Tiếp tục series Mỗi Tuần 1 Tài Sản Bể Nợ.
1. Tài sản lần này có gì?
Đây là cặp 2 căn nhà liền nhau, đã được đưa ra đấu giá từ đầu năm. Qua nhiều phiên, giá khởi điểm từ khoảng 20 tỷ giảm còn 14,5 tỷ đồng.
Tổng diện tích đất 260 m², gồm 110 m² + 150 m². Mặt tiền ngang 7,7 m, phía sau nở hậu lên 14,8 m, hẻm ô tô.
Trên đất đã có sẵn công trình với tổng diện tích được ghi nhận trên sổ khoảng 611 m², gồm 417 m² + 194 m².
2. Bài toán giá mua
Theo định giá của tôi, giá thị trường hiện tại của cặp tài sản này khoảng 18,5 tỷ đồng.
Đáng chú ý là mức 18,5 tỷ này đã trừ khoảng 20% giá đất do tài sản vướng một lỗi phong thủy khá lớn, không phù hợp với số đông người mua. Nếu không vướng yếu tố này, cặp 2 căn này khoảng 22 tỷ đồng.
Giả sử đấu giá mua được quanh 15 tỷ: 18,5 tỷ – 15 tỷ = 3,5 tỷ
Tức mua thấp hơn khoảng 19% so với giá thị trường đã điều chỉnh cả rủi ro phong thủy.
3. Một điểm thú vị nằm ở quy hoạch
Lỗi phong thủy hiện tại của tài sản đã được thay đổi trên quy hoạch. Nếu sau này quy hoạch được triển khai ngoài thực tế, nhược điểm lớn nhất của tài sản có thể được xử lý, khi đó giá trị bất động sản cũng có cơ hội được nhìn nhận lại.
Nhưng quy hoạch là một chuyện, bao giờ triển khai lại là chuyện khác. Khoảng cách từ bản quy hoạch đến thực tế đôi khi tính bằng nhiều năm.
Vì vậy, tôi không cộng kỳ vọng này vào giá mua hôm nay. Không lấy mốc 22 tỷ làm mức giảm xuống còn 15 tỷ, mà chỉ lấy từ mốc 18,5 tỷ.
4. Cách tôi nhìn deal này
- Quy hoạch được triển khai, lỗi phong thủy được xử lý: xem như mình nhận thêm một phần thưởng.
- Quy hoạch nhiều năm nữa vẫn chưa làm: mình vẫn mua thấp hơn khoảng 19% so với mức giá đã trừ luôn cái xấu đó.
Nói cách khác, không cần quy hoạch phải xảy ra thì bài toán giá mua mới hợp lý.
5. Nhược điểm của deal
- Thứ nhất, đây là tài sản thi hành án, nên nếu trúng đấu giá phải chuẩn bị khả năng vào full tiền.
- Thứ hai, hồ sơ pháp lý, thi hành án và quá trình nhận bàn giao phải kiểm tra kỹ. Nếu tham gia deal này, nên ủy quyền luật sư chuyên mua tài sản đấu giá đồng hành ngay từ đầu.
- Thứ ba vẫn là lỗi phong thủy. Mình có thể không ngại, nhưng người mua lại sau này chưa chắc không ngại. Vì vậy thanh khoản của tài sản phải được nhìn nhận thực tế, không thể đánh đồng với một căn nhà bình thường.
6. Nhà đầu tư nào phù hợp?
Deal này hợp với nhà đầu tư “4 CÓ”:
- CÓ 15 tỷ tiền mặt
- CÓ sở thích săn hàng càng rẻ càng tốt
- CÓ GAN không sợ vợ, à lộn, không ngán phong thủy
- CÓ khả năng giữ tài sản lâu dài.
Với khoảng 15 tỷ, mình mua được 260 m² đất + 611 m² nhà trên chủ quyền + hẻm ô tô, thấp hơn khoảng 3,5 tỷ, tương đương 19% so với mức định giá 18,5 tỷ đã trừ lỗi phong thủy.
Như vậy đã đáp ứng được tiêu chí quan trọng nhất khi săn tài sản bể nợ: phải RẺ đủ để bù cho cái xấu của tài sản. Còn quy hoạch sau này có triển khai hay không, đó là phần thưởng chứ không phải điều kiện để xuống tiền.
Nguồn: Lê Quốc Kiên
- Tác giả bộ sách "ĐỂ KHÔNG MẤT TIỀN TỶ TRONG LẦN ĐẦU MUA NHÀ, XÂY NHÀ, ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN"
- Chuyên gia hướng dẫn khóa học "Tự Kiểm Soát Xây Nhà"
