Phần 1 ở đây: 50 bất động sản đầu tiên dạy mình những gì? 8 bài học đầu tiên

9. Muốn học nhanh, hãy học từ những BĐS “xấu”

Hồi đầu khi mới bước chân vào thị trường, mình thường bị hấp dẫn bởi những tòa nhà đẹp lung linh, nhiều công năng, nằm ngay mặt tiền đường lớn, hoặc bét nhất cũng phải hẻm ô tô. Nhưng rồi mình nhận ra một thực tế quan trọng:

Những căn đẹp thường không phải là nơi mình học được nhiều nhất.

 

Chúng thường quá dễ hiểu, vì đẹp thì đắt là điều hiển nhiên. Càng nhiều tiêu chí đạt mức “đẹp” thì giá càng chát. Quan trọng hơn, người sở hữu BĐS đẹp thường không muốn bán, hoặc nếu bán thì giá cũng đã trên mây, cá nhân mình khó có cửa để mua được hàng VVIP như vậy. Xem để lấy cảm hứng và động lực để cày cuốc thì được, nhưng nếu mục tiêu là học để làm tốt, tránh sai, thì… mình thấy không hữu ích bằng việc đi ngược lại - phân tích thật kỹ những BĐS xấu.

Thế nào là một bất động sản xấu? Đó là những BĐS có “thời gian chết” kéo dài, không tạo ra được dòng tiền. Ví dụ như:

  • Nhà rao bán cả năm không ai mua.

  • Căn hộ dịch vụ có vị trí ổn nhưng trống phòng triền miên.

  • Đất để hoang vì không có người quan tâm dù đã rao bán nhiều lần.

Những BĐS này không có thanh khoản tốt, không được thị trường đón nhận hoặc đón nhận ở mức thấp, không đủ để chủ của nó có lời. Muốn hiểu vì sao một BĐS đắt thì dễ, thường là vì nó "đẹp đều". Nhưng chính vì rõ ràng như vậy, chúng lại không đặt bạn vào trạng thái phải phân tích sâu, phải đặt câu hỏi vì sao. Mà không có sự truy vấn thì không có học hỏi thật sự. Ngược lại, để hiểu vì sao không ai mua, không ai thuê, thì bạn buộc phải đào sâu hơn:

  • Vấn đề nằm ở đâu?

  • Liệu có thể khắc phục không?

  • Thị trường không đón nhận là do sai chiến lược, sai vị trí, sai định vị, hay sai thời điểm?

Chính quá trình truy vấn liên tục này mới giúp bạn rèn được kỹ năng phân tích và nhận diện rủi ro - kỹ năng tối quan trọng để không mất tiền. Như cụ Warren Buffet từng nói: “Quy tắc số 1 của đầu tư là đừng để mất tiền. Quy tắc số 2 là đừng quên quy tắc số 1.” Mình thấy quy tắc này áp dụng vào BĐS một cách gần như tuyệt đối. Vì đầu tư là câu chuyện của xác suất. Mỗi quyết định đúng sẽ tăng xác suất thành công. Và mỗi sai lầm tránh được sẽ giảm xác suất thất bại. Áp dụng vào BĐS thì:

Bạn càng học, rút kinh nghiệm được càng nhiều từ những BĐS xấu, thì xác suất bạn nhận diện được một BĐS đẹp, một BĐS sinh lời tốt trong tương lai sẽ càng cao.

501608251-4063744693892482-4373702043260926553-n-1748667661.jpg
 

Tuy nhiên, không phải cứ đi xem các căn xấu là sẽ học được. Cái khó là phải phân loại chúng đúng cách, rồi từ đó đào sâu từng nguyên nhân. Dưới đây là một số nhóm mà mình thường gặp:

1. Vị trí xấu. Nhóm này thường gặp nhất. Nhưng "xấu" là xấu thế nào? Ví dụ:

  • Hẻm cụt, hoặc hẻm đâm vào nhà (khó bán, kỵ phong thủy)

  • Nằm trong quy hoạch treo (pháp lý mờ mịt, người mua e ngại)

  • Khu ngập nước, gần bãi rác, nghĩa trang, nhà máy ô nhiễm (chất lượng môi trường sống kém)

  • Giao thông kẹt xe kinh niên, đường nhỏ khó quay đầu xe

Khi quan sát đủ nhiều, bạn sẽ học được cách phân biệt:

  • Xấu tạm thời: Xấu nhưng có thể cải thiện nếu có thay đổi về hạ tầng/quy hoạch; có thể tự sửa chữa nâng cấp,... Nói chung là việc cải thiện là khả thi. Vấn đề sẽ là nguồn lực và thời gian của bạn có đáp ứng được việc cải thiện không? Và nên cải thiện như thế nào để hồi sinh BĐS này?

  • Xấu bất khả kháng: Xấu và không thể sửa, và sẽ mãi mãi đè giá trị tài sản. Lúc này thì quan trọng là bạn chấp nhận được sự xấu này bao nhiêu.

2. Thiết kế xấu về mặt thẩm mỹ, cảm quan. Kiểu xấu này thì nhiều vô kể. Nhưngquan trọng là liệu có sửa được không? Ví dụ:

  • Nhà hướng xấu, cầu thang ngay giữa nhà => Muốn sửa phải đập hết xây lại rất tốn kém. Nếu trúng giai đoạn chi phí xây dựng tăng cao như hiện tại thì càng khó làm vì vừa phải bỏ tiền sửa chữa + vừa không khai thác vận hành ngay được (chi phí cơ hội cũng cao).

  • Thiết kế thiếu ánh sáng, thiếu thông gió => Thường sẽ dễ dàng sửa hơn.

Nếu bạn định đầu tư theo kiểu “mua xấu - cải tạo - tăng giá trị”, thì đây là nhóm nên học sâu. Vì mỗi lỗi thiết kế là một cơ hội cải thiện. Và mỗi cơ hội cải thiện lại là cơ hội sinh lời nếu bạn tính đúng.

3. Tài sản đẹp nhưng bị vận hành sai. Một dạng đặc biệt là những bất động sản tốt về lý thuyết, nhưng lại thất bại trong thực tế do sai trong cách vận hành. Ví dụ:

  • Căn hộ dịch vụ nằm ở vị trí đẹp, nội thất hiện đại, nhưng ế khách quanh năm

  • Shophouse vừa hoàn thiện nhưng để trống suốt nhiều tháng vì không ai thuê

  • Khu chung cư cao cấp nhưng vận hành kém, phí quản lý không minh bạch, cư dân bất mãn

Những case này dạy bạn một mảng quan trọng thường bị nhà đầu tư F0 bỏ qua: quản lý vận hành. Một tài sản đẹp mà không được khai thác đúng thì vẫn có thể lỗ như thường.

Để học từ các BĐS xấu một cách hiệu quả hơn thì mình thường làm như sau:

  • Bước 1 - Lướt sàn: Dạo chơi trên Batdongsan.com.vn, chọn 1 khu vực cụ thể (ví dụ như Quận 8), lướt hết các tin đăng và chọn ra 1-2 căn mà bản thân nhận định là sẽ khó bán. Nếu bạn siêng thì làm tương tự với khoảng 2-3 khu vực nữa.

  • Bước 2 - So sánh và phân loại: Lập bảng so sánh "xấu vì sao?" Mô tả sơ bộ về vị trí, diện tích, giá, thiết kế, pháp lý;.... Tự hỏi bản thân xem nếu mình là người mua, mình thấy khó chịu ở điểm nào? Nếu mình là người cải tạo lại, mình sẽ làm gì? Có đáng tiền không? Đồng thời hỏi thăm môi giới về các căn này.

  • Bước 3 - Theo dõi hành vi bán: Dùng ảnh của căn nhà này truy ngược trên Google Image để tìm tin đăng ở nhiều nguồn khác nhau. Quan sát xem:

    • Giá có khác nhau giữa những tin đăng khác nhau? Chênh lệch bao nhiêu? So với mức giá trung bình của khu vực thì như thế nào? Cái này thì mình hay dùng tính năng lịch sử giá bên Batdongsan.com.vn (giá cao nhất, thấp nhất, mức trung bình thường xuyên xuất hiện nhất) để so sánh.

    • Tin đăng bán có bị “treo” lâu rồi gỡ tin? Sau khi gỡ một thời gian, có đăng lại với nhiều sự thay đổi về nội dung không?

Hành vi của người bán, môi giới đăng tin tiết lộ rất nhiều về tính thanh khoản và điểm nghẽn của tài sản.

  • Bước 4 - Đi xem trực tiếp: Sau khi tự đánh giá sơ bộ rồi, bạn nên hẹn môi giới để xem nhà trực tiếp. Trực tiếp cảm nhận không gian, mùi, âm thanh, và cả cảm giác khi bước vào. Cảm giác thực tế sẽ khác xa hình ảnh trên tin đăng. Hãy xem và đánh giá lại từng căn.

  • Bước 5 - Đánh giá định kỳ: Tiếp tục theo dõi các căn này và đánh giá lại định kỳ. Hỏi thăm lại môi giới để biết được căn đó bán chưa, báo khi nào với giá bao nhiêu, giá này so với giá rao lúc đầu chênh lệch như thế nào? Nhờ vậy, mình hiểu được ngưỡng giá thị trường thực sự sẵn sàng chấp nhận tại khu vực đó và dần hình thành khả năng định giá cho từng khu. Ngoài ra, nhờ việc siêng hỏi một cách thiện chí, mình cũng tạo được mối quan hệ với nhiều anh chị môi giới, nên họ cũng rất nhiệt tình update tình hình và chủ động gửi mình thêm các căn mới. Ngược lại, mình chia sẻ thông tin cho bạn bè, người thân, hoặc khách hàng đang cần, giúp các anh chị môi giới chốt được thêm vài căn (network của mình có gu đầu tư khá độc lạ là thích tung phao cứu những căn BĐS tiềm năng mà đang “hấp hối”). Một mối quan hệ win-win rất tự nhiên.

Dưới đây là bảng mẫu mình thường dùng khi đánh giá BĐS xấu. Mọi người có thể tham khảo và tùy biến theo cách riêng để phù hợp với mục tiêu và phong cách đầu tư của mình.

Nhìn chung, việc học như thế này sẽ giúp bạn phát hiện những pattern: Những lỗi xấu nào của BĐS xuất hiện thường xuyên? Mỗi lỗi có tỷ trọng căn không bán được như thế nào, lỗi nào thường khiến kém thanh khoản nhất? Mức giá nào thì thị trường không chấp nhận, mức giá nào thì thị trường có thể chấp nhận với lỗi xấu đó?

=> Bài học rút ra: Xem 10 căn đẹp không bằng xem kỹ 1 căn xấu. Bạn cũng sẽ dễ dàng nhận ra hầu hết case studies mình chia sẻ đều là bài học mình rút ra từ trải nghiệm xem và đánh giá BĐS… xấu. Tuy nhiên, việc học này sẽ khá take time, nên để không bị quá tải, bạn có thể bắt đầu với 3 căn - con số đủ nhỏ để theo sát, nhưng đủ lớn để tạo ra bức tranh nhiều chiều.

10. Tăng giá BĐS nhờ óc thẩm mỹ và nghệ thuật: Khi cái đẹp cũng là một loại đòn bẩy lợi nhuận

Mọi chuyện bắt đầu khoảng vài năm trước, khi gia đình mình vừa gom đủ một khoản, muốn đầu tư làm một căn homestay tại thành phố biển Vũng Tàu để vừa cho thuê, vừa có một nơi để cả gia đình về nghỉ dưỡng. Lúc đó tài chính nhà mình đủ để mua một một căn nhà cũ kỹ rộng khoảng 150m2 nằm trong hẻm nhỏ. Nhìn chung mình đánh giá căn này có những nhược điểm như sau:

  • Hẻm không rộng, 3 xe máy có thể đi cùng lúc (một cách chen chúc) nhưng ô tô ra vào chắc chắn sẽ bất tiện.

  • Xung quanh toàn nhà dân ở lâu năm, quang cảnh bình dị, nói chung về mặt cảnh quan là không có gì đặc biệt.

  • Căn nhà này xây theo kiến trúc kiểu Pháp, cũ kỹ, đặc biệt là ngay chính giữa nhà có một cái giếng trời siêu to khổng lồ - vừa chiếm diện tích không cần thiết làm giảm công năng của căn nhà, vừa khiến không gian tổng thể trở nên rời rạc, thiếu duyên.

Tuy nhiên, căn nhà lại có những ưu điểm sau:

  • Gần biển (bãi sau Vũng Tàu), hẻm thông ra được đường lớn nên rất thuận lợi di chuyển vào trung tâm, khu dân cư lâu đời nên cũng vì vậy mà rất yên tĩnh, thích hợp cho việc nghỉ ngơi.

  • Dù gần biển nhưng do nằm trong hẻm nên không chịu tác động trực tiếp từ gió mặn từ biển nhiều, chất lượng xây dựng vẫn còn tốt.

  • Quan trọng nhất: Mảnh đất rộng, kết cấu nhà vẫn rất vững chắc, và ngay cả cái giếng trời “vô duyên”, lúc đó mình đã nghĩ nếu xử lý khéo, biết đâu lại trở thành điểm nhấn? Vì giếng trời là một chi tiết kiến trúc không phải nhà nào cũng có, nếu khai thác tốt sẽ khiến không gian được mở rộng, thoáng đãng và tràn ngập ánh sáng.

Gia đình mình quyết định sẽ không đập bỏ toàn bộ mà sẽ cải tạo có chủ đích. Tuy nhiên cải tạo theo hướng nào thì mãi chưa quyết được, thật ra vì nhà mình cũng chưa có kinh nghiệm gì cả. Đúng lúc đó, ba mình vừa kết thúc một chuyến công tác dài ngày ở Nga và Ba Lan. Ông mang về một loạt tranh sơn dầu khổ lớn, vài món gốm thủ công sẫm màu, và cả mấy tấm thảm len thô với hoa văn cổ điển nhưng thanh nhã. Điều đó làm mình nảy ra một ý tưởng: Sẽ ra sao nếu mình cải tạo căn nhà thành một “thung lũng Bắc Âu trong lòng thành phố biển”?

Nghe qua thì có vẻ phong cách Bắc Âu (Scandinavian) không ăn rơ với Vũng Tàu - một thành phố biển đầy nắng và gió, nơi mà đa số kiến trúc thường chuộng màu trắng, xanh, tươi sáng kiểu Santorini hay biển Địa Trung Hải. Nhưng gia đình mình lại thấy chính vì vậy mà phong cách Bắc Âu sẽ trở nên khác biệt. Vũng Tàu vốn không có bản sắc kiến trúc du lịch rõ rệt như Hội An (vàng rực, hoài cổ) hay Đà Lạt (se lạnh, lãng mạn), vậy tại sao không tự mình tạo ra một định vị riêng? Hơn nữa, cá nhân mình thấy phong cách Scandinavian có tính ứng dụng cao và cảm xúc dễ chạm: Gam màu trung tính, vật liệu tự nhiên, ánh sáng nhẹ, không gian tối giản nhưng ấm áp. Điều này đặc biệt phù hợp với nhóm khách hàng nước ngoài, hoặc giới trẻ thành thị đang tìm kiếm nơi "thoát khỏi" sự bức bối, đầy ắp chi tiết trong kiến trúc đô thị hiện đại. Việc đặt một “thung lũng Bắc Âu nhỏ xíu” trong lòng thành phố biển tạo ra một sự đối lập thú vị, một “retreat space” đúng nghĩa - và điều đó cũng khá dễ branding.

Để chắc cốp hơn, gia đình mình đã nhờ một người bạn làm trong ngành mỹ thuật đến tư vấn kỹ lưỡng. Cuối cùng, gia đình mình quyết định giữ lại khung nhà cũ: phần mái ngói, những ô cửa sổ lớn kiểu Pháp, cả cái giếng trời - nhưng thay đổi vai trò của chúng. Giếng trời ban đầu bị to quá khiến nhà không khai thác được hết công năng và kết cấu nhìn bị vô duyên, nhà mình cho thu nhỏ lại và thiết kế lại thành khu thư giãn uống trà, lấy ánh sáng tự nhiên, trồng thêm vài loại cây xanh tán rộng để lọc nắng và tạo chiều sâu cho không gian. Sàn nhà thay bằng xi măng mài, tường trát thô, nội thất toàn bộ là gỗ tự nhiên, tre, mây và vải thô. Mỗi phòng là một chủ đề nhỏ, dựa theo tranh của ba mang về - có phòng dùng tranh phong cảnh Ba Lan, phòng khác treo tranh thiếu nữ Nga trong rừng tuyết. Mình không cố gắng “themed” hóa một cách phô trương, mà chỉ muốn khi bước vào, ai cũng có cảm giác chậm lại, nhẹ nhõm và tách khỏi sự xô bồ ngoài kia.

Cải tạo mất hơn nửa năm. Nửa năm này là khoảng thời gian mà chi phí cơ hội rất lớn, cả nhà mình phải thay phiên nhau đi giám sát công trình, mình và ba mẹ cũng phải cập nhật kiến thức về mỹ thuật - nghệ thuật liên tục. Nhưng với gia đình mình, đó là một khoản đầu tư đắt giá vào óc thẩm mỹ, khả năng cảm thụ nghệ thuật - một yếu tố mà không chỉ làm giàu cho đời sống tinh thần của mình mà sau này cũng giúp đỡ mình rất nhiều trong việc đánh giá BĐS và lên kế hoạch cải tạo các căn nhà khác.

Thành quả là một ngôi nhà có hồn thực sự. Khi đưa vào vận hành homestay, mình không quảng cáo rầm rộ - chỉ chụp ảnh tử tế, kể câu chuyện thật trên các nền tảng, và tập trung chăm sóc trải nghiệm của khách hàng. Dần dần, căn nhà này đã có được tệp khách ổn định - những người sẵn sàng chi trả để được thư giãn tại một không gian có chất riêng.

Sau hơn 5 tháng vận hành, có một cặp doanh nhân từ Sài Gòn ghé thăm, ở 2 đêm rồi ngỏ ý mua. Họ bảo: “Đẹp thì nhiều, nhưng đẹp có hồn thì hiếm. Tụi chị tìm kiểu không gian thế này đã hơn 2 năm.” Sau đó, thương vụ được chốt trong đúng 2 ngày, đủ thấy sự ưng ý và quyết đoán của vợ chồng chị khách này. Tổng chi phí đầu tư là khoảng 10 tỷ. Gia đình mình bán được 14 tỷ, tức là lợi nhuận ròng khoảng 40%, chưa kể dòng tiền cho thuê trong vài tháng đầu cũng rất ổn. Tuy nhiên, điều khiến gia đình mình hạnh phúc hơn cả không phải là số tiền lời, mà là cảm giác đã tạo ra được một sản phẩm thật sự có giá trị: Không chỉ đẹp về hình thức, mà còn mang lại trải nghiệm sâu sắc cho người khác.

Tương tự, gần đây mình cũng hỗ trợ một nhà đầu tư chốt một căn CHDV với giá hơn 2x tỷ - một mức mà chính ông cũng đánh giá là “khá cao”. Theo định giá sơ bộ, căn đó đắt hơn khoảng 25% so với mặt bằng thị trường. Nhưng lý do ông vẫn quyết định xuống tiền nhanh là vì căn đó đã được xây dựng đẹp sẵn, có kiến trúc hài hòa, gu thẩm mỹ riêng, đang khai thác dòng tiền tốt và không cần chỉnh sửa gì thêm. Với một người tự nhận mình không có nhiều kinh nghiệm trong thiết kế hay xây dựng, ông cho rằng khoản “25% cao hơn” kia, chẳng qua là chi phí mua lại chất xám và thời gian của người khác. Tính đi tính lại, nếu tự làm thì có khi còn tốn nhiều hơn, chưa kể công sức, rủi ro và thời gian chờ dòng tiền về.

=> Bài học mình rút ra:

  • Nếu không mua được BĐS đẹp, hãy tự tạo ra một BĐS đẹp từ một BĐS “xấu vừa” . Thị trường nào cũng có chỗ cho cái đẹp và sẽ luôn có người sẵn sàng trả giá cao cho chất xám của bạn. Nếu bạn chưa tự tin vào mắt thẩm mỹ của mình, đừng ngần ngại nhờ chuyên gia.

  • Thế nào là một BĐS “xấu vừa”? Là BĐS có nhiều nhược điểm nhưng hầu hết ở mức chấp nhận được hoặc có thể sửa được, các tiêu chí đánh giá sẽ ở mức “lững lờ”, ví dụ như nằm trên vị trí không quá đẹp nhưng cũng không xấu. Đó có thể là: Nhà cũ trong hẻm nhỏ, không có mặt tiền; căn hộ đã qua sử dụng 5-15 năm, nội thất xuống cấp, thiết kế lỗi thời; BĐS nghỉ dưỡng không nằm sát biển nhưng vẫn có khả năng cải tạo không gian; những loại tài sản này không hấp dẫn ở trạng thái hiện tại, nên ít cạnh tranh, nhưng lại có biên độ cải thiện lớn nếu được định vị lại đúng cách. Về bản chất, giá BĐS phản ánh kỳ vọng của thị trường. Tài sản không có điểm sáng sẽ bị định giá thấp vì phần lớn người mua không đủ thời gian, tư duy, hay công cụ để nhìn thấy tiềm năng của nó. Chính khoảng mù kỳ vọng này tạo ra chênh lệch và tiềm năng biên lợi nhuận đột phá.

  • Tuy nhiên, để chiến lược này hiệu quả, bạn cần chú ý một vài yếu tố:

    • Pháp lý nên rõ ràng. Không nên đổ tiền vào tài sản đang vướng quy hoạch.

    • Kết cấu ổn. Vì đập đi xây lại là một câu chuyện chi phí hoàn toàn khác.

    • Tái cấu trúc được. Không gian phải “uốn nắn” được theo công năng mới.

    • Phù hợp với tệp khách hàng. Đừng cải tạo theo cảm hứng cá nhân nếu không hiểu rõ nhu cầu thực tế của người dùng cuối.

  • Cuối cùng, mình tin rằng việc phát triển tư duy tạo giá trị thay vì tìm kiếm giá thấp là cực kỳ cần thiết. Chiến lược không nằm ở việc “mua rẻ bán đắt”, mà nằm ở việc: Mua tài sản bị thị trường định giá thấp do yếu tố cảm tính (thẩm mỹ, phong cách, thiết kế cũ) => Cải tạo có chọn lọc, đánh vào cảm xúc người dùng cuối (người thuê/người ở/người mua lại) => Tái định vị với hình ảnh, câu chuyện, trải nghiệm mà thị trường đang thiếu

Đây là cách giới đầu tư thiết kế, kiến trúc trên thế giới đã làm từ rất lâu: Từ lofts ở Brooklyn, nhà warehouse ở Melbourne, tới nhà phố cũ ở Shibuya. Mình thấy ở Việt Nam chưa nhiều người đi theo lối này vì nó đòi hỏi kiến thức thẩm mỹ, khả năng chọn lọc đầu vào, và hiểu tâm lý khách thuê/mua.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý:

  • Bạn sẽ mất vài tháng đến cả năm để cải tạo và hoàn thiện một sản phẩm theo phong cách riêng. Trong giai đoạn này, bạn bị giam vốn và tốn nhiều chi phí cơ hội. Do đó, cần tính toán tài chính thật kỹ lưỡng.

  • Bạn phải thực sự hiểu gu thẩm mỹ của nhóm khách hàng mình muốn nhắm đến. Vì cái đẹp là tương đối, không phải cứ làm cầu kỳ, sang trọng là sẽ bán được giá cao.

  • Quản lý vận hành rất quan trọng. Một căn nhà đẹp, được marketing tốt nhưng trải nghiệm khách kém thì khách sẽ không quay lại. Dòng tiền không ổn thì giá trị tài sản trong mắt người mua cũng giảm.

Nhìn chung, với những ai mới bước chân vào thị trường, chưa có nhiều vốn nhưng có gu thẩm mỹ và nhạy cảm với cảm xúc con người thì cá nhân mình tin rằng đây là một con đường đầu tư rất thú vị và còn nhiều dư địa trong một thị trường BĐS cạnh tranh như hiện tại.

11. Mùa mưa - Mùa đánh giá BĐS tốt nhất

Nếu bạn chỉ đi xem nhà vào những ngày nắng đẹp, thì có thể bạn mới chỉ thấy lớp makeup của BĐS đó. Còn nếu muốn biết nơi ấy sống được - sống tốt - và có tiềm năng sinh lời bền vững, mình nghĩ bạn nên đi vào những ngày mưa.

Một trong những sai lầm đầu tiên của mình khi đánh giá bất động sản, là toàn đi xem vào những ngày nắng ráo. Tất nhiên, trời đẹp thì tiện cho việc di chuyển và chụp hình, nhưng cái tiện ấy cũng dễ khiến bạn bỏ sót những vấn đề thật sự quan trọng. Đó cũng chính là lý do khiến mình đã đánh giá sai một căn rất tiềm năng ở quận Tân Bình.

Đó là một căn nhà nằm trong hẻm đường Hoàng Sa - một trong những trục giao thông chính và có cảnh quan đẹp nhất nhì Tân Bình. Hôm mình đi xem, trời trong xanh, gió mát, mọi thứ trông rất ổn: Hẻm yên tĩnh, mật độ xây dựng hợp lý, căn nhà mới xây 2 năm, thiết kế hiện đại, chất lượng hoàn thiện còn rất tốt. Diện tích lại vừa đủ để có thể khai thác đa dạng mô hình kinh doanh khác nhau. Lúc đó mình đi xem giúp một bác khách hàng lớn tuổi, rất kỹ tính. Bác tìm một căn nhà có tiềm năng làm căn hộ dịch vụ cao cấp chỉ dành cho nữ, và đặc biệt nhấn mạnh hai tiêu chí:

  • Thứ nhất, không được nằm ở khu hay ngập, vì bác hiểu các bạn nữ đi xe mà phải băng qua đoạn nước ngập thì rất bất tiện và nguy hiểm vì các bạn thường có tay lái yếu.

  • Thứ hai, bác sẽ sống ở tầng cao nhất và bác có thói quen dắt cún cưng đi dạo mỗi ngày 2 lần vào sáng sớm và chiều tối. Vì vậy tuyến đường trước nhà phải thoát nước nhanh, không để lại cảnh nước đọng hay bùn lầy sau mưa.

Với hai tiêu chí đó, mình đã soi kỹ con hẻm này. Và có hai điều khiến mình dè chừng:

  • Hẻm nằm thấp hơn mặt đường Hoàng Sa, khi mình đi xe thì phải đi xuống một đoạn dốc nhỏ mới vào được đến nhà.

  • Mặt đường hẻm có nhiều ổ gà, ổ vịt - dấu hiệu của một nền hẻm dễ tích nước và không được duy tu tốt.

Với kinh nghiệm còn non lúc ấy, mình nghĩ bụng: “Chỗ này mà mưa lớn là chắc chắn ngập tới bánh xe.” Thế là mình trừ điểm căn này khá nặng, dù nó nằm trong khu an ninh, có camera công cộng, dân cư trí thức - vốn rất lý tưởng cho mô hình CHDV cao cấp dành riêng cho nữ. Sau đó, mình đã bỏ qua căn này và tiếp tục tìm căn khác.

Nhưng rồi mùa mưa đến, mình có dịp đi ngang lại khu này sau một trận mưa to, và ngạc nhiên chưa: Không hề có cảnh ngập như mình từng tưởng tượng. Tò mò, mình quay lại quan sát kỹ. Mặt hẻm tuy thấp nhưng khô ráo rất nhanh. Căn nhà đó thì đã bán mất rồi.

Cảm giác lúc đó là một chút tiếc nuối xen lẫn... tự ái. Vì mình rất chắc với suy luận ban đầu: “Hẻm thấp + Mặt đường xấu = Ngập”, vậy mà lại sai. Mình tự nhủ chắc mưa hôm ấy chưa đủ lớn nên quyết định hỏi thăm người dân xung quanh. Kết quả khiến mình… quê hơn: Người dân sống ở đây hơn 10 năm nhưng chưa từng thấy ngập.

Tại sao?

Sau khi xâu chuỗi nhiều thông tin, mình nhận ra có ba yếu tố chính khiến hẻm nhà này không bị ngập như mình nghĩ:

  • Quy hoạch kiểu ô bàn cờ: Khu vực này vốn được người Pháp quy hoạch từ đầu thế kỷ 20 theo dạng ô bàn cờ (grid plan) với hệ thống đường sá vuông vức, thoáng, mật độ chia lô hợp lý. Điểm đặc biệt là cốt nền và độ dốc của các tuyến đường, kể cả hẻm, đều được tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo nước mưa không bị đọng lại. Đây là yếu tố mà các khu dân cư phát triển tự phát sau này thường không có. Ở các khu dân cư mới, việc cắt xéo hoặc uốn lượn đường khiến hệ thống thoát nước thường bị gãy khúc hoặc lệch cốt nền. Cũng nhờ thiết kế này mà các khu như CMT8 - Nguyễn Thị Minh Khai (Q3) hay Nguyễn Tri Phương - Hòa Hưng (Q10) vẫn không ngập dù dân cư dày đặc. Bạn có thể tư duy ngược lại, rằng logic nào khiến thực dân Pháp lựa chọn quy hoạch theo kiểu grid plan cho khu vực này? Ngoài yếu tố để dễ dàng quản trị hành chính thuộc địa (dễ chia khu, kiểm soát, dựng chốt…), thì khí hậu nhiệt đới ẩm, mưa nhiều của Việt Nam chính là yếu tố quyết định. Quy hoạch dạng grid plan tạo nhiều hướng thoát nước, ngăn nước đọng, hạn chế úng cục bộ - điều cực kỳ quan trọng ở một thành phố có lượng mưa lớn như Sài Gòn.

  • Khu này nằm ngay cạnh kênh Nhiêu Lộc (cách khoảng 100m). Thoạt nhìn, hẻm này thấp hơn mặt đường Hoàng Sa nên dễ bị gắn mác “vùng trũng” trong mắt người thiếu kinh nghiệm như mình. Nhưng thực tế, kênh Nhiêu Lộc chạy song song bên cạnh chính là lợi thế cực lớn về thoát nước, nhờ hệ thống cống ngầm được thiết kế dẫn thẳng ra kênh, dòng chảy nhanh và không bị nghẽn. Hơn nữa, do khu này được quy hoạch từ sớm nên đường cống thoát nước chính vẫn còn hoạt động rất hiệu quả, khác với nhiều khu vực mới hơn, nơi hệ thống hạ tầng phải “chen” vào giữa những công trình xây dựng sau này.

  • Ý thức cộng đồng cư dân lâu năm: Nghe tưởng không liên quan, nhưng mình tin rằng việc khu này có dân cư lâu năm, ý thức cao, và tỷ lệ người dân gắn bó với khu vực ổn định khiến hệ thống thoát nước được giữ gìn tốt hơn. Vì họ sẽ không xả rác bừa bãi, không chắn miệng cống, không cơi nới sai phép làm ảnh hưởng dòng chảy. Sau cơn mưa, mình thấy nhiều cụ già đi bộ, chủ động bắt chuyện với mình rất thân thiện. Họ sống ở đây cả chục năm, rất gắn bó và giữ gìn khu vực như chính nhà mình. Cảm giác an tâm và dễ chịu là điều rất thật, mình dễ dàng cảm nhận được. Do đó mà đánh giá sai lầm này khiến mình khắc ghi rất sâu, bứt rứt rất lâu.

=> Bài học rút ra:

  • Ưu hay nhược điểm của một bất động sản không tồn tại độc lập - nó luôn phụ thuộc vào bối cảnh. Do đó mà bạn nên đi xem BĐS vào càng nhiều bối cảnh khác nhau (khung giờ, thời tiết,...) càng tốt.

  • Chỉ tư duy logic thôi là chưa đủ. Khi có giả thuyết về bất cứ điều gì, bạn nên thu thập thêm data thực tế để xác minh lại và nên có data tại nhiều context khác nhau.

  • Trong phần trước mình có đề cập rồi, nhưng vì nó quá quan trọng nên phải nhắc lại: Hãy hỏi thăm hàng xóm xung quanh thật kỹ. Người dân là nguồn data đáng tin nhất, vì chính họ đã trải nghiệm cuộc sống tại đó trong khoảng thời gian đủ dài để đưa ra đánh giá sát sao. Và cũng đừng chỉ hỏi một người, hãy hỏi ít nhất ba người ở các vị trí khác nhau (góc đầu hẻm, hộ gần nhà, người buôn bán quanh đó). Mỗi người sẽ cho bạn thêm một mảnh ghép.

  • Hãy tìm hiểu không chỉ quy hoạch tương lai, mà cả quy hoạch quá khứ. Mình thấy đa số mọi người ai cũng háo hức với những thông tin quy hoạch tương lai kiểu “sắp mở đường”, “chuẩn bị xây cầu”, “khu này quy hoạch thành khu thương mại cao cấp”… Mình rất đồng tình với điều này, bản thân mình cũng luôn update thông tin liên tục. Nhưng mình cũng cho rằng: Hiểu “quá khứ” của một khu vực, một miếng đất cũng rất quan trọng vì điều này sẽ giúp bạn hiểu vì sao hiện tại của nó như vậy, đồng thời đoán được nó có thể đi tới đâu trong tương lai

  • ------------------------------

  • Nguồn: Phương Anh

  • 50 BĐS đầu tiên dạy mình những gì? (P2) - by Phương Anh (substack.com)