TP.HCM vừa phê duyệt ranh giới nghiên cứu quy hoạch 5 khu TOD dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), tổng diện tích 940 ha.
Đáng chú ý là khu vực từ Bến Thành, Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng đến Bảy Hiền, Nguyễn Hồng Đào với diện tích hơn 450ha. Sau khi bản đồ được công bố, nhiều chủ nhà phát hiện bất động sản của mình nằm trong vùng nghiên cứu quy hoạch và bắt đầu lo lắng.
Giai đoạn này biến động lớn nhất thường không nằm ở quy hoạch, mà nằm ở tâm lý của người sở hữu bất động sản. Theo mình, hiện nay chưa nên quá bi quan cũng chưa nên quá kỳ vọng, vì cần phân biệt rõ "ranh giới nghiên cứu quy hoạch" và "quy hoạch chi tiết được phê duyệt".
Đây mới là bước xác định phạm vi để nghiên cứu. Thành phố sẽ tiếp tục lập quy hoạch chi tiết nhằm xác định khu vực nào giữ lại, khu vực nào chỉnh trang, khu vực nào cần thu hồi để phục vụ hạ tầng và các công trình công cộng.
Vì vậy, việc nhà nằm trong vùng ‘hoa sim tím’ không đồng nghĩa sẽ bị giải tỏa. Nếu nhà bạn nằm trong ranh quy hoạch nhưng không bị thay đổi, hạ tầng, khả năng kết nối và giá trị khai thác có thể được cải thiện đáng kể. Đây cũng là lý do nhiều khu vực quanh các nhà ga Metro thường được thị trường quan tâm trong dài hạn.
Theo mình, người sở hữu bất động sản trong khu vực này nên quan tâm 4 vấn đề.
(1) Thứ nhất, bất động sản nằm trong hay ngoài ranh ‘hoa sim tím’. Ngoài ranh thì chúc mừng bạn thắng đời 1-0, trong ranh thì hơi mất ngủ vài tháng.
(2) Thứ hai, nếu nằm trong ranh ‘hoa sim tím’ cũng bình tĩnh, đừng bán tháo. Chưa biết là ‘nguy hay cơ’, nhưng việc mất bình tĩnh dễ bị hù ép giá mua rẻ.
(3) Thứ ba, kiểm tra lại khoản vay ngân hàng. Trong giai đoạn chưa rõ quy hoạch, nhiều ngân hàng sẽ có xu hướng quản trị rủi ro chặt hơn, có thể giảm tỷ lệ cho vay hoặc định giá lại tài sản. Điều này đặc biệt cần lưu ý với các khoản vay sắp đáo hạn hoặc có nhu cầu tái cấp tín dụng.
Ví dụ, một căn nhà trước đây được định giá 10 tỷ đồng và cho vay 70% tương đương 7 tỷ đồng. Nếu ngân hàng điều chỉnh giá trị tài sản xuống còn 8 tỷ đồng thì hạn mức vay tối đa chỉ còn khoảng 5,6 tỷ đồng. Phần chênh lệch này có thể tạo áp lực tài chính không nhỏ.
(4) Thứ tư, theo dõi quy hoạch chi tiết trong vài tháng tới. Đây mới là thông tin quyết định giá trị thực của bất động sản. Nếu tài sản không bị thu hồi và được hưởng lợi từ TOD, khả năng tăng giá là hoàn toàn có cơ sở.
Ở góc độ thị trường, TOD là xu hướng phát triển đô thị tất yếu. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường thường phản ứng mạnh với thông tin quy hoạch, đặc biệt không ít trường hợp chủ nhà vì lo ngại mà muốn bán sớm.
Đối với người đang có nhu cầu mua nhà, đây chưa phải thời điểm né toàn bộ khu vực TOD. Điều cần làm là phân loại bất động sản nào có nguy cơ bị điều chỉnh và bất động sản nào chỉ nằm trong vùng hưởng lợi. Hai nhóm này có thể có mức tăng giá hoàn toàn khác nhau trong vài năm tới.
Theo quan điểm cá nhân, giai đoạn này điều quan trọng nhất không phải là mua hay bán, mà là hiểu chính xác bất động sản của mình đang nằm ở đâu trong quy hoạch, ảnh hưởng ở mức nào và chuẩn bị phương án tài chính phù hợp. Những quyết định liên quan đến mua bán, vay ngân hàng hay đầu tư nên được đưa ra sau khi có thêm dữ liệu từ quy hoạch chi tiết, thay vì dựa trên tâm lý đám đông.
Nhà của anh chị nằm ở khu vực nào? Quận 1, Quận 3, Quận 10, Tân Bình hay Tân Phú? đã kiểm tra bản đồ chưa?
Chi tiết phạm vi từng khu TOD ở phần bình luận đầu tiên.
---------------------
(Nguồn:
- Bản đồ ranh quy hoạch TOD: thiQuyhoach Thi Nguyễn
- Bài viết ‘5 khu vực có thể phát triển đô thị nén dọc metro Bến Thành - Tham Lương’ - Vnexpress)
-----
