Năm 2025 đánh dấu sự trở lại rõ nét của dòng tiền tín dụng vào thị trường bất động sản 🏗️. Dư nợ toàn ngành tăng đều qua từng quý, lan rộng trên nhiều phân khúc từ nhà ở đến khu công nghiệp.
📈 Dư nợ vượt mốc 2 triệu tỷ đồng
Theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng từ 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I lên hơn 2 triệu tỷ đồng vào quý IV/2025.
Song song đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng ghi nhận biến động mạnh. Tỷ trọng trái phiếu bất động sản trên tổng giá trị phát hành dao động lớn:
►Tháng 10: 7,43%
►Tháng 11: 38,6%
►Tháng 12: 28%
Bộ Xây dựng đánh giá thị trường trái phiếu đang phục hồi nhưng chưa bền vững. Hoạt động phát hành tập trung vào nhóm ngân hàng, còn doanh nghiệp bất động sản chủ yếu là các đơn vị chấp nhận mức lãi suất cao để huy động vốn ⚠️
🏢 99 doanh nghiệp địa ốc: Dư nợ tăng 42%
Tổng dư nợ vay của 99 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM cuối năm 2025 đạt gần 398.000 tỷ đồng, tăng 42% so với đầu năm.
►53 doanh nghiệp tăng nợ
►33 doanh nghiệp giảm nợ
►13 doanh nghiệp không vay
🚀 10 doanh nghiệp tăng nợ “bằng lần”
Tiếp đến là Tập đoàn Nam Mê Kông (VC3) khi nợ vay gấp hơn 4 lần đầu năm, lên gần 496 tỷ đồng.
Giữa tháng 12/2025, VC3 thông qua khoản vay gần 1.300 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam để đầu tư dự án The Charms Bình Dương, thời hạn 60 tháng 🏦
Ở mảng khu công nghiệp, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) vừa có dư nợ lớn nhất nhóm vừa tăng mạnh nhất.
♦ Dư nợ: 28.600 tỷ đồng
♦ Tăng gấp 2,8 lần đầu năm
♦ Chiếm 67% tổng nợ phải trả
Nguồn vốn chủ yếu phục vụ dự án Tràng Cát và các dự án trọng điểm khác.
💰 Nhóm nợ vay trên 10.000 tỷ đồng
Hai vị trí dẫn đầu thuộc về:
>> Vinhomes (HOSE: VHM): 146.200 tỷ đồng (+80%)
>> Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL): 67.100 tỷ đồng (+9%)
Cuối năm 2025, các công ty con của NVL đã mua lại trước hạn 7 lô trái phiếu trị giá 3.600 tỷ đồng và phát hành gần 164 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ gần 2.600 tỷ đồng 🔄
Trong nhóm khu công nghiệp, Tổng Công ty IDICO (IDC) cũng lọt top 10 dư nợ lớn nhất với gần 5.900 tỷ đồng (+87%).
📉 Doanh nghiệp mạnh tay giảm nợ
Chiều ngược lại, CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) gây chú ý khi giảm 97% dư nợ, từ gần 2.700 tỷ đồng xuống còn 92 tỷ đồng 💪
Hai “ông lớn” phía Nam:
♦ Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) giảm 42%
♦ CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) giảm 28%
DIG đã mua lại trước hạn 1.000 tỷ đồng trái phiếu để tối ưu chi phí vốn. DXG tất toán toàn bộ lô trái phiếu hơn 200 tỷ đồng, tài sản bảo đảm là cổ phiếu CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh.
Đáng chú ý, CTCP Bất động sản Sài Gòn Vina (LSG) tất toán toàn bộ 318 tỷ đồng nợ vay và đưa dư nợ về 0 vào cuối năm.
🧮 Lãi vay tăng 17%, áp lực tài chính hiện hữu
Dư nợ tăng mạnh kéo theo chi phí lãi vay của 99 doanh nghiệp địa ốc tăng 17%, lên gần 20.000 tỷ đồng trong năm 2025.
Một số trường hợp đáng chú ý:
♦ KSF: lãi vay 664 tỷ đồng (gấp 4,7 lần)
♦ KBC: 639 tỷ đồng (gấp 2,4 lần)
♦ DIG: 97 tỷ đồng (gấp đôi dù đã giảm nợ)
Tăng mạnh nhất là Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG) với 36 tỷ đồng tiền lãi vay, gấp 8,6 lần năm trước, sau khi dư nợ tăng 32%.
🔎 Bức tranh tổng thể
Năm 2025 cho thấy dòng vốn đang quay trở lại thị trường bất động sản với tốc độ rõ rệt. Tuy nhiên, song hành với đòn bẩy tài chính gia tăng là áp lực lãi vay ngày càng lớn.
Trong bối cảnh thị trường vẫn đang phục hồi thận trọng, bài toán cân bằng giữa tăng trưởng và kiểm soát rủi ro tài chính sẽ là yếu tố sống còn với nhiều doanh nghiệp địa ốc trong năm 2026.
