PHẦN 1: DỰ ÁN NGÀY CÀNG ĐẸP, KHOẢN ĐẦU TƯ VẪN ÂM
Lúc mua nhìn bản phối cảnh, kỳ vọng sau này khu đô thị hoàn thiện, căn nhà sẽ tăng giá.
Đến khi công viên đẹp, trung tâm thương mại hoạt động, trường học, bệnh viện hiện hữu, hạ tầng dần thành hình… có người lại phải đăng tin cắt lỗ.
Đáng suy nghĩ ở chỗ: những điều mình chờ đang xuất hiện, nhưng lợi nhuận mình mong vẫn chưa đến.
Theo mình, muốn hiểu chuyện này phải nhìn cả nguồn cung, giá mua và sức chịu đựng tài chính của người sở hữu.
Vừa là cư dân, vừa là nhà môi giới theo Vinhomes đã lâu, An chia sẻ 5 lý do chính sau, để các bạn tham khảo:
1. MUA THÌ THẤY CĂN MÌNH ĐẸP, BÁN MỚI THẤY CĂN NÀO CŨNG GIỐNG CĂN MÌNH
Grand Park có quy mô khoảng 271 ha, với hàng chục nghìn căn hộ. Quy mô lớn giúp hình thành hệ tiện ích phong phú, đồng thời tạo ra rất nhiều lựa chọn cho người mua.
Lúc xuống tiền, mình thích căn này vì tầng đẹp, hướng hợp, diện tích vừa túi tiền.
Lúc bán, khách lại so căn của mình với hàng loạt căn cùng tòa, cùng phân khu, rồi cả những phân khu bên cạnh.
Ví dụ, mình muốn bán 3 tỷ. Một chủ khác có căn tương đương, cần tiền nên chấp nhận 2,8 tỷ.
Khách sẽ hỏi ngay: căn của anh có gì hơn để tôi trả thêm 200 triệu?
Nếu khác biệt không đủ rõ, giữ giá sẽ khó.
Một tin rao thấp chưa đại diện cho giá cả khu. Nhưng khi nhiều chủ cùng giảm và xuất hiện giao dịch ở mức thấp hơn, người bán còn lại bắt đầu chịu áp lực.
Tiện ích chung ai cũng được hưởng. Còn khi chuyển nhượng, mỗi chủ nhà phải tự tìm lý do để khách chọn căn của mình.
2. MUA SẢN PHẨM ĐẠI TRÀ, KỲ VỌNG LỢI NHUẬN KHAN HIẾM
Đây là chỗ mình nghĩ nhiều người đã đặt sai kỳ vọng.
Mua một loại căn có nhiều sản phẩm thay thế, nhưng lại mong tăng nhanh như một tài sản hiếm.
Mua để đón quá trình phát triển của đại đô thị trong nhiều năm, nhưng kế hoạch tài chính chỉ cho phép giữ một, hai năm.
Một căn hộ có thể rất phù hợp để ở, để tích lũy dài hạn. Nhưng nếu mua với mục tiêu lướt sóng nhanh, lợi nhuận cao, sản phẩm và kỳ vọng đã lệch nhau từ đầu.
Khi xuống tiền, nhà đầu tư thường tính cả tương lai: Vành đai 3, kết nối sân bay Long Thành, tiện ích mới, cư dân đông hơn.
Một phần kỳ vọng ấy có thể đã nằm trong giá mua.
Đến khi hạ tầng thành hình, thị trường còn phải xem đi lại thuận tiện hơn bao nhiêu, có thêm người về ở không, nhu cầu thuê có tăng không.
Một con đường mới có thể tăng sức hút. Nhưng nếu lượng căn đang chào bán vẫn lớn, lực mua mới có thể chỉ đủ hấp thụ hàng, chưa đủ đẩy giá lên mạnh.
Mua bằng câu chuyện của 5–10 năm, nhưng đòi kết quả sau 12–24 tháng, rất dễ thất vọng.
3. CÚ TÁT CỦA LÃI SUẤT: GIÁ NHÀ CHƯA KỊP TĂNG, TIỀN LÃI ĐÃ BÀO MÒN VỐN
Lúc mua, mình tính căn nhà tăng vài trăm triệu sẽ lời bao nhiêu.
Nhưng khoản tiền phải bỏ ra để chờ đến ngày đó lại dễ bị tính thiếu.
Trong thời gian được hỗ trợ lãi suất, việc giữ nhà có vẻ nhẹ nhàng. Đến khi hết ưu đãi, chi phí mới hiện rõ. Nếu khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi, số tiền phải trả còn có thể thay đổi theo kỳ điều chỉnh.
Ví dụ, mua căn 3 tỷ, vay 70% là 2,1 tỷ. Giả định lãi suất 12%/năm, riêng tiền lãi đã khoảng 21 triệu đồng/tháng, chưa tính trả gốc và các chi phí khác.
Nếu tiền thuê sau chi phí không đủ bù, phần thiếu phải lấy từ thu nhập của mình.
Một tháng còn xoay được. Một năm bắt đầu mệt. Vài năm mà giá chưa tăng, công việc lại cần vốn hoặc thu nhập giảm, áp lực sẽ khác hẳn.
Vay 70–80% mà thiếu tiền dự phòng, người mua có thể hết sức chờ trước khi tài sản kịp tăng giá.
Đến lúc đó, bán lỗ trở thành cách dừng khoản chi đang lặp lại mỗi tháng.
Dự án vẫn phát triển. Nhưng tài khoản của mình không đủ sức đi cùng tiến độ ấy.
4. CUỘC ĐUA BÁN LỖ: MÌNH GIẢM ĐỂ THOÁT, NGƯỜI KHÁC GIẢM SÂU HƠN ĐỂ THOÁT TRƯỚC
Trong giai đoạn thị trường khó khăn, người mua thường thận trọng và quyết định chậm hơn.
Người bán cần tiền thì vẫn có hạn trả nợ, hạn xoay vốn của riêng mình.
Khi nhiều người cùng muốn thu hồi tiền mà lực mua yếu, mức giá trở thành công cụ cạnh tranh trực tiếp.
Mình vừa giảm, một căn tương đương lại giảm thêm. Khách có lựa chọn rẻ hơn, căn của mình tiếp tục nằm trong giỏ hàng.
Người bán được giải quyết xong việc của họ. Người chưa bán được phải cân nhắc: chờ tiếp hay hạ thêm?
Đó là cách áp lực tài chính của từng chủ nhà có thể tạo sức ép lên giá giao dịch chung.
Nhưng người mua cũng phải tỉnh táo: lỗ nhiều chưa chắc bán rẻ.
Có người mua ban đầu quá cao, giảm mạnh vẫn đắt hơn căn tương đương. Phải so giá bán cuối cùng, vị trí, nội thất và chi phí thực tế, thay vì chỉ nhìn con số cắt lỗ trên tin rao.
5. MÌNH CẦN THU TIỀN NGAY, CHỦ ĐẦU TƯ CHO KHÁCH TRẢ TIỀN DẦN
Chủ nhà thứ cấp còn phải cạnh tranh với hàng mới và chính sách bán hàng của chủ đầu tư.
Một bên cần thu hồi vốn sớm. Một bên có thể đưa ra giãn thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ưu đãi và quà tặng, tùy từng thời điểm.
Người mua sẽ tính cả tổng giá và số tiền phải bỏ ra trước mắt.
Có khi căn chuyển nhượng rẻ hơn, nhưng cần thanh toán phần lớn ngay. Căn mới đắt hơn, lịch thanh toán nhẹ hơn nên lại phù hợp với dòng tiền của khách.
Chưa kể hàng mới có chiến dịch quảng bá và đội ngũ bán hàng lớn.
Chủ nhà bán một căn, nhưng đang cạnh tranh với cả một hệ thống bán hàng.
Muốn khách chọn mình, căn phải có lợi thế rõ về giá, vị trí, nội thất hoặc khả năng nhận nhà, khai thác ngay. Nếu sản phẩm không có điểm khác biệt, giảm giá thường là công cụ dễ dùng nhất.
Nhìn đủ 5 lý do này sẽ thấy: có sổ hồng, tiện ích tốt và hạ tầng mới đều là lợi thế, nhưng chưa bảo đảm người mua ở bất kỳ mức giá nào cũng có lãi.
Cũng cần nói rõ, một số căn bán lỗ không có nghĩa toàn bộ Grand Park đều giảm giá. Mỗi phân khu, loại căn, view và thời điểm mua có một bài toán khác nhau.
Theo mình, nguồn cung cạnh tranh là một lực cản lớn. Còn khoản vay và nhu cầu tiền mặt quyết định ai đủ sức chờ, ai phải bán trước.
Một khu đô thị tốt để sống vẫn cần mua đúng giá và dùng khoản vay vừa sức mới có cơ hội trở thành khoản đầu tư tốt.
Dự án có thời gian để phát triển. Người vay tiền chưa chắc có đủ thời gian để chờ.
Nhưng khi người bán chịu áp lực, người mua lại bắt đầu thấy cơ hội.
Một căn giảm cả tỷ đồng đã là món hời chưa? Hay giá mua ban đầu quá cao, giảm rồi vẫn chưa đủ rẻ?
Mua được giá thấp và mua có biên an toàn là hai chuyện khác nhau. Mua xong còn phải đủ sức giữ, nếu không rất dễ trở thành người đăng tin cắt lỗ tiếp theo.
Nguồn: Phan An
