Dưới đây là đoạn chat của mình với 1 học viên gần đây của khóa trên Udemy. Sau cái post phân tích các yếu tố khi lựa chung cư (mình sẽ để ở dưới cho ai quan tâm đọc), anh T. có hỏi tư vấn. Đoạn chat dài nên mình tóm tắt 1 số điểm ở dưới; cũng là 1 case thú vị, nên ace thử đọc qua cả tình huống, tự tư duy, rồi xem thử xem với đề xuất của mình ở dưới thì có hợp lý không nhé?
==
TÓM TẮT
Gia đình anh T. có:
- Tài sản ~21 tỷ (20 tỷ từ 2 miếng đất cạnh nhau ở quê, 1 miếng 100m2 thổ cư có thêm đất vườn đã xây nhà cho ông bà, 1 miếng 150m2 cho thuê + 1 tỷ tích luỹ dưới dạng Chứng chỉ quỹ)
- Thu nhập ~ 85tr/tháng (15tr từ cho thuê + 70tr từ đi làm)
- Chi phí ~ 41tr/tháng (10tr từ việc thuê căn 2PN ở Q2, đã tự sắm nội thất, cách chỗ đi làm 8km)
- Tích lũy tương đương 500tr/ năm và expect tích lũy total 2 tỷ chưa tính nhà đất ở quê vào 2026.
- 1 con 2 tuổi, và đang kỳ vọng có thêm 1 bạn nữa vào 2026.
Mục tiêu:
- 20 năm nữa tới tuổi nghỉ hưu, về quê ở với ông bà
- Trong 16 năm nữa để được nhà min.2PN cho con đi học ĐH trên Sài Gòn có chỗ an tâm ăn ở, và tiện lên chăm con nếu cần
Phương án cân nhắc vào năm 2026:
- Vay 1 tỷ, mua 1 chung cư 2 PN
- Vay 2 tỷ, mua 1 chung cư 3 PN
- Không mua, tiếp tục thuê, dùng tiền 2 tỷ kia đầu tư vào tài sản khác BĐS
==
PHÂN TÍCH TRÊN 5 KHÍA CẠNH
1. Personal plan:
16-20 năm nữa là 1 khoảng thời gian dài; với lịch sử dự án chung cư ở Việt Nam mà đa phần các dự án >10 năm đã bắt đầu cũ kĩ rồi và câu chuyện quá niên hạn sử dụng thì thế nào chưa quá rõ ràng thì từ góc độ mua phòng xa vậy không hẳn cần thiết, vì tới đó chung cư chưa chắc fit cho con + gia đình.
2. Lifestyle:
Nhà anh T. có 1 con bé, lifestyle đơn giản, không có nhu cầu cao với tiện ích xung quanh; tuy nhiên khi số thành viên và độ tuổi thành viên lớn dần với nhiều biến số chưa control được thì việc mua căn 2PN ở thời điểm này có thể không tối ưu với tình huống tương lai.
Vd: Ở cả nhà + 2 con trên SG thời gian gần = commitment ít nhất trong thời gian đầu; sau đấy là bài toán tính địa điểm học các cấp và xa hơn nữa là preference ăn-học-đi làm của 2 cháu.
3. Hiện trạng tài chính và Tháp Tài sản:
Như nhiều gia đình, >90% là BĐS (chính xác là 95%); Yield 15tr/tháng thì mình tính ngược lại thấy yield cho thuê không quá tệ. Thu nhập hộ khá, tiết kiệm được hơn 50%, trong nhóm chi phí thì tiền thuê hiện chiếm <25% tổng chi phí hàng tháng, không cao không thấp.
Có 1 vài vấn đề:
- Tài sản quá nặng về BĐS, ít tài sản thanh khoản cao.
- Chưa có quỹ dự phòng và bảo hiểm, tiền đang để vào Chứng chỉ quỹ.
- Với phương án vay: Vay năm 2026 thì tỷ lệ vay tùy từng phương án là khoảng 1/3 tới 1/2. Mình đã nói trong nội dung trên Udemy là tỷ lệ ‘chuyên gia báo trên mạng’ là không phải quá an toàn, để tối ưu nhất thì anh T. có thể tự tính từ công thức trong khóa Mua Nhà 101.
- Với phương án thuê: Ở chung cư nhưng không dùng tiện ích mấy và muốn tối ưu nữa thì có thể consider thêm thuê chung cư mini gần chỗ làm hơn nữa.
- Tương lai: Nhà anh T. không thể chỉ dựa vào nguồn này 20 năm tới vì chi phí hiện tại 41tr/tháng, trừ tiền nhà thì vẫn còn 31tr. Với 2 người con (mà giả sử muốn cho học trên Sài Gòn), việc 2 vợ chồng về quê khó làm tổng cục chi phí kia giảm nhiều.
4. Bản thân Chung cư và 5. Giá trị:
Phân tích ở trên thì vay với tỷ lệ không quá an toàn để mua tài sản để ở không phải tối ưu nhất rồi. Kể cả vay để mua Chung cư thì trong phương án ở trên, 2 PN giá 3 tỷ và 3 PN giá 4 tỷ ở Sài Gòn khó kỳ vọng mua chung cư mới được. Mua chung cư cũ thì quay lại điểm 1; cơ bản thì lúc đấy sẽ phát sinh thêm chi phí bảo trì sữa chữa.
Upside của 1 chung cư chỉ tính từ việc tăng giá (capital gain) chứ không đem cho thuê (vì nhà để ở) cũng có thể đạt được bằng việc đầu tư vào loại tài sản khác liquid hơn (vd: chứng khoán).
Yield từng giai đoạn có thể tự nhìn giá quá khứ để tham khảo (trên trang Công ty nhà mình có tính năng lịch sử giá xem miễn phí).
==
ĐỀ XUẤT
Disclaimer: Mình đã nói rõ không phải chuyên gia Quản lý Tài sản/ Tư vấn Tài chính, DYOR. Nhưng nếu tìm tới mình để nghe PoV thì:
1. Tái cơ cấu lại tài sản đất đai sang dạng ra dòng tiền và liquid hơn; chắc chắn phải xem lại phần bảo hiểm và quỹ dự phòng. Xem lại nhu cầu ở thực sự của ông bà + gia đình. Tỷ trọng BĐS quá lớn.
2. Không cần vay mua BĐS bây giờ, hoàn toàn có thể thuê + đầu tư vào loại tài sản khác không dùng đòn bẩy và review lại dự định cá nhân trong 2 năm nữa qua việc Lên Kế hoạch Tài chính Mua nhà.
3. Tăng thu giảm chi luôn là câu cửa miệng. Trường hợp này ít nhất chi phí thuê vẫn có thể revisit được, giảm được 2-3 tr/tháng.
4. Lên kế hoạch sát sườn hơn về việc mua nhà trong tương lai, các biến số vẫn chỉ đúng bây giờ thôi. https://www.udemy.com/.../mua-nha-101-len-ke-hoach.../...
Mình chat phương án chi tiết sâu hơn trong chat cá nhân, nhưng cơ bản hướng tiếp cận là thế. Type trên mobile nên từ ngữ có thể chưa chau chuốt.
Ace xem thử xem có thiếu ý gì không?
