Tôi quan sát cái xã hội này đã hơn hai mươi năm và dám chắc rằng không có thứ gì bền vững bằng sự chờ đợi của con người.

Cứ mỗi lần giá nhà tăng một nhịp, trên mạng xã hội lại xuất hiện một đội quân đông đảo với chung một niềm tin: bất động sản sắp toang. Năm 2007 họ chờ. Năm 2011 họ chờ. Năm 2014 họ chờ. Năm 2022 họ chờ. Năm 2026 họ vẫn chờ. Có những người bắt đầu chờ từ thuở còn độc thân, tóc tai bóng mượt, đến nay con cái học cấp hai mà cái ngày tận thế của bất động sản vẫn chưa chịu tới. Thật là một thứ tình yêu son sắt hiếm thấy. Nhưng là một người trong gia đình từng bán căn hộ 1,8 tỷ với giá 1,3 tỷ rồi mua miếng đất 70tr với giá 40 triệu thì dù gì tôi cũng có kinh nghiệm cá nhân. Chính tôi năm 2022 từng tin nó sẽ nhào 50% nhưng sự thật là không thế, phụ thuộc của kinh tế vào bds lớn hơn năm 2010 rất khác.

Nhưng tôi muốn hỏi một câu rất đơn giản: Toang là cái gì? Giảm 10%? Giảm 20%? Giảm 50%? Hay phải kéo về giá năm 2010 mới gọi là toang? Nếu thực sự kéo về mốc ấy thì không riêng gì chủ đầu tư đau khổ. Một phần lớn hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp xây dựng, vật liệu, nội thất và hàng triệu lao động cũng đi theo.

Cái xã hội này có một thói quen khá lạ. Người ta nhìn bất động sản như một cái cây đứng riêng giữa cánh đồng. Muốn đổ thì đổ, muốn chặt thì chặt, chẳng liên quan tới ai. Nhưng bất động sản không phải cái cây. Nó là cái cọc giữa lều. Cọc đổ thì lều đổ. Mà lều đổ thì người trong lều cũng lăn ra đất theo.

Vậy mà thiên hạ vẫn rất hả hê khi tuyên bố: “Giá nhà phải giảm 70% mới hợp lý.” Nghe rất khí thế. Nghe như một cuộc khởi nghĩa của những người bị giá nhà áp bức. Nhưng nếu cái ngày ấy thực sự đến thì điều đầu tiên xảy ra không phải là mọi người mua được nhà. Điều đầu tiên là doanh nghiệp đóng cửa, ngân hàng siết tín dụng, thất nghiệp tăng, thu nhập giảm, đầu tư co lại. Lúc ấy căn hộ từ 7 tỷ giảm xuống còn 3 tỷ thật. Chỉ có điều rất nhiều người vẫn không có nổi 3 tỷ.

Nếu Nguyễn Công Hoan còn sống, tôi tin ông sẽ viết một truyện rất hay về chuyện này. Trong truyện sẽ có một anh viên chức nghèo ngày nào cũng ngồi quán nước uống trà đá và chửi. Anh chửi chủ đầu tư. Chửi đầu cơ. Chửi người giàu. Chửi giá nhà. Chửi cả nền kinh tế. Anh chờ thị trường sụp đổ với niềm tin mãnh liệt như người ta chờ ngày phán xét cuối cùng. Mười năm sau, giá nhà tăng gấp đôi. Anh vẫn ngồi ở quán ấy. Chỉ khác là cốc trà đá từ 3.000 đồng lên 10.000 đồng. Còn anh vẫn chờ.

Người đời thường nghĩ bất động sản giảm thì người nghèo được lợi. Nhưng lịch sử lại kể một câu chuyện khác. Năm 2008 ở Mỹ, ai mua được tài sản giá rẻ? Không phải người nghèo. Là người có sẵn tiền mặt. Khủng hoảng châu Á năm 1997 cũng vậy. Trung Quốc hôm nay cũng vậy. Kịch bản thường lặp lại rất nhàm chán: người nghèo mất việc, tầng lớp trung lưu co cụm, còn người nhiều tiền đi mua tài sản giảm giá.

Cho nên mỗi lần nghe ai đó hùng hồn tuyên bố: “Tôi đang chờ thị trường toang để mua”, tôi chỉ muốn hỏi nhẹ một câu: “Anh đang chờ giá giảm hay anh đang chờ mình giàu lên?” Đó là hai việc hoàn toàn khác nhau. Một việc phụ thuộc vào thị trường. Một việc phụ thuộc vào chính mình. Và đáng tiếc là việc thứ hai thường hiệu quả hơn.

Tôi không nói giá nhà Việt Nam đang hợp lý. Nhiều nơi giá đã vượt xa khả năng chi trả của người dân. Đó là sự thật. Nhưng giá cao và thị trường sụp đổ là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau. Cũng giống như tôi béo là sự thật. Nhưng từ béo đến nhập viện ngay lập tức vẫn còn một quãng đường khá dài.

Những người mong bất động sản toang thực ra phần lớn không ghét bất động sản. Họ chỉ đang khao khát một cơ hội đổi đời. Một cơ hội để bước lên chuyến tàu mà họ cảm thấy mình đã lỡ. Điều đó tôi hiểu. Và tôi không cười.

Nhưng lịch sử có một bài học rất lạnh lùng: những người giàu lên bền vững hiếm khi ngồi chờ thị trường sập. Họ tìm cách để thu nhập của mình tăng nhanh hơn tốc độ tăng của giá tài sản. Khó hơn. Mệt hơn. Đau đầu hơn. Nhưng hiệu quả hơn.

Vậy nên câu hỏi đáng hỏi nhất không phải là: “Bất động sản bao giờ toang?” Mà là: “Nếu ngày mai giá nhà giảm 30%, liệu tôi có đủ tiền mua không?” Nếu câu trả lời vẫn là không thì có lẽ vấn đề không nằm ở bất động sản. Vấn đề nằm ở chỗ khác. Và tìm ra cái chỗ khác ấy có ích hơn nhiều so với việc ngồi đợi một cơn bão mà ngay cả khi nó tới, chưa chắc mình đã có ô để che.

-----

Kiên Vũ