
Trong giao dịch mua bán nhà, đất, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của người mua. Bởi số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản thường rất lớn, giá trị chuyển nhượng cao, nếu bên bán bất ngờ “hủy kèo” mà không bồi thường thì bên mua sẽ là người chịu thiệt.
Theo đó, khi Người bán đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc, Người bán còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng. Người mua lưu ý phải xem xét kỹ điều khoản về tiền phạt/ bồi thường này để bảo đảm quyền lợi cho mình.
Vậy có phải trong mọi trường hợp 1 trong 2 bên hủy kèo, buộc phải hủy kèo thì đều chịu bị phạt/bồi thường/mất tiền đặt cọc ????
Câu trả lời là KHÔNG, Pháp luật còn có quy định (các bạn tự tra cứu nhé) và các bên vẫn có thể có thỏa thuận dễ chịu hơn, linh hoạt và thiện ý hơn trong nội dung hợp đồng đặt cọc.
VÀ CUỐI CÙNG ĐẶC BIỆT CẦN LƯU Ý:
Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc là một khoản tiền nhất định, được hiểu là số tiền đặt cọc chứ không phải là mảnh đất, lô đất mà các bên đang hướng đến. Và lưu ý, phải là tiền Việt Nam.
DÀNH CHO BÊN MUA, mọi yêu cầu về bồi thường/phạt vi phạm chỉ có giá trị khi bạn đã giao dịch với người/những người bên bán hợp pháp hoặc đại diện hợp pháp của bên bán.
Nếu bên bán trong hợp đồng không phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc đại điện hợp pháp của bên bán hoặc còn thiếu người có quyền sở hữu chung thì Hợp đồng đặt cọc đã ký không có đủ giá trị pháp lý, thậm chí là vô hiệu thì quyền lợi của Người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ, thậm chí là mất trắng, nếu bạn đã giao dịch đặt cọc với những người không phải là chủ sở hữu được PL công nhận. Khi đó việc đòi lại quyền lợi của bạn sẽ trở nên vô nghĩa, mặc dù Hợp đồng đặt cọc bạn viết rất bài bản.
DÀNH CHO BÊN BÁN
Dù tài sản giao dịch có giá trị cao hay thấp, bên bán cũng lưu ý rằng, mọi yêu cầu của mình đưa ra cần hợp lý, không yêu cầu nhận cọc số tiền quá lớn mà đi kèm với những thỏa thuận lỏng lẻo và chấp nhận ký vào những Hợp đồng đặt cọc có nội dung phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại quá nặng nề.
Bên bán cũng cần lường trước được những vướng mắc pháp lý (xem xét hồ sơ pháp lý tài sản và chủ tài sản), vướng mắc thủ tục hành chính, thời hạn hoàn thành liên quan đến các thủ tục pháp lý liên quan đến các yêu cầu của bên mua để tránh rơi vào tình trạng không thể thực hiện đúng các cam kết trong Hợp đồng đặt cọc đã ký, dẫn đến việc bị phạt vi phạm và/hoặc bồi thường thiệt hại.
Thực tế, bên bán đôi lúc không am hiểu, không phải là người giao dịch thường xuyên nên sẽ không lường trước được những mánh khóe, cạm bẫy khi mà bên mua họ không thiện chí mua bán ngay từ đầu. Nhiều người khá vô tư khi cho rằng đâu ai rảnh hơi mà mang tiền của mình đi đặt cọc mua bán rồi lại đi kiếm chuyện này nọ. Xã hội bây giờ không hiếm những trường hợp như thế, đặc biệt là người ta đánh vào lòng tham của người khác để trục lợi.
Tốt nhất, mọi giao dịch cần được đánh giá được hậu quả ngay từ đầu, trên cơ sở có cân nhắc đến các rủi ro, vướng mắc có thể xảy đến để chúng ta định giá được thiệt hại và xử lý thiệt hại ở góc độ nhân văn nhất có thể, nếu giao dịch mua bán không được "thuận buồm xuôi gió.
Theo Hoa Pham
