Năm 2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận sự cải thiện về doanh thu và lợi nhuận sau giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, phía sau bức tranh tích cực đó, nền tảng tài chính vẫn chưa thực sự vững chắc khi chi phí lãi vay tiếp tục gia tăng, phản ánh áp lực vốn chưa được giải tỏa.
💸 Chi phí lãi vay tăng nhanh hơn nợ vay
Dữ liệu từ 94 doanh nghiệp niêm yết cho thấy xu hướng đáng chú ý:
📊 Tổng nợ chịu lãi: 480.459 tỷ đồng (+66,8% so với 2023)📊 Chi phí lãi vay quý IV/2025: 5.185 tỷ đồng (+67,8%)
Điều này cho thấy:
⚠️ Không chỉ vay nhiều hơn
⚠️ Mà chi phí vốn cũng đắt hơn rõ rệt
Hệ quả:
💥 Áp lực tài chính dồn trực tiếp lên dòng tiền
💥 Khả năng xoay vốn trở nên khó khăn hơn
Áp lực tập trung vào nhóm doanh nghiệp lớn
Chi phí lãi vay không phân bổ đều:
🔝 Top 5 doanh nghiệp: chiếm 75,7% tổng lãi vay
🔝 Top 10 doanh nghiệp: chiếm 84,4%
Ở chiều nợ vay:
📌 Top 5 doanh nghiệp: nắm 73,9% tổng dư nợ
Điều này phản ánh:
🧩 Rủi ro tập trung vào nhóm doanh nghiệp lớn
🧩 Phụ thuộc mạnh vào đòn bẩy tài chính
Cơ cấu nợ thay đổi: “giãn áp lực, dời rủi ro”
Xu hướng dịch chuyển rõ rệt:
📉 Nợ ngắn hạn: 36,4% → 29,4%
📈 Nợ dài hạn: 45,7% → 54,7%
📉 Trái phiếu: 18% → 15,9%
Ý nghĩa:
⏳ Giảm áp lực trả nợ ngắn hạn
🔄 Nhưng chuyển áp lực sang dài hạn
Doanh nghiệp phải:
🚀 Đẩy nhanh bán hàng
💰 Tăng tốc thu tiền
🔁 Tái cấu trúc nguồn vốn
Trái phiếu đáo hạn vẫn là “điểm nghẽn”
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA):
📌 Cuối 2025: ~69.740 tỷ đồng đáo hạn
🏢 Bất động sản chiếm 49%
📌 Năm 2026: ~193.311 tỷ đồng đáo hạn
🏢 Bất động sản chiếm 60,1%
Điều này đồng nghĩa:
💣 Áp lực chưa giảm, chỉ đang chờ phía trước
🔗 Phụ thuộc lớn vào khả năng bán hàng & dòng tiền
Lợi nhuận tăng nhưng tiền mặt không theo kịp
Một nghịch lý rõ ràng:
💰 Trung bình: 4,45 đồng lãi vay / 100 đồng doanh thu
⚠️ Nhóm cao: lên tới 13,23 đồng
Đáng chú ý:
❌ 24% doanh nghiệp không đủ lợi nhuận trả lãi
⚠️ 42,7% có tiền mặt <10% nợ vay
Điều này cho thấy:
📉 Lợi nhuận kế toán ≠ sức khỏe tài chính
📉 Dòng tiền mới là yếu tố quyết định
Nhóm doanh nghiệp còn giữ được “phong độ”
Một số doanh nghiệp vẫn ổn định:
Vinhomes
📈 Quy mô lớn, dòng tiền mạnh
🔒 Trả lãi tốt
Vincom Retail
💰 Tiền mặt cao
🔒 Khả năng trả lãi vượt trội
Nam Long
📊 Kiểm soát nợ tốt
💵 Dòng tiền ổn định
Điểm chung:
✔️ Bán hàng tốt
✔️ Dòng tiền khỏe
✔️ Kiểm soát đòn bẩy
Nhóm áp lực tăng dần
Becamex IDC (BCM)
Lãi vay = 29,6% doanh thu
💰 Tiền mặt/Nợ: 0,07 lần
🏭 Kinh Bắc (KBC)
Lãi vay tăng 161%
💰 Tiền mặt giảm mạnh
👉 Lãi vay tăng trong khi tiền mặt giảm → áp lực hiện hữu
Nhóm “lãi vay chưa phản ánh hết rủi ro”
🏘 Khang Điền (KDH)
🏗 Novaland (NVL)
👉 Đặc điểm:
Lãi vay kế toán thấp
Nhưng:
📦 Tồn kho lớn
💸 Nợ cao
💰 Tiền mặt thấp
🔥 Nhóm bị lãi vay “ăn mòn” lợi nhuận
Phát Đạt (PDR) Lãi vay = 26,2% doanh thu
🏢 TTC Land (SCR) Khả năng trả lãi: 0,54 lần
🏘 Năm Bảy Bảy (NBB) Lãi vay > 6 lần doanh thu
🏠 Khải Hoàn Land (KHG)
💰 Tiền mặt rất thấp 🔒 Trả lãi yếu
👉 Lãi vay đã ăn trực tiếp vào hiệu quả kinh doanh
👉 Áp lực vốn vẫn nằm trên bảng cân đối
Phân hóa sẽ là xu hướng chủ đạo
Bức tranh toàn ngành đang chuyển sang giai đoạn mới:
📈 Tăng trưởng đã quay lại
📉 Nhưng nền tảng tài chính chưa đồng đều
👉 Điều này dẫn đến một xu hướng rõ rệt:
Sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp
🟢 Nhóm có dòng tiền: tiếp tục mở rộng
Trong giai đoạn tới, lãi vay sẽ không còn là chi phí, mà trở thành thước đo sống còn của doanh nghiệp bất động sản.
🔴 Nhóm yếu vốn: đối mặt áp lực thanh lọc
