Lợi nhuận tăng hơn 20 lần là con số dễ gây chú ý trong báo cáo bán niên của Đông Tây Land. Nhưng nhìn sang bảng tài sản, hai khoản mục khác cũng cần được giải thích rõ: gần 560 tỷ đồng phải thu dài hạn từ lãnh đạo, bên liên quan và hơn 251 tỷ đồng tiền mặt tại quỹ.
Một bên là tiền chờ thu về. Một bên được ghi nhận đang giữ tại doanh nghiệp. Cả hai đều có quy mô lớn so với nguồn lực của công ty.
🔎 Hơn 40% tổng tài sản là phải thu dài hạn từ bên liên quan
Cuối tháng 6/2026, Đông Tây Land (DTR) ghi nhận 559,82 tỷ đồng phải thu dài hạn khác, tăng 205 tỷ đồng so với đầu năm. Toàn bộ khoản này liên quan đến các cá nhân và doanh nghiệp có quan hệ với công ty, gồm:
🛑 Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thái Bình: 156,9 tỷ đồng.
🛑 Ông Võ Đình Đán: 103,52 tỷ đồng.
🛑 Thành viên HĐQT Phạm Duy Hiếu: 63,11 tỷ đồng.
🛑 Thành viên Ban kiểm soát Phạm Minh Tuấn: 30,79 tỷ đồng.
🛑 Ông Nguyễn Thái Sơn: 500 triệu đồng.
🛑 CTCP Đông Tây Holding: 205 tỷ đồng.
Tổng số này chiếm khoảng 40% tài sản và gần 66% vốn chủ sở hữu. Báo cáo không ghi nhận dự phòng đối với các khoản trên.
Chưa trích lập dự phòng không tự đồng nghĩa doanh nghiệp làm sai hoặc các khoản tiền sẽ mất khả năng thu hồi. Tuy nhiên, với tỷ trọng lớn như vậy, thời hạn thu hồi, hiệu quả hợp tác và cơ sở đánh giá khả năng thu tiền là những thông tin quan trọng với cổ đông.
Các khoản hợp tác đầu tư với cá nhân đã được đại hội cổ đông thông qua và công bố trong thuyết minh. Riêng khoản 205 tỷ đồng với Đông Tây Holding phát sinh trong kỳ được ghi nhận theo nghị quyết HĐQT.
🏦 Hơn 251 tỷ đồng tiền mặt, tiền gửi ngân hàng chỉ khoảng 613 triệu
Cuối năm 2025, Đông Tây Land có 3,15 tỷ đồng tiền mặt và 247,74 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng.
Đến cuối tháng 6/2026, cơ cấu gần như đảo chiều: tiền mặt tại quỹ lên 251,92 tỷ đồng, còn tiền gửi ngân hàng khoảng 612,68 triệu đồng.
Các số dư cho thấy thay đổi lớn trong cách nắm giữ tiền. Tuy nhiên, chỉ từ hai thời điểm này chưa thể xác định toàn bộ dòng tiền đã dịch chuyển như thế nào.
Câu hỏi cần làm rõ là vì sao doanh nghiệp duy trì lượng tiền mặt lớn, tiền phục vụ nhu cầu gì và được kiểm kê, bảo quản, kiểm soát ra sao.
Cùng thời điểm, công ty còn vay ngân hàng 236,67 tỷ đồng và ghi nhận 10,32 tỷ đồng chi phí lãi vay trong sáu tháng. Việc đồng thời giữ nhiều tiền mặt và duy trì dư nợ cũng đặt ra vấn đề về hiệu quả sử dụng vốn, dù chưa thể kết luận tiền tại quỹ đều sẵn sàng để trả nợ.
📊 Lãi tăng nhanh, chi phí bán hàng cũng tăng mạnh
Nửa đầu năm 2026, Đông Tây Land đạt doanh thu thuần hợp nhất 259,41 tỷ đồng, tăng 30,7%. Lợi nhuận sau thuế đạt 17,13 tỷ đồng, so với khoảng 827 triệu đồng cùng kỳ.
Biên lợi nhuận gộp tăng từ 26,44% lên 43,13%. Nhưng chi phí bán hàng cũng tăng từ 4,72 tỷ lên 37,93 tỷ đồng, trong đó dịch vụ mua ngoài gần 28 tỷ đồng.
Nếu xét cả giá vốn và chi phí bán hàng, tỷ lệ trên doanh thu giảm từ khoảng 75,93% xuống 71,49%. Hiệu quả có cải thiện, nhưng mức cải thiện hẹp hơn nhiều so với khi chỉ nhìn biên lợi nhuận gộp.
Chưa có đủ cơ sở để khẳng định doanh nghiệp chuyển cách phân loại chi phí. Nội dung và nguyên nhân tăng của khoản dịch vụ mua ngoài cần được giải thích thêm.
📄 Một số số liệu giữa các báo cáo chưa khớp
Bài gốc nêu báo cáo lưu chuyển tiền tệ ghi lợi nhuận trước thuế sáu tháng là 11,81 tỷ đồng, trong khi báo cáo kết quả kinh doanh ghi 25,55 tỷ đồng, chênh 13,74 tỷ đồng.
Chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế chưa phân phối kỳ này trên bảng cân đối kế toán cũng được phản ánh chưa thống nhất với lợi nhuận sáu tháng thuộc cổ đông công ty mẹ.
Đây là các điểm cần doanh nghiệp đối chiếu, giải thích cơ sở trình bày; chưa đủ để kết luận có sai phạm kế toán. Bộ báo cáo được bài viết đề cập chưa kèm báo cáo soát xét độc lập.
Ngoài ra, công ty được công bố còn hơn 29,1 tỷ đồng nợ thuế quá hạn trong kỳ tháng 8/2026. Con số này cần phân biệt với tổng thuế và các khoản phải nộp trên bảng cân đối, vốn không mặc nhiên đều là nợ quá hạn.
Với Đông Tây Land, lợi nhuận tăng là điểm tích cực. Để đánh giá đầy đủ, cổ đông còn cần biết những khoản phải thu lớn khi nào trở lại thành tiền, lượng tiền mặt được quản lý thế nào và các số liệu chênh lệch sẽ được làm rõ ra sao.
