RMIT

'Ông trùm' bất động sản hạng sang Tân Hoàng Minh liên tục vay nợ trái phiếu, huy động vốn cho 'siêu dự án' 32.000 tỷ đồng

Lê Diệu Quang
Bài viết: 6

Sau những ồn ào tại loạt dự án căn hộ hạng sang tại Hà Nội, Tân Hoàng Minh liên tục phát hành trái phiếu, tập trung nguồn lực cho các dự án tỉnh lẻ. Trong đó “siêu dự án” Hoàng Hải Complex đã “hút” 1.750 tỷ đồng trái phiếu chỉ trong 4 tháng qua.

1.750 tỷ đồng đổ về “siêu” dự án tại Phú Quốc

Theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), CTCP Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil - thành viên thuộc Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh) vừa phát hành thành công 500 tỷ đồng trái phiếu.

Đây là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản bảo đảm. Trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, được phát hành vào ngày 1/11/2021, đáo hạn vào ngày 1/11/2024, lãi suất cố định 11,5% mỗi năm và được mua lại bởi hai tổ chức trong nước, trong đó có một tổ chức tín dụng.

Thông tin lô trái phiếu được doanh nghiệp công bố.
Thông tin lô trái phiếu được doanh nghiệp công bố.

Lô trái phiếu của Soleil được sắp xếp bởi CTCP Chứng khoán Agribank và Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank); tổ chức bảo lãnh thanh toán là CTCP Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh.

Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất số 1784, tờ bản đồ số 57 tại dự án Khu du lịch Hoàng Hải (quy mô hơn 12 ha).

Mục đích phát hành được doanh nghiệp dùng để hợp tác với CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Hoàng Hải Phú Quốc để phát triển lô A3 dự án Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải (dự án Hoàng Hải Complex) tại khu 5, Khu phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Trước đó, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã hé lộ kế hoạch sẽ rót hơn 23.000 tỷ đồng, phối hợp với công ty Hoàng Hải Phú Quốc xây dựng siêu quần thể nghỉ dưỡng, giải trí “thành phố không ngủ” tại Dương Tơ, Phú Quốc.

Theo giới thiệu, tổ hợp quần thể du lịch nói trên nằm tại vị trí trung tâm Bãi Trường, cách sân bay 10km, quy mô 34ha, bao gồm hệ thống khách sạn 5 sao, 129 shophouse, 76 biệt thự và 15 toà căn hộ khách sạn condotel (7.000 đến 8.000 căn)...

Sau khi dự án được công bố, Tân Hoàng Minh liên tục bảo lãnh cho công ty thành viên huy động vốn thông qua trái phiếu . Trước đó, ngày 6 - 9/7, CTCP Chứng khoán An Bình đã thu xếp cho Soleil phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 24 tháng và lãi suất 11,75% mỗi năm.

Đến ngày 20/8, CTCP Chứng khoán Agribank đã thu xếp cho doanh nghiệp này phát hành 450 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 11,5%.

Quy hoạch dự án Hoàng Hải Complex tỷ lệ 1/500
Quy hoạch dự án Hoàng Hải Complex tỷ lệ 1/500

Các lần phát hành đều phục vụ vốn để Soleil hợp tác với CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Hoàng Hải Phú Quốc phát triển các lô đất thuộc Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải. Như vậy, trong vòng 4 tháng qua, Soleil đã huy động tổng cộng 1.750 tỷ đồng cho dự án này.

Liên tục huy động vốn qua trái phiếu cho loạt dự án lớn

Không riêng dự án Phú Quốc, thời gian qua, nhóm các doanh nghiệp liên quan đến Tân Hoàng Minh liên tục phát hành trái phiếu, huy động vốn cho loạt dự án lớn. Cụ thể, mới đây Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (chủ đầu tư dự án D’. Capitale), thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã huy động 1.900 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 60 tháng với lãi suất cố định 11,5%.

Ngôi Sao Việt sẽ dùng vốn huy động được góp vốn với Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Nam Đại Cồ Việt – chủ đầu tư dự án Đầu tư xây dựng dải đất phía Nam đường Đại Cồ Việt. Theo thỏa thuận, Ngôi Sao Việt sẽ góp 47% trên tổng mức đầu tư dự án này.

Đây là dự án được UBND TP Hà Nội phê duyệt vào ngày 1/4/2002 và sau đó giao cho CTCP Tu tạo và Phát triển Nhà làm chủ đầu tư. Năm 2016, Tập đoàn Tân Hoàng Minh và CTCP Tu tạo và Phát triển Nhà góp 340 tỷ đồng thành lập Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Nam Đại Cồ Việt, mỗi bên sở hữu 50%, qua đó phát triển dự án ở phía Nam đường Đại Cồ Việt.

Từ đầu năm 2019, Tập đoàn Tân Hoàng Minh tăng tỷ lệ sở hữu tại Nam Đại Cồ Việt lên 99,74%. Tuy nhiên, năm 2020, Tân Hoàng Minh vướng lùm xùm thanh toán. Theo Thông tin từ CTCP Tu tạo và Phát triển Nhà, doanh nghiệp đã yêu cầu Tân Hoàng Minh chuyển tiền vốn góp để thanh toán cho các nhà thầu và thanh lý hợp đồng hợp tác tại dự án, tuy nhiên "đối tác Tân Hoàng Minh vẫn cố tình không thanh toán".

Do vậy, nhiều khả năng Ngôi Sao Việt phát hành trái phiếu, huy động 1.900 tỷ một phần để hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán tại dự án này.

Thời gian gần đây, Tập đoàn Tân Hoàng Minh bắt đầu tham gia phát triển nhiều dự án khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, bất động sản khu công nghiệp… bằng hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư thông qua các đơn vị thành viên.

Trước đó, Ngôi Sao Việt cũng đã huy động 800 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 12% để mua 51% vốn CTCP Đầu tư Phát triển và Thương mại Việt Tiến, qua đó tham gia đầu tư vào công trình công cộng, dịch vụ thương mại và nhà ở tại 2 lô đất thuộc Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.

Các thông tin chào bán trái phiếu Tân Hoàng Minh xuất hiện dày đặc trên thị trường. 
Các thông tin chào bán trái phiếu Tân Hoàng Minh xuất hiện dày đặc trên thị trường. 

Liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị các cơ quan liên quan theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản luôn phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

 

Theo Bộ Xây dựng, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện ở mức khá cao so với lãi suất tiền gửi trong khoảng 7,4% - 13%/năm.

Trước đó, Vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính) cũng có khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ rủi ro khi quyết định đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, tìm hiểu kỹ các điều kiện, điều khoản của trái phiếu và tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành.

Đặc biệt cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của doanh nghiệp có tình hình tài chính kém, kinh doanh thua lỗ, không mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao và rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn lớn khi thị trường bất động sản có biến động tiêu cực…

Tân Hoàng Minh và những “ồn ào” trong quá khứ

Được biết đến là một “ông lớn” trên thị trường bất động sản, tuy nhiên trong quá khứ, doanh nghiệp không ít lần vướng những lùm xùm liên quan đến các dự án như sai phạm, chậm tiến độ, hay những căng thẳng, tranh chấp với khách hàng…

Điển hình tại dự án “đất vàng” D' San Raffles (22-24 phố Hàng Bài và 25-27 phố Hai Bà Trưng) chậm tiến độ hàng chục năm. Được biết, dự án này có diện tích hơn 4.000 m2, được giao đất từ năm 2011. Tuy nhiên sau hàng chục năm theo đuổi, doanh nghiệp vẫn không thể triển khai dự án căn hộ “siêu sang” trên khu đất này như đã hứa hẹn.

Đến đầu năm nay, nhiều thông tin cho thấy Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã chuyển nhượng dự án này cho một đối tác chuyên về bất động sản hạng sang đến từ phía Nam là Masterise Group. Sau chuyển nhượng, dự án đã được chủ khởi công và giới thiệu ra thị trường với giá bán lên đến hàng trăm tỷ đồng/căn hộ.

Trước dự án này, Tân Hoàng Minh còn được biết đến là chủ đầu tư dự án “dát vàng” D’. Palais de Louis số 6 Nguyễn Văn Huyên. Dự án khởi công xây dựng vào năm 2009 với tuyên bố chất lượng hạng sang, đạt tiêu chuẩn quốc tế, nhiều chi tiết được dát vàng 24K nhưng số phận dự án lại không mấy suôn sẻ.

Dự án D'.Palai de Louis mất đến cả chục năm thi công xây dựng.
Dự án D'.Palai de Louis mất đến cả chục năm thi công xây dựng.

Thời điểm mở bán đợt đầu tiên vào năm 2011, D’. Palais De Louis,  được biết với danh xưng là khu căn hộ “Đế vương” đắt đỏ nhất Việt Nam, mỗi m2 được rao bán với giá trên 145 triệu đồng, tương ứng mỗi căn hộ có giá bán 13-27 tỷ đồng, Thậm chí căn penthouse lên đến 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, do không thể bàn giao nhà đúng cam kết (năm 2015) nên tháng 12/2014, chủ đầu tư quyết định trả lại tiền cho những khách đã đặt cọc mua nhà trước đó. Sau đó doanh nghiệp mở bán lần 2 với giá bán giảm mạnh, cao nhất chỉ còn 120-125 triệu đồng/m2 với căn hộ đầy đủ nội thất.

Sau hơn 10 năm khởi công xây dựng, D’. Palais De Louis vẫn chưa bàn giao và đưa vào vận hành. Được biết, Tân Hoàng Minh dự kiến sẽ bàn giao dự án này vào quý 4/2021. Theo đánh giá của một số chuyên gia, thanh khoản của dự án không cao và ít người tham gia do không phù hợp với thị trường.

Không chỉ “ôm đất” vàng “ngủ quên”, tiến độ xây dựng ì ạch, Tân Hoàng Minh cũng từng khiến giới bất động sản xôn xao một thời khi một số dự án của doanh nghiệp bị phát hiện có những sai phạm nghiêm trọng trong quá trình xây dựng.

Đáng chú ý nhất trong đó là dự án D’. Le Pont D’or 36 Hoàng Cầu (Hà Nội), doanh nghiệp đã xây dựng sai phép so với quy hoạch được duyệt, tự ý xây thêm tầng lửng ngoài thiết kế được phê duyệt với diện tích gần 2.000 m2. Tân Hoàng Minh sau đó đã thừa nhận sai phạm và cơ quan chức năng đã tiến hành xử lý theo quy định.

Tại Hà Nội, Tân Hoàng Minh còn sở hữu loạt dự án căn hộ cao cấp quy mô lớn như D'. Le Roi Soleil - Quảng An, D'. El Dorado - Phú Thanh, Phú Thượng, D'. Capitale - Trần Duy Hưng,... Doanh nghiệp cũng vướng nhiều “tai tiếng” từ chính những dự án này.

Đặc biệt là tại dự án D'. Capitale - Trần Duy Hưng với những “lùm xùm” quanh câu chuyện hành lang 1,48m hồi năm 2018. Đây cũng chính là lý do khiến dự án này “mất giá” và Tân Hoàng Minh giảm uy tín, thậm chí bị khách hàng tố “lừa đảo”.

Đến nay, giá bán căn hộ tại D'. Capitale giảm mạnh cả trên thị trường thứ cấp và nguồn hàng sơ cấp từ phía chủ đầu tư. Từ năm 2019, các căn hộ còn lại của dự án được chủ đầu tư rao bán với tổng mức chiết khấu có thể lên đến 25% giá trị căn hộ.

1206-ynh-7c-rao-ban-cyn-hy-cao-cyp-batdongsanbiz-anh-7c-1637576728.jpg
 
Các thông tin rao bán "cắt lỗ" tại các dự án căn hộ cao cấp của Tập đoàn Tân Hoàng Minh/

Trên thị trường thứ cấp, thời gian qua, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trong đó có D'Capitale Trần Duy Hưng được rao bán cắt lỗ ồ ạt. Có căn hộ rao bán cắt lỗ hàng tỷ đồng.

Tương tự tại các dự án D'. Le Pont D'or 36 Hoàng Cầu, Đống Đa; D'El Dorado - Phú Thượng, D’. Le Roi Soleil - Quảng An… nhiều thông tin rao bán cắt lỗ từ vài trăm triệu, thậm chí lên đến 1 – 2 tỷ đồng…