VinaLiving Holdings tiếp tục ghi nhận một kỳ kinh doanh thua lỗ khi khoản lỗ sau thuế 6 tháng đầu năm 2026 lên gần 76,8 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ. Trong khi lợi nhuận âm, vốn chủ sở hữu và dư nợ vay của doanh nghiệp lại đồng thời tăng lên.
📉 Lỗ tăng gấp đôi, 18 tháng âm khoảng 242 tỷ đồng
CTCP VinaLiving Holdings, doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái VinaCapital, ghi nhận lỗ sau thuế gần 76,8 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, gần gấp đôi khoản lỗ 38,7 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Lỗ trước thuế cũng tăng từ gần 40,9 tỷ đồng lên hơn 65,3 tỷ đồng.
Đây không phải kỳ kinh doanh khó khăn đơn lẻ.
Năm 2025, VinaLiving Holdings từng lỗ khoảng 165 tỷ đồng, trái ngược hoàn toàn với khoản lãi hơn 582 tỷ đồng của năm 2024.
Tính trong khoảng 18 tháng gần nhất, doanh nghiệp đã ghi nhận tổng lỗ sau thuế khoảng 242 tỷ đồng.
Như vậy, sau một năm 2024 kinh doanh đột biến, VinaLiving Holdings đang trải qua giai đoạn đảo chiều khá mạnh về hiệu quả kinh doanh.
💰 Lỗ nhưng vốn chủ vẫn tăng
Điểm đáng chú ý là dù liên tục thua lỗ, quy mô vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp vẫn đi lên.
Tại ngày 30/6/2026, vốn chủ sở hữu đạt hơn 1.473 tỷ đồng, tăng gần 129 tỷ đồng so với cuối năm 2025.
Trong đó, vốn đầu tư của chủ sở hữu tăng từ khoảng 792,5 tỷ đồng lên hơn 851,2 tỷ đồng.
Diễn biến này có liên quan đến một đợt phát hành cổ phần riêng lẻ.
CTCP Tập đoàn VinaLiving (VES), khi đó là công ty mẹ của VinaLiving Holdings, đã không mua thêm cổ phần trong đợt phát hành, khiến tỷ lệ sở hữu tại VinaLiving Holdings bị pha loãng.
Theo báo cáo quản trị của VES, VinaLiving Holdings là công ty con trong khoảng thời gian từ 30/1 đến 23/6/2026, trước khi chuyển thành công ty liên kết.
Đến tháng 8, VES tiếp tục trình cổ đông phương án nhận chuyển nhượng thêm cổ phần VinaLiving Holdings từ CTCP Đầu tư VLV và các cổ đông khác.
Nói cách khác, bên cạnh câu chuyện lợi nhuận, VinaLiving Holdings còn đang trải qua một giai đoạn thay đổi đáng kể về cấu trúc sở hữu.
🏗️ Hơn 431 tỷ đồng doanh thu vẫn chưa được ghi nhận
Một con số khác đáng chú ý nằm ở khoản doanh thu chưa thực hiện.
Cuối tháng 6, VinaLiving Holdings ghi nhận hơn 431 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, trong đó khoảng 36 tỷ đồng là ngắn hạn và hơn 395 tỷ đồng dài hạn.
Đây là những khoản doanh thu đã phát sinh nghĩa vụ hoặc doanh nghiệp đã nhận tiền nhưng chưa đủ điều kiện để ghi nhận vào kết quả kinh doanh tại thời điểm báo cáo.
Vì vậy, khoản tiền này chưa thể lập tức chuyển thành doanh thu hay lợi nhuận trong kỳ.
Đối với một doanh nghiệp bất động sản, đây là chỉ dấu đáng theo dõi bởi khả năng chuyển hóa các khoản doanh thu chưa thực hiện thành doanh thu thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ dự án và điều kiện ghi nhận trong những kỳ tiếp theo.
🏦 Nợ phải trả tăng hơn 257 tỷ đồng
Ở phía bên kia bảng cân đối, nợ phải trả của VinaLiving Holdings cũng đang phình lên.
Tổng nợ tại cuối tháng 6 đạt gần 2.165 tỷ đồng, tăng hơn 257 tỷ đồng so với cuối năm 2025.
Đáng chú ý nhất là vay ngân hàng.
Khoản vay này tăng từ hơn 177 tỷ đồng lên khoảng 330 tỷ đồng, tức tăng mạnh chỉ sau 6 tháng.
Như vậy, trong khi lợi nhuận tiếp tục âm, doanh nghiệp vẫn phải gia tăng nguồn vốn vay để phục vụ hoạt động.
💵 190 tỷ đồng trái phiếu vẫn được thanh toán đúng hạn
VinaLiving Holdings hiện có 2 lô trái phiếu, tổng dư nợ gốc theo mệnh giá khoảng 190 tỷ đồng, với lãi suất dao động 10,5–11%/năm.
Trong ngày 30/6, doanh nghiệp đã thanh toán tổng cộng hơn 10,1 tỷ đồng tiền lãi cho hai lô trái phiếu.
Trong nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp không phát sinh trường hợp chậm thanh toán gốc hoặc lãi.
Đây là điểm tích cực trong bức tranh tài chính hiện tại: dù kết quả kinh doanh chưa thuận lợi, nghĩa vụ trái phiếu vẫn đang được thực hiện đúng hạn.
⭐ VIS Rating xếp hạng BBB+, nhưng cảnh báo đòn bẩy có thể tăng
Tháng 12/2025, VIS Rating lần đầu xếp hạng tín nhiệm dài hạn đối với VinaLiving Holdings ở mức BBB+, triển vọng ổn định.
Theo hệ thống của VIS Rating, nhóm BBB phản ánh khả năng thanh toán nợ ở mức trung bình so với các tổ chức và giao dịch khác trong nước.
VIS Rating đánh giá hồ sơ kinh doanh của VinaLiving Holdings ở mức trên trung bình, khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động ở mức mạnh. Tuy nhiên, quy mô, đòn bẩy nợ vay và khả năng bao phủ nợ vay được xếp ở mức trung bình.
Đáng chú ý hơn, khả năng bao phủ nợ được đánh giá ở mức dưới trung bình.
VIS Rating dự báo nhu cầu vốn cho các dự án tại Long An và Gia Lai có thể khiến nợ vay của VinaLiving Holdings tiếp tục tăng trong giai đoạn 2025–2026.
Tỷ lệ nợ vay/EBITDA bình quân giai đoạn 2025–2027 được dự báo khoảng 5,9 lần.
🏙️ Đứng sau loạt dự án bất động sản cao cấp
VinaLiving Holdings cùng các đơn vị liên quan tham gia phát triển và quản lý nhiều dự án bất động sản cao cấp như Maia Resort Quy Nhơn, The Ocean Villas Quy Nhơn và Nine South Estates tại TP.HCM.
Doanh nghiệp cũng tham gia quản lý các dự án như Ixora Hồ Tràm và Hồ Tràm giai đoạn 3.
Trong giai đoạn 2023 đến 9 tháng đầu năm 2025, doanh thu bình quân từ hoạt động phát triển và quản lý bất động sản đạt khoảng 1.000 tỷ đồng/năm.
Biên EBITDA giai đoạn 2023–2024 đạt 24–38%, chủ yếu nhờ việc bàn giao dự án Maia Quy Nhơn.
Tuy nhiên, giai đoạn hiện tại đang đặt ra bài toán khác: khả năng duy trì lợi nhuận trong lúc tiếp tục mở rộng dự án và sử dụng thêm vốn vay.
🔎 Bài toán của VinaLiving Holdings không chỉ là khoản lỗ
VinaLiving Holdings đang đứng giữa hai chiều diễn biến trái ngược.
Một bên là 76,8 tỷ đồng lỗ sau thuế trong 6 tháng, sau khi đã lỗ khoảng 165 tỷ đồng trong năm 2025.
Bên còn lại là vốn chủ sở hữu tăng, nợ phải trả tăng, vay ngân hàng tăng và hơn 431 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện vẫn nằm trên bảng cân đối.
Trong khi đó, cấu trúc sở hữu cũng vừa có thay đổi khi VinaLiving Holdings chuyển từ công ty con thành công ty liên kết của VES.
Vì vậy, câu chuyện đáng theo dõi với VinaLiving Holdings trong thời gian tới không chỉ là bao giờ doanh nghiệp trở lại có lãi, mà còn là cách công ty chuyển lượng doanh thu chưa thực hiện thành doanh thu thực tế, kiểm soát đòn bẩy và huy động nguồn lực cho các dự án mới.
Đặc biệt, khi VIS Rating đã dự báo nợ vay/EBITDA có thể ở mức khoảng 5,9 lần trong giai đoạn 2025–2027, khả năng biến tài sản và dự án thành dòng tiền sẽ là yếu tố quyết định chất lượng tăng trưởng của doanh nghiệp trong những năm tới.
