Cách lọc này giúp mình tiết kiệm rất nhiều thời gian và năng lượng. Thay vì mỗi lần đi xem lại lặp đi lặp lại câu hỏi "nhà này đẹp đấy, có nên linh động bớt tiêu chí không nhỉ?", mình chỉ cần tự hỏi một điều đơn giản: Căn này có đạt ít nhất 3/5 yêu cầu không? Nếu không, auto loại ngay, không suy nghĩ hay lăn tăn gì thêm. Nếu có, mới tiếp tục cân nhắc sâu hơn.

Một mẹo nhỏ: Lập 1 bảng với cột là thống kê các tiêu chí, hàng là các căn bạn chuẩn bị xem. Nên lập vào 1 file Excel hoặc Notes dễ dàng xem trên điện thoại, hoặc vẽ sẵn ra giấy. Mỗi lần xem xong một căn, tick lại xem đạt được bao nhiêu mục. Như vậy mình thấy rất dễ theo dõi.

2. Nhà khu người Hoa - đừng thấy cũ kỹ mà tưởng nghèo

Nếu từng có dịp dạo quanh các khu phố người Hoa lâu đời ở Sài Gòn như Q5 hay Q11, chắc bạn cũng đã cảm nhận được một điều: Đa số nhà ở đây trông khá cũ kỹ, mặt tiền có vẻ chật chội, thậm chí đôi chỗ còn hơi bừa bộn, không hiện đại hay "xịn sò" như các căn trong khu trung tâm như Q1 hay Q3. Nhưng có một sự thật: Giá đất ở những khu này vẫn cao ngất ngưởng, thậm chí còn ít biến động và ít hàng hơn hẳn các quận trung tâm khác.

Hồi đầu mình thắc mắc dữ lắm, nghĩ sao mà người Hoa nổi tiếng là giỏi làm ăn kinh doanh mà sao gu nhà ở của họ lạ quá vậy? Nhà vậy mà lại cực ít hàng nhả ra nữa, nếu bạn không tin thì có thể tra thử lượng bài đăng rao bán nhà ở khu vực này với các khu vực trung tâm khác, chắc chắn là ít hơn rất nhiều. Mãi sau này khi đi xem không dưới 10 căn tại khu vực này, mình mới hiểu hơn về văn hóa người Hoa. Mình tin rằng ai muốn đầu tư BĐS tại khu vực này cũng nên biết:

1. Người Hoa có lối sống đề cao sự tiết kiệm và tính hữu dụng. Họ không ngại nhặt lon nhựa hay tận dụng mọi thứ có thể tái chế - không phải vì khó khăn, mà vì tư duy không phí phạm bất cứ giá trị nào.

2. Với người Hoa, phô trương không làm nên thành công. Phong cách của người Hoa thường rất bình dân để còn dễ làm ăn với bạn hàng và giữ khách. Đa số người Hoa mình gặp rất xởi lởi, làm việc đâu ra đó, sống nghĩa khí và quân tử. Đặc biệt, khi làm hồ sơ giấy tờ chuyển nhượng BĐS, người Hoa luôn thuê luật sự thay vì để cho môi giới lo. Điều này đủ để thấy họ kỹ tính như thế nào.

3. Có một niềm tin dân gian phổ biến trong cộng đồng người Hoa là thần tài thường “ẩn náu” ở những góc bừa bộn. Do đó nếu dọn dẹp quá sạch, quá kỹ, đôi khi lại lỡ tay "quét sạch" luôn vận may.

4. Một khi căn nhà mang lại may mắn trong làm ăn, người Hoa gần như tuyệt đối không đụng chạm, sửa sang lớn. Họ sợ “phá phong thủy”, động lộc. Nếu có tiền, họ chọn mua thêm nhà ở nơi khác để ở, hoặc đầu tư, nhưng căn nhà gốc thì nhất định giữ nguyên, thậm chí gìn giữ qua nhiều đời. Do đó mà nhiều căn nhà ở Q5, Q11 dù trông “nát nát” nhưng họ vẫn ở và làm ăn, vì nơi đây là gốc lộc của họ, được họ giữ kỹ như giữ mỏ vàng.

Lối sống này cũng dẫn đến một hệ quả rất rõ trên thị trường bất động sản: Q5 và Q11 là một trong những khu vực ít hàng rao bán nhất Sài Gòn. Người trong nghề thường nói vui: “Ai đã ôm nhà Q5 là ôm tới đời con cháu.” Các giao dịch phần lớn chỉ diễn ra trong nội bộ (người quen bán cho người quen, cha truyền con nối), cực hiếm khi bung hàng ra ngoài. Do đó, giá đất ở đây vẫn đứng vững, thậm chí có phần nhỉnh hơn một vài khu vực tại Q1 và Q3.

Vì vậy, nếu một ngày bạn thấy có căn nhà ở khu này rao bán với giá rẻ đến giật mình, thì khoan mừng vội. Có thể đó là một cơ hội hiếm có, nhưng một căn nhà được bán ra với giá “rẻ bất ngờ” tại khu vực vốn cực kỳ giữ hàng… cũng có thể mang theo một câu chuyện không mấy suôn sẻ về phong thủy hay làm ăn.

Tất nhiên, những điều trên không phải lúc nào cũng đúng, nhưng nếu bạn đang có ý định mua nhà để mở cửa hàng, quán ăn hay kinh doanh tại khu này, thì việc hiểu và tôn trọng văn hóa của cộng đồng người Hoa, cũng như xem xét lịch sử vận hành của căn nhà sẽ giúp bạn đưa ra quyết định khôn ngoan hơn.

3. Bạn có thể mua nhầm nếu chỉ đi xem vào mỗi buổi sáng

Mình quan sát thấy một trong những sai lầm lớn nhất mà nhiều người mắc phải khi đi xem nhà (đặc biệt với những người mua lần đầu) là chỉ đi vào một khung giờ duy nhất, thường là buổi sáng. Vì sáng là lúc ta có nhiều thời gian nhất, tinh thần cũng tỉnh táo nhất. Nhưng nếu chỉ dựa vào cảm nhận ban ngày, bạn đang nhìn căn nhà bằng một cái kính bị mờ... một nửa.

Như mình là mình sẽ sắp xếp đi xem vào càng nhiều khung giờ càng tốt, nhưng nếu bạn không sắp xếp được, mình nghĩ bạn ít nhất phải đi xem vào hai khung giờ - sáng và tối. Và tốt nhất là xem cả vào các thời điểm khác như giờ tan tầm (5 - 6h chiều), hoặc đêm muộn (sau 9h tối). Vì mỗi khung giờ sẽ bộc lộ một lát cắt khác nhau của đời sống quanh căn nhà ấy, mà nếu không tận mắt chứng kiến, rất khó để hình dung được chỉ qua lời môi giới hay hình ảnh trên mạng.

Ví dụ, khi đi xem vào buổi sáng, bạn có thể dễ dàng quan sát:

• Có nhiều người có đi tập thể dục không? Nếu có nhiều người già, người trẻ ra công viên, quanh khu nhà đi bộ buổi sáng, tức là khu đó có dân cư ở thực, có sức sống, và an ninh đủ tốt để người ta ra ngoài vào sáng sớm.

• Hàng quán ăn sáng có nhiều không? Nếu có hàng quán đông đúc, thậm chí phải đợi bàn thì chứng tỏ mật độ dân cư tốt, thu nhập khu vực này ổn định, và tiện ích sinh hoạt ở mức khá.

• Xe cộ ra vào như thế nào? Có tắc đường không? Đường đó có đủ cho 2 xe ô tô đi ngược chiều nhau? Hẻm đó có đủ cho 2 xe máy cùng lúc? Có nhiều tiếng còi xe, xe tải lớn ra vào không? Điều này nhìn chung sẽ ảnh hưởng đến chất lượng sống nếu bạn cần yên tĩnh.

Còn buổi tối thì sao?

• Khu này có sáng đèn không? Nếu nhà nào cũng sáng đèn, có tiếng người, xe cộ ra vào - tức là dân ở thực. Nhưng nếu tối om, nhà nào cũng khóa cửa, đèn tắt sớm, thì có thể đó là khu chỉ cho thuê mặt bằng kinh doanh ban ngày - hoặc dân cư không sinh sống thường xuyên.

• An ninh buổi tối ra sao? Có người đi bộ, trẻ con chơi buổi tối không? Nếu không thấy ai, đường vắng và tối thì bạn cần cẩn trọng vì cảm giác bất an vào ban đêm là thứ có thể khiến bạn muốn chuyển đi liền chỉ sau vài tháng dọn vào.

• Tiếng ồn - ánh sáng - lưu lượng giao thông thay đổi như thế nào? Nhiều khu ban ngày yên ắng, tối đến lại là tụ điểm ăn nhậu, karaoke dã chiến, hoặc có xe rác, xe tải chạy ngang gây ồn ào, mùi hôi.

Thêm 2 Tips của mình:

• Đi xem buổi sáng: Lượn một vòng quanh khu vực, rồi ghé một quán ăn sáng hoặc cà phê thật gần căn nhà (lý tưởng là trong bán kính 50m). Phải chọn bàn ngoài trời hoặc gần cửa để vừa ăn sáng, vừa có thể quan sát dòng người qua lại, cảm nhận không khí. Cách này vừa tự nhiên, vừa hiệu quả để đánh giá "sức sống thực" của khu dân cư.

• Đi xem buổi tối: Nên đi xe máy nếu có thể. Đi xe máy giúp bạn dễ dàng luồn lách vào hẻm nhỏ, linh hoạt quan sát khu vực. Đồng thời bạn cũng cảm nhận được độ an toàn, độ sáng - tối của từng ngóc ngách khi chạy xe buổi tối.

4. Giá rẻ bất ngờ? 80% dính chưởng pháp lý

Mình từng đi xem một căn nhà 5 tầng ở khu Trần Não (TP.HCM), gần cầu Sài Gòn, diện tích khoảng 75m² (ngang 5m, dài 15m), mà giá chỉ hơn 3 tỷ. Bạn không nghe nhầm đâu – 3 tỷ hơn cho nhà phố 5 tầng ở ngay trung tâm Thủ Thiêm cũ. Trước khi đi xem, mình còn hỏi thử sếp cho vui, sếp còn cười bảo: 4 tỷ hay 40 tỷ hả em =)))? Mình thì nghi rồi. Giá rẻ kiểu “vô lý” ở những khu đất vàng thường không rơi từ trên trời xuống - mà hay rơi vào hố pháp lý. Nhưng vì tò mò, mình vẫn book lịch đi xem cùng môi giới.

Mình đề nghị xem sổ đỏ. Môi giới đưa một bản ảnh chụp… mờ căm, vỡ nét, kiểu như chụp bằng điện thoại đời đầu. Có vẻ muốn “che mà như không”. Nhưng mình vẫn ráng soi, và phát hiện điều then chốt:

• Diện tích trên sổ lớn hơn rất nhiều so với diện tích căn họ rao bán.

• Trên hình thể hiện rõ mảnh đất đã được chia thành 5 phần nhỏ hơn, nhưng vẫn chung trên một sổ - tức là mảnh đất ban đầu được phân lô, rồi xây 5 căn riêng biệt, nhưng không tách được sổ riêng cho từng căn. Tóm lại là 5 căn này chung một sổ. Mà với luật hiện tại, việc căn này ra được sổ riêng theo mình đánh giá là không thể. Không ra được sổ riêng thì kéo theo cực nhiều rủi ro như không sang tên được; rất khó vay ngân hàng vì không đủ điều kiện thế chấp; khó bán lại và nếu có tranh chấp giữa 5 hộ trên cùng sổ, bạn sẽ không có cơ sở pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền lợi.

Tuy nhiên, căn này nó thú vị ở chỗ nó có 1 điểm trade-off rất hay: Căn nhà này cho thuê tầng trệt được 25 triệu/tháng, tức là gần 300 triệu/năm, thuê làm spa cũng đã 5 năm rồi và người thuê có vẻ vẫn muốn tiếp tục thuê lâu dài. Với mức giá mua khoảng hơn 3 tỷ, thì rental yield vào khoảng 9%/năm - một con số cực kỳ hấp dẫn. Vậy nên, đối với nhóm nhà đầu tư có tiền rủng rỉnh, mức độ sẵn sàng chịu rủi ro cao, xác định đầu tư ngắn hạn kiếm dòng tiền (cho thuê tầm 10 năm là huề vốn), thì đây vẫn có thể là một món hời. Còn riêng mình, pháp lý là tiêu chí số 1, mọi yếu tố khác như thiết kế đẹp, vị trí tốt, giá rẻ đều xếp sau. Với mình thì mua nhà không chỉ là chuyện ở, mà là quyền sở hữu hợp pháp, là sự an tâm dài hạn, và là tài sản có thể chuyển nhượng trong tương lai. Do đó, pháp lý không bao giờ là tiêu chí mà mình chịu đánh đổi.

Một thông tin thú vị mình mới nhận được là, căn ở Trần Não sau đó cũng được bán rồi, chứng tỏ nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro cao + hầu bao lớn tại SG nhiều lắm hehe.

5. Đừng bao giờ đi xem một mình (ít nhất phải đi 2 người)

Mình đã từng suýt chốt một căn siêu ngon ở Phú Nhuận nếu không nhờ đi cùng bạn thân. Đó là một căn góc 3 mặt tiền trong hẻm lớn, vừa xây mới hoàn toàn, chuẩn bài để vận hành căn hộ dịch vụ.

• Có thang máy, hệ thống PCCC chuyên nghiệp,

• Mỗi phòng đều có toilet riêng, cửa sổ thoáng,

• Thiết kế logic, chất lượng xây dựng tốt hơn mặt bằng chung,

• Giá 16 tỷ – tức là thấp hơn thị trường khoảng 15%,

• Gồm 11 phòng, đã có hợp đồng thuê 6 phòng (lấp đầy hơn 50%), giá cho thuê từ 6-7tr/tháng, sẽ chuyển vào tháng sau.

Giấy tờ thì mình được xem từ A đến Z, rất đầy đủ. Ok, như vậy là nhà đẹp, căn góc hẻm ô tô, kết cấu chắc chắn, pháp lý ổn, có tiềm năng thuê rất lớn, cảm giác như tìm được viên ngọc trong cát. Đang hí hửng định báo với nhóm đầu tư thân thiết của mình thì bạn mình kéo tay nói nhỏ:

“Ê, có thấy cái tường cao bất thường phía đối diện không? Ra xem đi, mày bóc trúng secret rồi đó =)))”

Lúc đó mình mới leo lên nhìn – và choáng váng. Đằng sau bức tường cao “bất thường” đối diện căn này là một nghĩa trang gia đình, với khoảng… 10 ngôi mộ. Khu vực này hồi đầu khi mình có check trên Google Map thì do cây cối che mất nên mình còn tưởng là đất trồng rau, vườn cây ao cá gì đó nên mình không quá lưu tâm. Chủ nhà cũng xây rất khéo khi chỗ hướng ra khu mộ này là hành lang chung, vẫn có cửa sổ nhưng lại bị vát 1 phát nên mình không thể đứng ngay cửa sổ này, bám tay và nhìn ra ngoài. Trừ khi bạn rất cao thì mới thấy được view từ cửa sổ này. Nghĩa là nếu không để ý, bạn sẽ bị “mù view” hoàn toàn với sự thật bên ngoài. Mà nhóm đầu tư mình đang hỗ trợ thì cực kỳ “mê tín” nên mình đã bye bye luôn căn này không cần suy nghĩ gì thêm.

Bài học mình rút ra là: Tuyệt đối không đi xem nhà một mình. Nên đi 2 người, để 1 người tập trung làm việc với môi giới (layout, pháp lý, hợp đồng thuê,...), 1 người còn lại sẽ chuyên trị các yếu tố "ẩn" như hàng xóm, hạ tầng và môi trường xung quanh. Làm như vậy rất hiệu quả vì sau một lần đi xem, mình thu về được đến 2 góc nhìn khác nhau về ngôi nhà, sẽ khách quan hơn nhiều.

6. Có hợp đồng thuê chưa chắc dòng tiền thuê sẽ ổn định

Mình nhớ mình có xem 1 căn ở quận trung tâm, nằm trên trục đường kết nối giữa 2 chợ nổi tiếng, nằm sát lõi thương mại lâu đời. Căn này hiện có hợp đồng thuê 3 năm với 1 quán ăn, giá thuê 4x triệu/tháng, giá rao bán 2x tỷ. Nhà phố thì bị cái rental yield thường kém hấp dẫn hơn căn hộ chung cư nhưng capital gain thường sẽ tốt và tăng bền vững. Lúc đầu khi mình đi xem căn này, mình cũng rất thích, cảm thấy căn này vuông vức, chất lượng xây dựng rất tốt, thiết kế dễ khai thác, đường 2 làn to, nói chung quá là tốt không có điểm gì phải lăn tăn, lại còn nằm ngay cạnh nhà của chủ nhà, mà chủ nhà cũng rất xởi lởi và đàng hoàng.

Nhưng rồi mình tạm gác lại cảm xúc “quá hời” và quyết định dành hẳn 2 ngày đi lại quanh khu này đủ khung giờ - cả sáng sớm, trưa nắng, chiều tối và đêm bằng cả xe máy và đi bộ. Lúc này mình mới nhận ra một vấn đề: Dòng tiền thuê của căn này e là không ổn định như mình nghĩ. Điều này phải xuất phát từ bối cảnh con đường này có hoạt động kinh doanh chính yếu là kho hàng, sỉ lẻ nhỏ, tiệm thuốc bắc, cơ sở gia công thủ công nhỏ của người Hoa, nói chung không phải một trục đường retail đúng nghĩa. Do đó sẽ không phù hợp kinh doanh F&B hoặc thời trang/làm đẹp vì lưu lượng khách lẻ thấp, mặt bằng nhỏ, không nổi bật. Nếu vẫn muốn làm mảng này thì phải làm marketing rất tốt. Gần đó chỉ có đúng 1 quán to và đông khách là 1 quán hủ tíu (căn góc, giao của đường này với 1 đường lớn khác). Còn lại rất ít hàng quán, đều là hàng nhỏ và khá vắng khách vào chiều tối. Và cũng vì vậy, người thuê ngành này rất dễ "bỏ của chạy lấy người" nếu doanh thu không đủ bù chi phí mặt bằng.

Sau đó về mình có check lại thì đúng như mình dự đoán: Lịch sử thuê của căn này khá "xáo động" - liên tục thay người thuê trong vài năm, chủ yếu thuê bán quán, mới năm ngoái quán ăn hiện tại mới vào thuê và hợp đồng thuê còn 2 năm.

Vậy có nên mua không? Câu trả lời là: Còn tùy bạn mua để làm gì. Sau 2 ngày quan sát, mình kết luận rằng mô hình kinh doanh phù hợp nhất là cho thuê làm kho, trung chuyển, hoặc cho người Hoa chợ Lớn thuê để họ vừa kinh doanh nhỏ vừa ở. Hoặc một option khác là khai thác căn hộ dịch vụ vì đường này kết nối rất tốt với những trục đường lớn, dễ dàng đi vào trung tâm Q1 và Q3, xung quanh cũng có kha khá trường đại học. Sau đó mình có trình bày với nhóm đầu tư mình hỗ trợ rằng, căn này có rủi ro dòng tiền thuê từ quán hiện tại sẽ không ổn định, nếu khi hết hợp đồng thuê quán không gia hạn thêm thì họ nên chuyển đổi mô hình kinh doanh của căn này. Nghe xong thì họ vẫn rất thích căn này, và họ có ý định mua để về sau sẽ khai thác căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên thì họ cũng nhờ mình tìm thêm 1 vài căn khác tương tự để so sánh rồi mới pick ra căn hay ho nhất, tiềm năng đầu tư tốt nhất.

Từ sau trải nghiệm này, mình rút ra 3 bài học nhỏ sau:

• Hợp đồng thuê chỉ là snapshot chứ không nói lên tính bền vững.

→ Hãy đặt câu hỏi: Mô hình hiện tại có phù hợp với khu vực không? Có cần khách vãng lai không? Có điểm thu hút khách không?

• Đừng đánh giá tiềm năng chỉ dựa vào mặt bằng giá thuê hiện tại.

→ Quan trọng hơn là dòng tiền thuê có bền vững không, thị trường thuê có cầu thật không, và người thuê có đang “cố gồng” không.

• Nếu mô hình kinh doanh không khớp với bối cảnh xung quanh, thì dù căn nhà tốt đến đâu, người thuê cũng sẽ khó mà trụ được. Giải pháp không phải lúc nào cũng là “không mua” mà có thể là “chuyển đổi mô hình khai thác”. Nhưng chỉ khi bạn hiểu rõ ai sẽ thuê tiếp theo, với nhu cầu gì, và có cầu thực không.

7. Hãy mạnh dạn bắt chuyện với hàng xóm và những hàng quán nhỏ xung quanh

Lưu ý là hàng xóm và những hàng quán nhỏ nhé. Vì hàng quán nhỏ thì bạn mới dễ bắt chuyện với chủ hoặc nhân viên để hỏi thăm về căn nhà gần đó mà bạn đang xem xét. Nhờ điều này mà mình đã tiết kiệm được thời gian khi đi xem 1 căn nhà phố tưởng chừng rất đẹp nhưng thực ra lại có nhiều vấn đề.

Đó là 1 căn góc 3 tầng tại quận trung tâm, giá cũng khá hấp dẫn (thấp hơn mặt bằng chung tầm 8%), chủ nhà lại có vẻ sẵn sàng giảm thêm. Trong lúc chờ môi giới đến, mình có ghé một xe nước nhỏ đối diện, gọi một ly cà phê 18k rồi tranh thủ bắt chuyện với cô chủ. Kết quả là chỉ trong 10p nói chuyện mà mình đã có được rất nhiều thông tin hữu ích:

• Căn nhà này đứng tên 3 người, mỗi người sống ở một châu lục khác nhau. Tuy nhiên hiện chỉ có 1 người đồng ý bán, 2 người còn lại lúc gật lúc lắc.

• Nhà xây lấn đất lưu không, phần đất công phía trước khá rộng nhưng không được pháp lý công nhận.

• Hiện nhà đang cho một người khác thuê mặt bằng kinh doanh, và người thuê đang rất bức xúc vì mới gia hạn hợp đồng 3 năm chưa đầy 2 tháng thì chủ đem nhà đi bán, khiến họ gặp phải rủi ro bị mất chỗ làm ăn. Trong khi đó, họ là 1 trong những quán đã trụ lại đây hơn 4 năm và đang làm ăn rất ổn. Nghe đến đây thì mình bị không ưng cách làm việc của chủ nhà liền.

Nghe xong những thông tin này, khi nói chuyện với môi giới, mình đòi show hợp đồng thuê bản gốc tại chỗ thì môi giới cực kỳ lúng túng, mãi một tuần mà cũng chưa show được cho mình. Rõ ràng có vấn đề, và dù chưa biết chắc vấn đề là gì, mình vẫn quyết định dừng luôn để dành thời gian xem những căn ít bất ổn hơn, đưa thông tin nhanh chóng hơn.

Một lần khác, cũng nhờ bắt chuyện với anh chủ hàng hủ tíu mà mình biết được căn mình đang xem “trước giờ ai vô thuê cũng chưa ai trụ quá 6 tháng". Nghe tới đây mình lạnh sống lưng. Mình hỏi thêm vài người hàng xóm thì được nghe những chuyện tương tự. Có người thì nói: “Mỗi lần đi ngang qua tối tối thấy tối thui, chẳng ai ở ổn được lâu. Không biết do tâm linh, hay nhà bị xéo xẹo chỗ nào.” Thế là mình quay lại yêu cầu môi giới cung cấp lịch sử cho thuê chi tiết và hợp đồng thuê hiện tại, thì họ bắt đầu ậm ừ, trả lời rất lòng vòng, chờ mãi mà vẫn không gửi được gì cụ thể. Và thế là mình quyết định dứt khoát loại luôn căn này.

Bài học mình rút ra: Một trong những “nguồn tin tình báo” đáng tin cậy nhất khi đi xem nhà chính là hàng xóm và các hàng quán gần đó. Đây là những người ở lâu, quan sát kỹ, chẳng có gì để giấu bạn. Đừng ngại chi ra trên dưới 100k để mua hàng hay tặng quà họ vì nó sẽ giúp bạn rất nhiều. Không bổ ngang thì cũng “bổ ngửa”. Và nếu ban đầu họ tỏ ra dè chừng, bạn có thể quay lại thêm 1-2 lần để “làm quen” rồi mới hỏi tiếp.

8. Đừng đợi đến khi có nhiều tiền mới đi xem nhà - vì lúc đó bạn dễ “mua bằng cảm xúc”

Nghe có vẻ ngược đời ha? Nhưng thật lòng mà nói, thời điểm lý tưởng nhất để bắt đầu đi xem nhà, là khi bạn... chưa có tiền. Lý do đơn giản lắm: Vì lúc chưa có tiền, bạn tỉnh táo. Bạn đi xem vì tò mò, vì muốn học, muốn hiểu. Bạn không bị áp lực "phải mua", nên không dễ bị cuốn theo lời môi giới, hay mấy cái deal tưởng như “ngon ăn”.

Ngược lại, khi bạn đã có một cục tiền trong tay, đặc biệt là lần đầu cầm tiền tỷ để chuẩn bị mua nhà, bạn rất dễ rơi vào trạng thái nôn nóng phải chốt. Và vì còn thiếu kiến thức và trải nghiệm thực tế nên bạn cũng cực kỳ dễ FOMO. Và lúc đó, chỉ cần một môi giới nói khéo, một căn nhà “coi được” mà gợi ý là sắp có người đặt cọc... là bạn có thể xuống tiền trong vòng vài ngày, mà chưa kịp kiểm tra kỹ.

Nhiều người mình quen biết cũng bị vấn đề này. Nôn nóng mua xong mới phát hiện vị trí khó bán lại, khu dân cư không ổn, sổ đỏ bị vướng phần lưu không, hoặc cho thuê mãi không có ai thuê. Mà vốn ban đầu thì chưa mạnh, ôm hàng hoài không thoát được dù rõ ràng ban đầu chỉ định mua để lướt nhanh.

Vậy nên, nếu bạn đang trong giai đoạn tích lũy tài chính mà chưa đủ để mua ngay, hãy tận dụng thời gian này để đi thực địa. Xem vài chục căn, ở vài khu vực khác nhau. Vừa xem vừa rà soát. Ghi chú lại giá cả (như mình thì hay dùng bên Batdongsan.com.vn), phong cách xây, dòng người qua lại, lịch sử giao dịch (có thể check được trên trang đấu giá hoặc đăng bộ công khai nếu kiên nhẫn). Tập nhận diện một căn "đắt vì vị trí" khác gì với một căn "đắt vì người bán kỳ vọng".

Tất cả những trải nghiệm đó sẽ tạo cho bạn một cảm nhận thị trường (market sense) rất quý giá mà chỉ có trải nghiệm và chiêm nghiệm mới rèn được. Và khi tiền đến tay, bạn sẽ biết rõ căn nào là xứng đáng để bạn xuống tiền nhất.

-----------------------

Nguồn: Phương Anh

50 BĐS đầu tiên dạy mình những gì? (P1) - by Phương Anh (substack.com)