Mùa kiểm toán năm 2024 đã mang đến những bất ngờ không mấy tích cực cho nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản. Trong khi một số công ty ghi nhận sự tăng trưởng và phát triển, thì các đơn vị như Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), Tập đoàn Hà Đô (HDG), và một số doanh nghiệp khác lại chứng kiến tình hình tài chính xấu đi nghiêm trọng, với lãi suất giảm mạnh và thậm chí lỗ gia tăng.
TDH và NRC: Những Doanh Nghiệp Gặp Khó Khăn Nghiêm Trọng
Câu chuyện "bi thảm" hơn cả thuộc về Nhà Thủ Đức (TDH) và Danh Khôi (NRC). TDH, trong báo cáo tự lập năm 2024, ghi nhận lỗ sau thuế 288 tỷ nhưng sau kiểm toán, con số này đã tăng lên 304 tỷ đánh dấu năm lỗ nặng thứ hai trong lịch sử doanh nghiệp. Nguyên nhân chủ yếu là do chi phí quản lý tăng 5% lên 356 tỷ đồng vì tăng chi phí dự phòng. Tính đến hết năm 2024, TDH đã có 4 năm lỗ, chỉ trừ năm 2022 lãi ròng chưa đến 5 tỷ với tổng lỗ lũy kế lên tới 1.056 tỷ.
Để cải thiện tình hình, TDH đã tổ chức đại hội đồng cổ đông bất thường giữa tháng 2/2025, thông qua việc thay đổi ban lãnh đạo và chuyển đổi trụ sở, cùng với việc thiết kế lại logo nhằm tạo ra cơ hội mới cho doanh nghiệp từng rất nổi tiếng tại miền Nam.
Cùng lúc, NRC cũng ghi nhận lỗ sâu trong năm 2024. Kết thúc năm, công ty này ghi nhận lỗ sau thuế 63 tỷ trong báo cáo tự lập, nhưng sau kiểm toán, khoản lỗ đã tăng lên gấp 2,17 lần, đạt 137 tỷ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tăng chi phí quản lý và ghi nhận lỗ khác 7 tỷ liên quan đến dự án Saigon Metro Mall.
Dự án này đang gặp khó khăn khi chưa có giấy phép xây dựng, dẫn đến NRC phải ký biên bản thỏa thuận thanh lý hợp đồng mua bán dự án. Để cải thiện tình hình tài chính, NRC đã đưa ra kế hoạch tái cấu trúc nợ và đẩy nhanh tiến độ thu hồi các khoản cho vay.
Tuy nhiên, theo báo cáo kiểm toán, tình hình của NRC vẫn đang ở trong trạng thái đáng lo ngại, với nhiều yếu tố không chắc chắn có thể ảnh hưởng đến khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp.
KBC: Lãi Sau Thuế Giảm Mạnh
Theo báo cáo tài chính sau kiểm toán, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP đã ghi nhận lãi sau thuế năm 2024 giảm tới 37 tỷ chỉ còn 423 tỷ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự sụt giảm của khoản lợi nhuận từ công ty liên kết, từ 57 tỷ trong báo cáo tự lập xuống chỉ còn 16 tỷ sau kiểm toán, tương ứng với mức giảm 72%. So với năm trước, lãi sau thuế của KBC đã giảm tới 81%.
Tại đại hội đồng cổ đông bất thường diễn ra đầu tháng 3/2025, ban lãnh đạo của KBC đã đưa ra mục tiêu tham vọng cho năm 2025 với doanh thu hợp nhất 10.000 tỷ và lãi sau thuế 3.200 tỷ gấp ba và bảy lần so với kết quả năm 2024. Tuy nhiên, việc thực hiện những kế hoạch này vẫn còn nhiều dấu hỏi, đặc biệt khi KBC đã nhiều lần không hoàn thành được mục tiêu kinh doanh đã đề ra.
HDG: Chi Phí Tăng Cao Dẫn Đến Lợi Nhuận Giảm
Tương tự như KBC, Tập đoàn Hà Đô cũng không thoát khỏi xu hướng tiêu cực này. Trong mùa kiểm toán, HDG ghi nhận chi phí quản lý tăng mạnh từ 353 tỷ (báo cáo tự lập) lên 446 tỷ (sau kiểm toán), tương ứng với mức tăng 26%. Đặc biệt, khoản lỗ khác tăng vọt từ 41 tỷ lên 258 tỷ tức là tăng gấp 5,3 lần, khiến lãi sau thuế của HDG giảm tới 48,4% so với năm trước.
Lãnh đạo HDG giải thích rằng sự gia tăng này xuất phát từ việc công ty phải căn cứ vào tình trạng pháp lý của dự án điện mặt trời Hồng Phong 4 và thực tế thu hồi công nợ để đánh giá và tạm ước tính ảnh hưởng đến tiền bán điện, dẫn đến việc ghi nhận dự phòng trên báo cáo tài chính.
PDR: Điều Chỉnh Kết Quả Kinh Doanh Đột Ngột
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đã có một bước đi khá đặc biệt trước khi mùa kiểm toán diễn ra, đó là chủ động điều chỉnh kết quả kinh doanh năm 2024. Theo đó, PDR đã giảm tổng doanh thu và lãi sau thuế về mức 1.223 tỷ và 155 tỷ tương ứng với mức giảm gần 50% và 70% so với báo cáo tự lập trước đó. So với năm 2023, lãi sau thuế của PDR giảm tới 77%, chỉ đạt khoảng 18% kế hoạch năm.
Lãnh đạo PDR cho biết thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn, việc đầu tư vào các dự án chưa thuận lợi. Công ty đã điều chỉnh doanh thu từ dự án Bắc Hà Thanh từ 1.837 tỷ xuống 639 tỷ giảm 65,25% theo quyết định của Hội đồng quản trị nhằm đảm bảo tính cẩn trọng.
Trong năm 2025, PDR dự kiến sẽ tập trung vào hai dự án chủ lực là Bắc Hà Thanh (Iconic) và Thuận An 1 - 2. Trong đó, Iconic đã hoàn tất tiền sử dụng đất, giai đoạn 1 đã bán hết hàng với 627 căn, và giai đoạn 2 dự kiến đủ điều kiện bán hàng vào giữa tháng 3/2025.
Mùa kiểm toán năm 2024 đã cho thấy rõ sự khó khăn của nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản, từ việc sụt giảm lợi nhuận đến gia tăng chi phí và khoản lỗ. Những thách thức này đặt ra câu hỏi lớn về khả năng phục hồi và phát triển của các doanh nghiệp này trong thời gian tới.
