Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025, tổng dư nợ vay của Novaland đạt 64.284 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm 31.934 tỷ đồng, còn nợ dài hạn ở mức 32.349 tỷ đồng.
Việc nợ ngắn hạn giảm là kết quả của quá trình gia hạn và cơ cấu kỳ hạn nợ, nhưng không đồng nghĩa gánh nặng được tháo bỏ. Khoảng 3.300 tỷ đồng vẫn sẽ đến hạn thanh toán trong vòng 12 tháng tới, gồm 1.200 tỷ đồng nợ ngân hàng và 2.100 tỷ đồng trái phiếu.
Phần lớn nghĩa vụ tài chính đã được đẩy lùi sang giai đoạn 2025–2027, thời điểm Novaland sẽ phải đối mặt với cao trào trả nợ gốc.
Bức tranh chủ nợ của Novaland hiện nay đã khác xa so với hai năm trước. Các ngân hàng trong nước quay lại chiếm ưu thế, sau thời gian dài “đứng ngoài quan sát”.
👉 VPBank hiện là chủ nợ lớn nhất, với 7.015 tỷ đồng dư nợ. Trong đó, hai khoản vay lớn nhất được bảo đảm bằng vốn góp tại công ty con và quyền tài sản khu đất Cát Lái (TP.HCM), cùng dự án Long Hưng (Đồng Nai).
👉MB theo sát với 5.408 tỷ đồng, tăng hơn 1.800 tỷ đồng so với đầu năm. MB là một trong những ngân hàng hiếm hoi liên tục duy trì quan hệ tín dụng chiến lược với Novaland, đặc biệt tại các dự án Hồ Tràm và Lâm Đồng.
👉 TPBank cũng nâng mức cho vay lên 3.376 tỷ đồng, tập trung cho dự án The Grand Manhattan tại trung tâm TP.HCM.
👉MSB chiếm khoảng 1.988 tỷ đồng, tương đương 8,5% tổng dư nợ vay ngân hàng, chủ yếu giải ngân trong năm nay.
👉 Một cái tên mới là PVcomBank cũng xuất hiện trong danh sách với khoản vay 880 tỷ đồng, được bảo đảm bằng quyền tài sản tại các dự án ở Bắc Bình (Lâm Đồng) và phần vốn góp của Novaland tại công ty con.
Tính chung, đến cuối quý III/2025, bốn ngân hàng lớn gồm VPBank, MB, TPBank và MSB chiếm gần 85% dư nợ vay ngân hàng của Novaland, tương đương khoảng 23.459 tỷ đồng.
Trái phiếu: Bức tranh tái cơ cấu vẫn còn dang dở
Ở mảng trái phiếu, Novaland ghi nhận dư nợ 29.601 tỷ giảm hơn 7.700 tỷ (20,7%) so với cuối năm 2024. Đây là kết quả từ việc tất toán, hoán đổi và gia hạn hàng loạt lô trái phiếu, nhiều trong số đó đã được chuyển nhượng thứ cấp.
Một số đơn vị từng thu xếp phát hành lớn như VPS (7.000 tỷ) và TPS (1.600 tỷ) đã hoàn tất nghĩa vụ, giúp giảm đáng kể dư nợ. Trong khi đó, các lô còn lại do TVSI (1.962 tỷ), SSI (3.400 tỷ), BSC (1.800 tỷ), PSI (4.000 tỷ) và MBS (3.200 tỷ) thu xếp.
Với nhóm trái phiếu quốc tế, UBS AG Singapore Branch vẫn là chủ nợ nước ngoài lớn nhất, nắm 8.866 tỷ trái phiếu chuyển đổi phát hành từ năm 2021. Sau hai lần tái cấu trúc, kỳ hạn đã được kéo dài đến 30/6/2027.
Dù quy mô nợ trái phiếu đã thu hẹp, phần lớn nghĩa vụ tài chính lớn nhất của Novaland vẫn tập trung trong giai đoạn 2026–2028, khi hàng loạt trái phiếu và khoản vay đáo hạn cùng lúc.
Dòng vốn ngoại và những khoản vay “ẩn danh”
Bên cạnh hệ thống ngân hàng trong nước, Novaland còn đang gánh khoảng 7.000 tỷ vay từ các tổ chức nước ngoài như Seatown, UBS AG (Singapore), Stark1st và Credit Opportunities III, đều là các quỹ đầu tư tài chính chuyên cấp vốn rủi ro cao.
🔹Đáng chú ý, nhiều khoản vay này kèm điều khoản đảm bảo lợi suất (IRR) từ 11,5% – 14%/năm, tức là chi phí vốn thực tế cao hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường.
Ngoài ra, báo cáo còn ghi nhận hơn 3.400 tỷ đồng vay khác chưa được thuyết minh chi tiết, với kỳ hạn 5–36 tháng và lãi suất dao động 3,7% – 14,7%/năm. Các khoản nợ này có thể là tín dụng nội bộ, hợp đồng hợp tác vốn, hoặc vốn cầu nối, cho thấy dòng tiền vẫn xoay vòng nhanh nhưng thiếu sự bền vững.
Dòng vốn đã quay lại, nhưng niềm tin thì chưa
Sự trở lại của các ngân hàng với hơn 11.000 tỷ đồng giải ngân mới là tín hiệu tích cực cho nỗ lực tái cơ cấu của Novaland. Tuy nhiên, cấu trúc nợ hiện tại cho thấy doanh nghiệp vẫn đang “sống bằng tín dụng” hơn là dòng tiền từ bán hàng.
🔹 Khi nghĩa vụ trả nợ dồn về các năm 2026–2027, việc đảm bảo thanh khoản sẽ là thách thức lớn, đặc biệt nếu thị trường bất động sản không hồi phục mạnh mẽ.
Tái cấu trúc nợ giúp Novaland kéo dài thời gian, nhưng để thật sự hồi sinh, tập đoàn này vẫn cần dòng tiền thực từ thị trường, chứ không chỉ là những khoản “tiếp máu” mang tính tạm thời.
