Việt Nam hiện có mức tín dụng trên GDP khoảng 146% Mức cao nhất trong nhóm các nước có thu nhập trung bình thấp. Tức là cứ làm ra 100 đồng thì ngân hàng đã cho vay đến 146 đồng rồi. So với Indonesia chỉ có 38% thôi đó! Rất choáng phải không?
Bất Động Sản ở Việt Nam, Thái Lan, Indonesia đang căng thẳng lắm. Cú sẽ nói cho bạn dễ hiểu nha.
Ở Việt Nam mình, gần 1/4 tổng số tiền ngân hàng cho vay là đổ vào Bất Động Sản. Có lúc, Cú thấy báo động lên gần 30% luôn! Trong số tiền này, đa số là dân mình vay mua nhà để ở, nhưng cũng có khoảng 30-35% là cho các công ty hoặc người nào đó vay để "ôm đất chờ giá", tức là đầu cơ kiếm lời đó bạn. Cú thấy cái này hơi rủi ro nha.
Còn ở Thái Lan? Tổng tiền ngân hàng cho vay không cao bằng mình, khoảng 118% so với kinh tế cả nước. Dù không nói thẳng bao nhiêu tiền Bất Động Sản, nhưng Cú biết, phần lớn tiền người dân vay là để mua nhà đó. Vấn đề lớn ở Thái là, tổng số nợ của các hộ gia đình đã vượt 85-90% tổng giá trị kinh tế. Tưởng tượng xem, nếu lãi suất ngân hàng tăng vèo vèo, người dân sẽ khó khăn lắm để trả nợ mua nhà đó bạn.
Riêng Indonesia thì có vẻ "dễ thở" hơn một chút. Tổng tiền ngân hàng cho vay chỉ khoảng 38% so với kinh tế cả nước, rất thấp so với Việt Nam. Nhưng mà Cú thấy, trong tổng số tiền đó, Bất Động Sản vẫn chiếm đến 25-35%. Tức là dù tổng số tiền ít, nhưng lại đổ dồn vào một chỗ, giống như dồn hết trứng vào một giỏ vậy. Rủi ro sẽ lớn nếu lĩnh vực đó gặp chuyện nha.
Nói về nợ xấu, tức là tiền vay mà khó đòi lại được, thì mỗi nước tính một kiểu nên hơi khó so sánh chính xác lắm bạn.
Ở Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước nói nợ xấu Bất Động Sản là 2.43% tính đến tháng 7/2025. Con số này trông có vẻ ổn, nhưng bạn nghĩ xem, tổng số tiền nợ Bất Động Sản đã lên tới hơn 4 triệu tỷ đồng rồi, một con số khổng lồ luôn. Nên dù chỉ nhích nhẹ một chút thôi thì cũng đủ làm hệ thống ngân hàng mình toát mồ hôi hột đó bạn.
Thái Lan không công bố riêng nợ xấu Bất Động Sản, nhưng nợ xấu chung của cả hệ thống ngân hàng năm 2023 là 2.76%. Cú đoán, nếu giá nhà giảm, mà người dân lại nợ nhiều như thế kia thì nợ xấu Bất Động Sản của họ chắc cũng không nhỏ đâu.
Indonesia thì vào tháng 5/2023, nợ xấu từ các khoản vay mua nhà ở là 2.49%. Cũng không quá cao bạn nhỉ. Tuy nhiên, Cú thấy các công ty Bất Động Sản và xây dựng lại đang góp phần làm cho tổng nợ xấu của các doanh nghiệp tăng lên đó.
Vậy tóm lại, rủi ro cho cả hệ thống tài chính mỗi nước là thế nào? Cú xếp hạng cho bạn dễ hình dung nha:
1. Việt Nam (Rủi ro khá cao): Tiền ngân hàng đổ vào Bất Động Sản nhiều, mà lại còn có phần để ôm đất chờ giá nữa chứ. Nếu thị trường Bất Động Sản đóng băng, kinh tế mình dễ bị kẹt lắm, nợ xấu ngân hàng sẽ tăng vọt và mọi thứ sẽ chậm lại đó bạn.
2. Indonesia (Rủi ro tập trung cao): Dù ít tiền hơn Việt Nam, nhưng việc đổ quá nhiều tiền vào Bất Động Sản cũng rất nguy hiểm. Chưa kể, nhiều công ty vay tiền nước ngoài, mà nếu tỷ giá ngoại tệ biến động mạnh, họ sẽ khó trả nợ. Nếu cả Bất Động Sản và tỷ giá cùng xấu đi, thì "bong bóng nợ xấu" dễ nổ tung lắm.
3. Thái Lan (Rủi ro từ nợ hộ gia đình): Thái Lan thì thấy đỡ hơn Việt Nam. Vấn đề chính của họ là người dân nợ nhiều để mua nhà thật, chứ không phải để đầu cơ. Nên ít nguy cơ bị "bong bóng" như mình. Nhưng nếu lãi suất ngân hàng tăng, người dân sẽ bị siết chặt hầu bao, ảnh hưởng đến kinh tế cả nước đó bạn.
Thế mới thấy, làm giàu không khó, cái khó là làm giàu mà không bị "bong bóng" Bất Động Sản thổi bay! Đời là bể khổ, ôm Bất Động Sản là bể nợ, nhưng Cú tin bạn vẫn có thể "bơi" ngon lành nếu biết chỗ nào có cá mập và chỗ nào có cá vàng!
Bài Viết của Cú Thông Thái
