Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, DIG) vừa công bố báo cáo tài chính quý III/2025 với kết quả tăng trưởng mạnh về lợi nhuận, song phần lớn đến từ việc chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point, trong khi các hoạt động cốt lõi vẫn chưa cho thấy tín hiệu cải thiện rõ rệt.
Lợi nhuận “đột biến” nhờ bán dự án, không đến từ kinh doanh chính
Trong quý III, DIG ghi nhận doanh thu thuần 1.339 tỷ gấp 28 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point với giá trị hơn 1.327 tỷ đồng (chưa VAT).
👉Nhờ đó, lợi nhuận gộp đạt 326 tỷ trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ đạt 4 tỷ.
Tuy nhiên, nếu loại trừ khoản thu một lần này, doanh thu từ các dự án khác vẫn ở mức thấp. Doanh thu tài chính giảm mạnh còn 2,9 tỷ (so với 24 tỷ đồng cùng kỳ), cho thấy dòng tiền đầu tư và tài chính đang suy yếu.
Bên cạnh đó, chi phí lãi vay tăng gấp 4 lần lên 44 tỷ và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng thêm 18 tỷ, khiến biên lợi nhuận thực tế từ hoạt động kinh doanh chính tiếp tục bị co hẹp.
Kết quả, DIG ghi nhận lãi sau thuế 193 tỷ gấp 17 lần cùng kỳ nhưng phần lớn đến từ hoạt động bán tài sản, không phản ánh sự phục hồi thật sự của mảng phát triển dự án.
Tồn kho, nợ vay cao dòng tiền tiếp tục chịu áp lực
Tại ngày 30/9/2025, tổng tài sản của DIG đạt 19.013 tỷ song hơn 8.655 tỷ nằm ở hàng tồn kho, phần lớn là các bất động sản dở dang tại những dự án kéo dài nhiều năm như Đại Phước, Nam Vĩnh Yên, Vũng Tàu Center Point.
Điều này cho thấy vốn vẫn bị “chôn” lớn trong các dự án chưa mang lại dòng tiền.
💰Ngoài ra, DIG còn có 4.584 tỷ phải thu ngắn hạn, trong đó riêng khoản tạm ứng đền bù dự án Long Tân đã chiếm tới 2.623 tỷ đồng, tiềm ẩn rủi ro chậm thu hồi vốn.
Về nguồn vốn, nợ phải trả đạt 10.786 tỷ trong đó nợ vay tài chính 5.574 tỷ, tăng thêm 432 tỷ so với đầu năm. Điều này cho thấy áp lực chi phí lãi vay vẫn lớn, ngay cả khi doanh nghiệp có khoản tiền mặt ngắn hạn tăng gấp đôi lên 1.349 tỷ đồng.
9 tháng mới hoàn thành 38% kế hoạch lợi nhuận
💰Lũy kế 9 tháng, DIG đạt doanh thu 1.766 tỷ lãi sau thuế 200 tỷ, tương ứng mới thực hiện 38% kế hoạch lợi nhuận cả năm (718 tỷ đồng).
Nếu không có khoản thu đột biến từ Lam Hạ Center Point, lợi nhuận năm nay của DIG có thể vẫn duy trì mức thấp, tương tự các năm trước.
Bán dự án để “vá” tài chính và cơ cấu nợ
Sau khi thu tiền từ việc bán Lam Hạ, DIG cho biết sẽ mua lại 2 lô trái phiếu tổng giá trị 1.600 tỷ trong giai đoạn quý IV/2025 – quý I/2026, với mục tiêu “tái cấu trúc nợ và tối ưu chi phí vốn”.
Tuy nhiên, việc phải bán dự án để trả nợ cho thấy áp lực tài chính ngắn hạn của doanh nghiệp vẫn hiện hữu, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chậm và dòng tiền huy động gặp khó khăn.
Tín hiệu tích cực chưa rõ ràng
Dù kết quả quý III giúp DIG “lội ngược dòng” trên báo cáo lợi nhuận, song cấu trúc doanh thu lệch, dòng tiền yếu, và nợ vay cao khiến bức tranh tài chính vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Đà phục hồi của doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào khả năng triển khai và tiêu thụ các dự án tồn đọng, thay vì những khoản lợi nhuận “một lần” như quý này.
