Tiếp tục series Tài Sản Bể Nợ.
Tài sản là nhà góc 2 mặt tiền tại quận Tân Bình (1 mặt tiền đường lớn, 1 mặt tiền hẻm), diện tích đất ở 256 m², chiều ngang nhà 8,4 m. Phần diện tích nằm ngoài lộ giới, có thể cấp phép xây dựng khoảng 195 m², 50 m² nằm trong lộ giới làm sân đậu xe, quy mô 1 hầm + 7 tầng.
Theo phương án khai thác, vị trí này có thể xây tòa nhà khoảng 1.000 m² sàn cho thuê, doanh thu dự kiến khoảng 140 triệu đồng/tháng.
Điểm tôi đánh giá cao là vị trí khá đặc biệt: nằm giữa hai tuyến Metro, khoảng 3 phút đến ga Metro số 2 (đang triển khai, khai thác dự kiến 2030) và khoảng 5 phút đến ga Metro số 10 (dự kiến triển khai 2036). Nếu các tuyến này hình thành theo kế hoạch, khả năng tiếp cận bằng giao thông công cộng sẽ là một động lực hỗ trợ cả khả năng khai thác cho thuê lẫn giá trị đất dài hạn.
Bài toán giá mua
Theo kinh nghiệm của tôi, giá trị thị trường hiện tại của tài sản khoảng 26 tỷ đồng. Tháng 4/2026, tài sản từng được rao khoảng 25,5 tỷ.
Hiện tài sản được đấu giá lần thứ 4, giá khởi điểm 20 tỷ đồng, hạn đặt cọc ngày 30/9/2026. Nếu mua được dưới 22 tỷ, tức thấp hơn khoảng 4 tỷ, tương đương 15% so với mức tôi định giá, tôi cho rằng đây là vùng giá đẹp. Nếu ‘rùa rùa’ mua được 21 tỷ luôn thì 'quá đẹp trai', rẻ hơn thị trường 19%.
Một lợi thế nữa là căn nhà hiện hữu đã cũ. Với nhà đầu tư xác định xây mới, đây lại là điểm cộng: không phải trả thêm tiền cho một công trình còn giá trị rồi sau đó vẫn phải đập bỏ.
Bài toán dòng tiền
Giả sử mua khoảng 22 tỷ và đầu tư thêm khoảng 12 tỷ để xây dựng, tổng vốn khoảng: 22 + 12 = 34 tỷ đồng.
Với tiền thuê dự kiến 140 triệu/tháng, doanh thu khoảng 1,68 tỷ đồng/năm, tương đương tỷ suất dòng tiền gộp: 1,68 / 34 = 4,94%/năm.
Điểm đáng chú ý của deal này không chỉ nằm ở TSLN gần 5%, mà là sự kết hợp giữa mua thấp hơn thị trường khoảng 15%-19% + tạo được dòng tiền + sở hữu lâu dài một quỹ đất góc hai mặt tiền hưởng lợi từ hạ tầng Metro.
Quy hoạch chung đến 2040 thể hiện khu đất thuộc đất đơn vị ở, không phải đất hỗn hợp có rủi ro nguy cơ bị thu hồi làm dự án thương mại, đây cũng là một yếu tố tích cực khi xem xét khả năng nắm giữ lâu dài.
Nhà đầu tư nào phù hợp?
Đây là tài sản thi hành án, làm việc với ngân hàng mua qua đấu giá, cần khả năng sử dụng 100% tiền mặt, nên không phù hợp với nhà đầu tư tài chính mỏng.
Phù hợp nhất là người có sẵn khoảng 22 tỷ tiền mặt, đồng thời có khả năng bố trí thêm khoảng 12 tỷ để xây dựng; muốn sở hữu một tòa nhà tạo dòng tiền khoảng 140 triệu/tháng và chấp nhận nắm giữ trung – dài hạn.
Nếu mua được dưới 22 tỷ, điểm hấp dẫn nhất là vừa có biên an toàn khoảng 15% ngay từ giá mua, vừa có thể tạo dòng tiền gần 5%/năm, vừa giữ tài sản đủ lâu để hưởng lợi từ quá trình hình thành các tuyến Metro.
Nguồn: Lê Quốc Kiên
- Tác giả bộ sách "ĐỂ KHÔNG MẤT TIỀN TỶ TRONG LẦN ĐẦU MUA NHÀ, XÂY NHÀ, ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN"
- Chuyên gia hướng dẫn khóa học "Tự Kiểm Soát Xây Nhà"
