Trong suốt những năm qua, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) đã xây dựng nên một hệ sinh thái với nhiều doanh nghiệp liên quan, đồng thời thực hiện những đợt bơm rút vốn quy mô lớn dưới nhiều hình thức khác nhau. Hoạt động này gần như trở thành "đặc sản" tài chính của doanh nghiệp địa ốc phía Nam này.
Cấu trúc tài sản bất thường: Khi khoản phải thu chiếm hơn 86% tổng tài sản
🔄Báo cáo tài chính bán niên 2025 của An Gia khiến giới quan sát không khỏi bất ngờ khi các khoản phải thu chiếm đến 86,2% tổng tài sản tỷ lệ hiếm gặp trong ngành bất động sản. Nguyên nhân chủ yếu là do An Gia đã liên tục bơm vốn vào loạt công ty có liên quan như Gia Linh, Vĩnh Nguyên, An Gia Hưng Phát, Nhà An Gia... dưới dạng cho vay, hợp đồng hợp tác đầu tư (BCC) hoặc chuyển đổi qua lại giữa các hình thức.
Gia Linh "hố đen" vốn nghìn tỷ
Công ty Gia Linh là đơn vị nhận được dòng vốn lớn nhất từ An Gia. Tính đến ngày 30/6/2025, khoản phải thu từ công ty này lên tới 2.756 tỷ, tương đương 43,6% tổng tài sản của An Gia.
🔹Mặc dù được thành lập năm 2018 với vốn điều lệ chỉ 20 tỷ, Gia Linh đã liên tục được "bơm máu" từ 98 tỷ năm 2020 lên đến 2.756 tỷ trong quý II/2025. An Gia giải trình rằng số tiền này dùng để phát triển dự án The Lá Village (BC27), song dự án vẫn còn ở giai đoạn pháp lý sơ khởi.
❓Đáng chú ý, số tiền trên ban đầu được cho vay (ngắn hạn và dài hạn), nhưng đến quý I/2025 lại được "hô biến" thành hợp đồng BCC dài hạn một động thái khiến dòng tiền không còn phải thể hiện là khoản nợ.
Vĩnh Nguyên kịch bản lặp lại
Tương tự Gia Linh, Công ty Vĩnh Nguyên cũng liên tục nhận vốn từ An Gia. Sau khi được cho vay ngắn hạn hơn 230 tỷ đồng trong năm 2023, đến năm 2024, con số này tăng lên và đồng thời xuất hiện thêm 491 tỷ đồng dưới hình thức BCC để phát triển dự án Westgate 2 một dự án vẫn còn "trên giấy".
🔹Quý I/2025, An Gia rút toàn bộ khoản vay và đẩy vốn BCC lên 873 tỷ (13,8% tổng tài sản). Vĩnh Nguyên cũng nằm trong hệ sinh thái nhân sự quen thuộc, khi người đại diện theo pháp luật từng là ông Nguyễn Văn Giáo cái tên liên quan đến nhiều pháp nhân do An Gia kiểm soát gián tiếp.
An Gia Hưng Phát “trăm tỷ” cho đơn vị chỉ làm phân phối
Dự án duy nhất đang triển khai là The Gió Riverside. Tại đây, An Gia đã bơm 822 tỷ cho Công ty An Gia Hưng Phát, một đơn vị thành lập năm 2022 với vốn điều lệ vỏn vẹn 100 triệu đồng và chỉ có 3 lao động, chủ yếu làm môi giới, tiếp thị. Việc rót hàng trăm tỷ đồng vào đơn vị này là điều bất thường.
🔹Tới năm 2025, An Gia bắt đầu rút bớt vốn tại đây, giảm dần từ 822 tỷ đồng xuống còn 491 tỷ vào cuối quý II/2025.
Nhà An Gia mô hình rút vốn triệt để
Trong giai đoạn 2021–2023, An Gia rót hơn 3.900 tỷ đồng vào Nhà An Gia. Tuy nhiên, kể từ năm 2024, dòng vốn rút về nhanh chóng: quý IV/2024 chỉ còn 6 tỷ đồng cho vay ngắn hạn và đến quý I/2025, số dư hoàn toàn về 0. Mô hình tại đây được xem như “bản mẫu” cho chiến lược luân chuyển dòng tiền giữa các công ty liên kết.
Lợi nhuận tài chính trò chơi kế toán giữa lúc doanh thu bất động sản sụt giảm
Từ quý II/2024 đến quý II/2025, doanh thu thuần của An Gia đều ở mức thấp, dao động quanh mốc 160–260 tỷ đồng/quý. Trong khi đó, doanh thu tài chính đóng vai trò cứu cánh cho lợi nhuận, với các khoản thu từ lãi hợp đồng BCC lần lượt là 109 tỷ đồng, 116 tỷ đồng, 73 tỷ đồng, 32 tỷ đồng và 29 tỷ đồng theo từng quý.
Tổng cộng, lãi từ BCC đóng góp 115 tỷ đồng trong năm 2023, 119 tỷ đồng năm 2024 và 61 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2025.
🔹Dù mang lại con số lợi nhuận “đẹp” trên báo cáo, thực tế đây là lợi nhuận không thu được tiền về, khiến dòng tiền kinh doanh của An Gia luôn âm: -49 tỷ, -774 tỷ, -80 tỷ, -115 tỷ và -540 tỷ đồng trong 5 quý gần nhất.
Thách thức trước mắt: Dòng tiền cạn, dự án “đói”
Tính đến 30/6/2025, An Gia chỉ còn 66 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi giảm 66% so với đầu năm. Trong khi đó, dòng tiền kinh doanh 6 tháng đầu năm âm 655 tỷ, chưa kể áp lực trả nợ gốc ngày càng lớn.
🚨Dù có thể tiếp tục luân chuyển vốn trong nội bộ để “làm đẹp sổ sách”, nhưng bài toán cốt lõi vẫn nằm ở chỗ: không còn dự án đủ lớn để tạo dòng tiền thật. “Trò chơi tài chính” chỉ kéo dài được khi niềm tin thị trường còn đủ lớn, và khi nhà đầu tư chưa đặt dấu hỏi sâu về tính thực chất trong báo cáo của doanh nghiệp.
