Thị trường cho thấy, giá bán căn hộ cao cấp tại trung tâm TP.HCM hiện dao động từ 330 hơn 400 triệu đồng/m² 💸, tương đương mức giá khởi điểm khoảng 20 tỷ/căn, thậm chí lên tới 85 tỷ với các sản phẩm diện tích lớn. Tuy nhiên, phía sau mức giá “đỉnh” này, bức tranh tài chính của doanh nghiệp phát triển dự án lại không hoàn toàn tương xứng trong ngắn hạn.
Theo báo cáo năm 2025 của một chủ đầu tư tại khu Ba Son, vốn chủ sở hữu đạt 4.684 tỷ (+58,5%) 📈, nhưng tổng nợ phải trả cũng tăng mạnh lên 13.389 tỷ (+89%), trong đó riêng dư nợ trái phiếu chiếm 7.610 tỷ. Phần lớn nghĩa vụ này đến từ lô trái phiếu huy động 7.650 tỷ (kỳ hạn 18 tháng, lãi suất 9%/năm) phát hành vào tháng 10/2025 💳.
Áp lực chi phí tài chính bắt đầu phản ánh rõ lên kết quả kinh doanh: doanh nghiệp ghi nhận lỗ sau thuế 93,8 tỷ trong năm 2025, nâng tổng lỗ lũy kế lên 208,6 tỷ đồng 📉.
Tuy nhiên, đây không hẳn là tín hiệu tiêu cực mang tính bản chất. Trong ngành bất động sản, đặc biệt với các dự án quy mô lớn, việc phát sinh lỗ trong giai đoạn đầu là đặc thù kế toán ⚙️.
Chi phí bao gồm lãi vay và phí nhượng quyền thương hiệu quốc tế, được ghi nhận xuyên suốt quá trình triển khai, trong khi doanh thu chỉ được hạch toán khi dự án đủ điều kiện bàn giao.
⏳ Điều này tạo ra độ trễ đáng kể giữa dòng tiền đầu tư và ghi nhận doanh thu, khiến báo cáo tài chính ngắn hạn có thể “xấu đi” dù dự án vẫn đang trong chu kỳ phát triển bình thường.
🔎 Nói cách khác, khoản lỗ lũy kế và áp lực nợ vay hiện tại phản ánh giai đoạn đầu tư mạnh, chứ chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng lợi nhuận khi dự án bước vào giai đoạn bàn giao và ghi nhận doanh thu.
