TAND TP HCM vừa tuyên bác yêu cầu khởi kiện của cư dân chung cư Sài Gòn Gateway liên quan đến vụ tranh chấp “mất lối đi chung”, khẳng định việc cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư là đúng quy định pháp luật.
Vụ kiện kéo dài nhiều năm
Bản án sơ thẩm lần hai vừa được TAND TP HCM tống đạt cho người khởi kiện là bà Lưu (43 tuổi). Bên bị kiện là Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường), cùng một số đơn vị liên quan.
👇Theo hồ sơ, bà Lưu ký hợp đồng mua căn hộ tại chung cư Saigon Gateway năm 2018 do Công ty CP Bất động sản Hiệp Phú Land làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích hơn 14.300 m², trong đó phần đất xây dựng khoảng 13.300 m² đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2012.
Sau khi nhận nhà, bà Lưu cùng nhiều cư dân phát hiện năm 2019, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp lại giấy chứng nhận cho chủ đầu tư, tách làm hai sổ, gồm hơn 8.300 m² đất chung cư và hơn 5.000 m² đất thương mại dịch vụ.
✅Cư dân cho rằng việc tách sổ như vậy khiến lối đi chung của dự án nằm trong phần đất thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người mua nhà. “Phần đất trên bao gồm cả đất thuộc cổng chính đi vào chung cư, phần lớn đất giao thông nội bộ, đất cây xanh mà lẽ ra thuộc quyền sử dụng chung của những người mua nhà tại chung cư”, bà Lưu nêu trong đơn.
Theo bà, khi chủ đầu tư có quyền riêng trên khu đất thương mại, toàn bộ cư dân phải “đi nhờ trên đất của chủ đầu tư”, và nhiều lần bị yêu cầu di dời cổng bảo vệ, bàn giao đất để chuyển nhượng cho đối tác khác.
Không nhận được phản hồi khi kiến nghị, bà Lưu cùng gần 100 cư dân gửi đơn khởi kiện Sở Tài nguyên và Môi trường, yêu cầu hủy hai giấy chứng nhận cấp lại năm 2019.
Từng được tòa phúc thẩm chấp nhận một phần
Tháng 4/2024, TAND TP HCM xử sơ thẩm lần đầu, bác toàn bộ yêu cầu của cư dân. Tuy nhiên, một năm sau đó, TAND Cấp cao tại TP HCM (nay là Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TP HCM) nhận định “việc bà Lưu kiện Sở Tài nguyên và Môi trường về việc cấp 2 sổ hồng cho chủ đầu tư trong cùng dự án 'làm mất lối đi chung' của cư dân là có căn cứ”, nên tuyên hủy bản án sơ thẩm lần đầu và yêu cầu xử lại.
Tại phiên xử sơ thẩm lần hai, các bên giữ nguyên quan điểm. Đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc khẳng định việc cấp giấy chứng nhận không thuộc thẩm quyền của cơ quan này.
Phía chủ đầu tư nêu rằng dự án được quy hoạch gồm hai khối có mục đích sử dụng khác nhau, nhà ở và thương mại, nên việc “đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường cấp tách hai sổ khác nhau là phù hợp với quy định của pháp luật”.
👇Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết đường dự phóng phía Đông Bắc dự án chưa được xây dựng, nên cư dân tạm sử dụng chung lối đi với khu thương mại, đồng thời xác nhận đã yêu cầu chủ đầu tư nộp lại sổ để cập nhật phần lối đi chung.
Tòa nhận định việc cấp sổ là hợp pháp
Hội đồng xét xử xác định, tổng diện tích dự án là 14.388 m², trong đó hơn 1.000 m² là đường dự phóng, hơn 8.300 m² khu chung cư, và 5.000 m² khu thương mại dịch vụ.
Theo hồ sơ, dự án được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng và kiến trúc gồm hai khối công trình: chung cư và thương mại – văn phòng.
Tòa cho rằng, căn cứ Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 43/2014, chủ đầu tư có quyền tách giấy chứng nhận nếu không ảnh hưởng đến quy hoạch chung. Do đó, việc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tách thành hai sổ riêng là đúng quy định, không làm ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân.
💢Bà Lưu chỉ có quyền liên quan đến phần sở hữu chung của nhà chung cư, nên việc khởi kiện yêu cầu hủy hai giấy chứng nhận được xác định là “không có căn cứ”.
Tòa tuyên bác toàn bộ yêu cầu của người khởi kiện.
Cư dân tiếp tục kháng cáo
Không đồng tình với phán quyết, bà Lưu tiếp tục kháng cáo, cho rằng bản án “chưa áp dụng đúng quy định của pháp luật”. Theo bà, việc tách thửa của Sở Tài nguyên Môi trường là vi phạm quy định về Luật Đất đai và Luật Xây dựng, làm “mất quyền sử dụng lối đi chung của những người mua nhà tại dự án”.
Bà cũng cho rằng phán quyết “không đảm bảo quyền lợi của cư dân”, khi vừa bác yêu cầu hủy sổ, vừa ghi nhận việc cập nhật lối đi chung trên phần đất thương mại cấp cho chủ đầu tư.
