Đại gia bất động sản Kim Sơn: Sở hữu loại dự án siêu sang nhưng hoạt động kinh doanh "thường thường bậc trung"

Dự án khủng, lãi bọt bèo

CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim là công ty con do CTCP Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land) nắm giữ 99,99% cổ phần. Doanh nghiệp này được biết đến là doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam. Đây là chủ đầu tư của nhiều dự án tên tuổi và tầm cỡ như Gateway Thảo Điền, Serenity Sky Villas, Indochina Park Tower, The Metropole Thủ Thiêm... Giá bán của các dự án do đơn vị này làm chủ đầu tư từ vài chục triệu đồng cho đến gần 200 triệu đồng mỗi m2.

Mới đây, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố thông tin về tình hình tài chính năm 2022 của CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim. 

Theo đó, năm 2022, công ty đạt lợi nhuận sau thuế gần 6,14 tỷ đồng, trong khi năm 2021 lỗ sau thuế gần 5,98 tỷ đồng.Vốn chủ sở hữu ghi nhận đạt gần 574 tỷ đồng, gấp hơn 3,5 lần đầu năm. Dư nợ trái phiếu ở mức 516,4 tỷ đồng, tăng 28% so với đầu năm. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu giảm từ 2,7 còn 1,0. Hệ số dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu cũng giảm từ 2,5 còn 0,9.

Tháng 10/2019, công ty đã phát hành 2 lô trái phiếu có mã là SKLI.BOND01.2019 và SKLI.BOND02.2019. Mỗi lô trái phiếu có thời gian đáo hạn 5 năm, kỳ hạn trả lãi 3 tháng (lãi suất phát hành 9.5%/năm), giá trị phát hành theo mệnh giá là 200 tỷ đồng (mệnh giá 100,000 đồng/trái phiếu, khối lượng phát hành 2 triệu trái phiếu). Tổng giá trị phát hành là 400 tỷ đồng. 

Gần đây, Công ty đã mua lại hết lô trái phiếu SKLI.BOND02.2019 thông qua 2 đợt và ngày 23/12/2022 và ngày 06/02/2023. Lô trái phiếu SKLI.BOND01.2019 đã được mua lại trước hạn gần 1.9 triệu trái phiếu (ngày 23/12/2022). Khối lượng còn lại sau khi mua lại là 112 ngàn trái phiếu.

Trong năm 2022, Đầu tư BĐS Sơn Kim đã phát hành 5.000 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng/tp kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào ngày 29/9/2025, mã trái phiếu SLICH2225001. Doanh nghiệp đã hoàn tất đợt phát hành vào đầu tháng 10/2022 với giá trị huy động được là 500 tỷ đồng. Số tiền huy động được Sơn Kim Land sẽ dùng để mua tòa nhà văn phòng địa chỉ tại lô 1-13 thuộc dự án Khu Phức Hợp Sóng Việt (The Metropole Thủ Thiêm) thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại TP Thủ Đức, TP HCM. 

Từ ngày 10/2 – 20/2/2023, Bất động sản Sơn Kim đã huy động thành công 500 tỷ đồng sau khi phát hành lô trái phiếu SLICH2325001. Lô trái phiếu có thời hạn 30 tháng được phát hành ở thị trường trong nước. Lô trái phiếu được áp dụng lãi suất kết hợp, trung bình ở mức 13,5%/năm.

Theo dữ liệu của HNX, hiện, Đầu tư BĐS Sơn Kim còn hai lô trái phiếu đang lưu hành, gồm lô SKLI.BOND01.2019 và lô SLICH2325001 vừa phát hành hồi tháng 2, tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành là 700 tỷ đồng. 

SonKim Land kinh doanh ra sao?

SonKim Land là một trong những hạt nhân cốt lõi của Tập đoàn Sơn Kim do doanh nhân Nguyễn Thị Sơn đặt nền móng. Doanh nghiệp này được thành lập ngày 19/12/2007 với ngành nghề chính là “Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê”. 

Năm 2013, quỹ đầu tư EXS Capital đầu tư 37 triệu USD Sơn Kim Land. Đây được coi là một trong 10 thương vụ M&A bất động sản lớn nhất thời điểm đó. 

Đến 2014, Sơn Kim Land nhận thêm vốn từ EXS Capital. Cuối năm 2014, Hongkong Land đã rót vốn đầu tư vào dự án The Nassim của Sơn Kim Land. Năm 2015 công ty Sơn Kim Land có lãi hơn 4,1 tỷ. Sang đến năm 2016, công ty này lỗ lũy kế hơn 86,8 tỷ đồng. 

Tháng 5/2017, thông qua Quỹ đầu tư Lemongrass Master Fund, EXS Capital tiếp tục rót thêm 100 triệu USD vào Sơn Kim Land. Trong giai đoạn 5 năm gần đây (2017-2021), Sơn Kim Land đạt “đỉnh” doanh thu 2.287 tỷ đồng trong năm 2018 nhưng lỗ 54 tỷ đồng. 

Sang năm 2019, doanh thu của Sơn Kim Land rơi về mức 526 tỷ đồng, và mức lỗ tăng lên 139 tỷ đồng. Sơn Kim Land đã có lãi trở lại 186 tỷ đồng trong năm 2020, khi doanh thu đạt 559 tỷ đồng.

Năm 2021, doanh thu hoạt động tài chính của BĐS Sơn Kim đạt gần 11 tỷ đồng, toàn bộ là lãi tiền gửi, lãi cho vay. Điều này giúp doanh nghiệp báo lãi sau thuế 3 tỷ đồng trong năm. Như vậy, chỉ sau 4 năm, doanh thu tại Sơn Kim Land đã giảm tới 2.005 tỷ đồng, tương đương 711%.

Tính đến cuối năm 2021, tổng tài sản BĐS Sơn Kim đạt khoảng 591 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với hồi đầu năm. Tại ngày 31/12/2021, vốn chủ sở hữu Sơn Kim Land âm tới 1.394 tỷ đồng, nợ phải trả lên đến 3.843 tỷ đồng.    

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn và các thành viên trong gia tộc Kim Sơn

Dù là doanh nghiệp lớn nhưng cơ cấu cổ đông của công ty không được công bố nên cũng không rõ gia tộc Nguyễn Thị Sơn nắm giữ bao nhiêu % cổ phần. Nhưng một điều có thể thấy rõ là, chiếc ghế Tổng Giám đốc của doanh nghiệp này không hề ổn định.

Hậu duệ của bà Nguyễn Thị Sơn là ông Nguyễn Hoàng Tuấn trở thành Tổng giám đốc Sơn Kim Land từ ngày 1/12/2017. Trước đó, vị trí này từng thuộc về ông Phong Quoc Lai, ông Nguyễn Minh Sơn và ông Trịnh Quốc Bảo.

Không lâu sau khi ngồi ghế nóng, ông Nguyễn Hoàng Tuấn nhường vị trí này cho Han Suk Jung từ ngày 7/3/2018. Tới ngày 28/2/2022, ông Nguyen Thanh Oai, quốc tịch Mỹ đã trở thành người đại diện pháp luật kiêm Tổng giám đốc Sơn Kim Land.