BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP 2024: TƯƠNG LAI PHÁT TRIỂN ỔN ĐỊNH

I. Mở đầu:

Bất động sản (BĐS) công nghiệp được ghi nhận là điểm sáng của thị trường BĐS trong năm 2023, đều ghi nhận tăng ở mọi phương diện từ nguồn cầu đến nguồn cung, giá bán và cả tỷ lệ lấp đầy. Động lực giúp bất động sản công nghiệp bất chấp những khó khăn của thị trường là nhờ dòng vốn FDI liên tục đổ mạnh. Đây chính là bệ đỡ vững chắc để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam không ngừng phát triển. Trong bài viết lần này, hãy cùng Sen Vàng tìm hiểu Bất động sản khu công nghiệp 2024: tương lai phát triển ổn định

II.Thị trường BĐS KCN năm 2023:

Đầu tư nước ngoài (FDI) vào bất động sản công nghiệp

Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam năm 2023. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/12/2023, tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam (bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài) đạt 36,61 tỷ USD, tăng 32,1% so với năm trước.

Vốn FDI đổ vào hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam đạt 1,15 tỷ USD trong năm 2023. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp.

Ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng vị trí thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với năm 2022. Trong đó, riêng với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 3,16 tỷ USD, chiếm 36,9% giá trị góp vốn (năm ngoái đạt 1,58 tỷ USD).

Nguồn cung thị trường

Với nhu cầu cao trong khi nguồn cung mới thiếu hụt, 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm tại miền Nam đều chia sẻ chung một kịch bản: tăng ở cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Theo đó, giá thuê bất động sản công nghiệp trung bình trong quý 1/2023 tăng 21,8% so với cùng kỳ năm ngoái, lên 185 USD/m2/thời hạn thuê. Tỷ lệ lấp đầy trong cùng kỳ cũng tăng 0,5 điểm phần trăm, lên mức 87%.

Trong đó, Đồng Nai tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu về tăng trưởng giá thuê trong quý 1/2023, với mức tăng 24,8%, đạt 183 USD/m2/thời hạn thuê.

Đối với khu vực miền Bắc, sau mức tăng ấn tượng trong quý 4/2022, không có nguồn cung bất động sản công nghiệp mới nào được đưa vào hoạt động trong quý 1/2023.

Tổng diện tích đất công nghiệp tại miền Bắc trong quý 1/2023 tăng 6,5% so với cùng kỳ năm 2022, đạt 16.915 ha. Trong đó, diện tích đất cho thuê chiếm 70,5%. Hải Phòng vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường miền Bắc, chiếm 29,1% tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc.

Tương tự miền Nam, tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới đã thúc đẩy hiệu suất cho thuê với giá thuê và tỷ lệ lấp đầy cùng tăng lên. Cụ thể, trong quý 1/2023, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 80%, tăng 1 điểm phần trăm so với quý 4/2022 và 0,3 điểm phần trăm so với quý 1/2022. Giá thuê bất động sản công nghiệp trung bình đạt 131 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 10,6% so với quý 1/2022.

Trên cả nước ghi nhận 412 khu công nghiệp, trong đó 293 khu công nghiệp đang hoạt động với diện tích 63 ngàn ha, 119 khu công nghiệp đang triển khai trên diện tích 23 ngàn ha. Riêng năm 2023 có thêm 7 khu công nghiệp đi vào hoạt động và 13 khu công nghiệp đang triển khai.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê bất động sản khu công nghiệp năm 2023. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Xem thêm: TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP NĂM 2023

III. Triển vọng phát triển ổn định BĐS KCN trong năm 2024:

Giá thuê và nguồn cung tăng

Về giá thuê, CBRE Việt Nam dự báo trong giai đoạn 2024-2025, giá thuê đất công nghiệp có thể tăng từ 6-10% mỗi năm ở cả phía Bắc và phía Nam. Giá thuê kho xưởng đã xây sẵn dự kiến tăng nhẹ từ 2-4% mỗi năm trong 2 năm tới.

Theo báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp của CBRE Việt Nam quý 1/2024, ở phía Bắc, giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương tăng 7,8% so với cùng kỳ, đạt trung bình 133 USD/m2 (khoảng 3,3 triệu đồng/m2) cho kỳ hạn còn lại.

Thu hút nguồn vốn FDI lớn

Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) thống kê, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam mới tăng mạnh cả về vốn đầu tư, số dự án đầu tư mới, tập trung nhiều vào 10 địa phương có tổng số dự án đầu tư mới, chiếm tới 78,6% số dự án mới và 74,4% số vốn của cả nước. Vì vậy, phân khúc BĐS Công nghiệp được dự báo sẽ phát triển mạnh trong năm 2024 tại 10 tỉnh, thành phố: Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Hà Nội, Bắc Ninh, Nghệ An, Bình Dương, Đồng Nai.

Các ngành được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm phải kể đến: ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 23,5 tỷ USD, chiếm 64,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 39,9% so với cùng kỳ. Ngành đứng thứ 2 là ngành kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với cùng kỳ của năm 2022.

Các đối tác (quốc gia) dẫn đầu về đầu tư FDI góp phần thúc đẩy bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển mạnh trong năm 2024 như Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hàn Quốc… Dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục gia tăng mạnh mẽ với sự mở rộng sản xuất của loạt tập đoàn đa quốc gia. Ngày càng nhiều yêu cầu và nhu cầu khảo sát địa điểm từ các nhà sản xuất, thương mại điện tử, logistics 3PL đa quốc gia, tạo ra sức cầu mạnh mẽ cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Theo đó, bất động sản công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ hoạt động sản xuất và phân phối hàng hóa. Nó cung cấp không gian và cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp công nghiệp, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội. Cho thấy phân khúc bất động sản công nghiệp đã, đang và sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

IV. Khó khăn và thách thức:

Bên cạnh triển vọng cũng có không ít thách thức dành cho nhóm bất động sản KCN trong năm 2024. Chuyên gia VPS chỉ ra ba thách thức lớn: thứ nhất, có khả năng khó khăn về nguồn cung đất trong năm 2024 tại phía Nam. Thứ hai, Luật thuế tối thiểu toàn cầu có thể ảnh hưởng mạnh đến ngành bất động sản KCN và cuối cùng chi phí đền bù mặt bằng tăng và giá cổ phiếu đã tăng nhiều, có thể tạo ra những thách thức mới.

Ấn Độ và Indonesia gia tăng cạnh tranh thu hút FDI với Việt Nam

Theo đó, hai đối tác lớn nhất cạnh tranh thu hút FDI của Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia.

Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460.000 ha, đầu tư 1.500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) dòng vốn FDI vào Ấn Độ qua giai đoạn 2018 – 2022 đạt 9%/năm (cao hơn so với Việt Nam đạt 4%/năm).

Còn với Indonesia, quốc gia này cũng thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, điện toán đám mây. CAGR dòng vốn FDI vào quốc gia này trong 5 năm gần đây đạt 13%/năm. Trong khi đó, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

“Thuế tối thiểu toàn cầu” do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khởi xướng, nhằm giải quyết các rủi ro tiềm ẩn về thuế phát sinh từ quá trình số hóa nền kinh tế, là một phần của chương trình Chống xói mòn cơ sở tính thuế và chuyển dịch lợi nhuận (BEPS).

Chính sách này xuất phát từ các nước phát triển – nơi xuất xứ của nguồn vốn đầu tư lớn và đã được 141 quốc gia, vùng lãnh thổ, bao gồm Việt Nam thông qua. Bắt đầu từ năm 2024, một số quốc gia sẽ áp dụng mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% với các công ty lớn có doanh thu từ 750 tr EUR trở lên.

Theo đó, nếu áp dụng chính sách này quá sớm, Việt Nam sẽ mất lợi thế về ưu đãi thuế quan. Khi áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu, các doanh nghiệp FDI sẽ phải nộp phần thuế chênh lệch cho quốc gia đặt trụ sở chính, khiến ưu đãi thuế quan không còn tác dụng.

Còn trong trường hợp nếu Việt Nam áp dụng chính sách này muộn hơn so với quốc gia mà doanh nghiệp FDI đặt trụ sở chính thì sẽ dẫn tới: Việt Nam sẽ không thu được phần thuế chênh lệch. Với hơn 100 doanh nghiệp FDI, mỗi năm ngân sách quốc gia sẽ thất thu vài tỷ USD. Ngoài ra, môi trường đầu tư bị ảnh hưởng, do các nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này. Bất kỳ quốc gia nào áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu đều phải đàm phán với các doanh nghiệp FDI để thực hiện cơ chế chia sẻ lợi ích.

V. Kết luận

Thị trường BĐS KCN năm 2024 được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định nhờ nguồn cầu dồi dào từ các ngành công nghiệp, đặc biệt là FDI. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng tốt và vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, thị trường cũng tiềm ẩn một số thách thức như nguồn cung đất hạn chế, cạnh tranh thu hút FDI gay gắt từ các quốc gia khác và chính sách “thuế tối thiểu toàn cầu”.

Để đảm bảo phát triển bền vững, thị trường BĐS KCN cần có sự quy hoạch hợp lý, phát triển hạ tầng đồng bộ và thu hút nguồn vốn đầu tư hiệu quả. Doanh nghiệp cũng cần nâng cao năng lực cạnh tranh, đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “ BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP 2024: TƯƠNG LAI PHÁT TRIỂN ỔN ĐỊNH” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, báo cáo phát triển bền vững anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/