Case study Novaland: Bài học đau xót về sập bẫy tăng trưởng trong chu kỳ tiền rẻ

340608344-4814795945311681-8122764865657723309-n-1681194916.jpg

BẪY TĂNG TRƯỞNG LÀ GÌ?

Theo BrandsVietnam, bẫy tăng trưởng là khi nhà lãnh đạo tin vào kết quả kinh doanh được hứa hẹn trong tương lai mà chấp nhận đánh đổi nguồn lực, thời gian và văn hóa của thương hiệu ngay cả khi chưa có sự chuẩn bị đầy đủ cho cú hích đó.

Khi mắc phải bẫy tăng trưởng, hoạt động của doanh nghiệp sẽ trở nên kém hiệu quả, lợi thế cạnh tranh biến mất, lợi nhuận giảm sút và việc điều hành càng lúc càng tốn nhiều nguồn lực. Nếu không có sự chuẩn bị, viễn cảnh tăng trưởng mà nhiều người vẽ ra sẽ trở thành cái “bẫy xạ hương”. Nó hấp dẫn và khiến nhà lãnh đạo dấn sâu đến mức bỏ qua mọi lời cảnh báo, tiến sâu vào và thậm chí không nhận ra mình đang dần mắc kẹt.

Bước qua giai đoạn tiền rẻ diễn ra từ năm 2020-2022 và quãng thời gian “hưng phấn” quá độ, thị trường bất động sản đang bộc lộ rõ nhất những hệ lụy bao gồm: tăng trưởng nóng, vay vốn tràn lan, lệch pha cung cầu, đầu tư dàn trải và thiếu minh bạch - đầu cơ.

NOVALAND - DOANH NGHIỆP 30 NĂM PHÁT TRIỂN VÀ TOP ĐẦU DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VẪN GẶP NGUY CƠ PHÁ SẢN DO BẪY TĂNG TRƯỞNG

Novaland là tập đoàn lớn luôn nằm trong TOP 3 các doanh nghiệp bất động sản phát triển, vốn hóa lớn nhất thị trường. Novaland là một trong hai doanh nghiệp bất động sản niêm yết có tổng tài sản lớn nhất thị trường với gần 260.000 tỷ đồng, tính đến cuối năm 2022. Con số này gấp gần 10 lần so với quy mô tài sản vào cuối năm 2015.

Tháng 1/2022, Novaland nằm trong 13 doanh nghiệp BĐS dân dụng thuộc TOP 20 LNST lớn nhất, chỉ sau Vinhomes.

Trong suốt quá trình tiền rẻ, Việt Nam ở trong giai đoạn “bùng nổ” của thị trường: tiền được bơm liên tục ra thị trường, lãi suất ngân hàng thấp, tiếp cận tín dụng dễ dàng, trái phiếu được phát hành ồ ạt. Tại thời điểm đó Novaland là một trong những đơn vị TOP đầu của thị trường, chính vì vậy họ dính phải bẫy tăng trưởng một cách nặng nề.

Tháng 9/2022, Novaland tạo chương trình 20,000 nguồn nhân lực chất lượng cao chào mừng kỷ niệm 30 năm thành lập, thế nhưng đến tháng 11/2022 (ngay sau sự kiện chấn động Vạn Thịnh Phát), Novaland đã có động thái cắt giảm lượng lớn nhân sự cực lớn, thậm chí là một thông tin cũng chấn động không kém trên thị trường bất động sản.

Hiện tại, Novaland đang đứng trước thách thức chưa từng có, các ngân hàng dừng giải ngân các hợp đồng tín dụng đã ký, khách hàng không thể trả tiền mua nhà, nợ tới hạn chưa có cơ chế giãn/ân hạn. Tập đoàn buộc phải cắt giảm 50% nhân sự, bán rẻ tài sản, giảm một phần hoạt động thi công những dự án lớn.

DOANH NGHIỆP TĂNG TRƯỞNG QUÁ NÓNG

Tăng trưởng nhanh là tốt nhưng tăng trưởng quá nhanh thì lại khiến công ty đối mặt với rất nhiều vấn đề. Tăng trưởng nóng đồng nghĩa với việc "đốt cháy" nhanh chóng các nguồn lực, cả tài chính và nhân sự, trước khi doanh nghiệp tự ổn định, cũng như các rủi ro khác như chưa nghiên cứu đầy đủ về tính kinh tế của mô hình kinh doanh cũng như thực tiễn thị trường.

Thời kỳ tiền rẻ thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, người dân quan tâm hơn đến đầu tư bất động sản khiến cho nhiều doanh nghiệp sử dụng dòng tiền không hợp lý để đi đầu tư. Điều đó dẫn tới nhiều hệ quả nghiêm trọng mà các nhà quản trị cần thận trọng. Các vấn đề mà các nhà quản trị cần phải thận trọng khi đối mặt với tăng trưởng nóng: tăng trưởng liệu có bền vững, huy động vốn có dễ dàng, thận trọng với các khoản phải thu của khách hàng, chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng, hệ thống kiểm soát nội bộ, chi phí tăng cao, sân chơi không chỉ có một người.

Giai đoạn 2019-2022, Novaland là một trong những doanh nghiệp “tăng trưởng nóng” trên thị trường bất động sản. Với việc mở rộng các hoạt động đầu tư, tài sản của Novaland liên tục tăng mạnh trong nhiều năm qua, ghi nhận gần 260,000 tỷ đồng vào cuối năm 2022 tăng gấp 10 so với năm 2015. Doanh nghiệp từng góp mặt vào top 10 vốn hóa lớn nhất thị trường khi cổ phiếu NVL ở vùng đỉnh trong ba tháng đầu năm 2022 và có tham vọng chạm đến vốn hóa 14 tỷ USD.

Tuy nhiên, ngay khi thị trường gặp vấn đề thanh khoản khó khăn khiến hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp chững lại; dòng tiền của doanh nghiệp cũng trở nên khó khăn do có nhiều khoản nợ đến hạn, bao gồm cả nợ trái phiếu và nợ ngân hàng.

VAY VỐN TRÀN LAN

Novaland là tập đoàn sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, huy động vốn dưới nhiều hình thức dẫn đến việc doanh nghiệp nợ đến hàng ngàn tỷ. Tính trong năm 2022, Novaland đi vay tổng cộng 64,576 tỷ đồng, tăng khoảng 4,000 tỷ đồng so với hồi đầu năm, trong đó nợ ngân hàng 11,019 tỷ đồng, nợ phát hành trái phiếu 44,169 tỷ đồng và vay bên thứ ba là 10,079 tỷ đồng. Một động thái khác của Novaland trong năm qua đó là hoạt động tái cơ cấu vốn doanh nghiệp. Tập đoàn Novaland vừa công bố nghị quyết của hội đồng quản trị về việc thông qua phương án phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu. Trước tiên là Novaland phát hành 270,729 cổ phiếu với giá 85,000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi 5 trái phiếu (tương đương trên 23 tỷ đồng tính theo mệnh giá 200,000 đô la/trái phiếu) thuộc sở hữu của Citigroup Global Markets Limited.

Thông tin về các khoản nợ của Novaland và tác động của việc tái cơ cấu vốn của tập đoàn ảnh hưởng đến hoạt động của công ty. Ít ai có thể nghĩ rằng cổ phiếu Novaland của doanh nghiệp bất động sản hàng đầu phía Nam - CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - của ông Bùi Thành Nhơn có ngày xuống mức 13,100 đồng/cp như sáng 27/12, thấp hơn nhiều so với mức 95,000 đồng/cp hồi đầu năm 2022 (giá điều chỉnh).

Trước đó, ngày 28/11, cổ phiếu Novaland chấm dứt chuỗi 18 phiên giảm sàn liên tiếp với hàng chục triệu cổ phiếu NVL được hấp thụ chỉ trong vài phút phiên chiều, qua đó đưa NVL về giá tham chiếu 20,450 đồng/cp.

Gặp khó khăn về dòng tiền, Novaland liên tục có nhiều động thái lạ như: đột ngột dừng tài trợ ưu đãi lãi suất, đề nghị khách hàng mua nhà tự thanh toán lãi vay; XIN thanh toán trái phiếu bằng bất động sản và chuyển nhượng hàng loạt siêu xe cho ông trùm cà phê Trung Nguyên. Các động thái này tương đối dễ hiểu, khi doanh nghiệp mắc phải bẫy tài chính bắt buộc doanh nghiệp phải bán rẻ, bán tháo đi các tài sản của mình.

Có thể thấy, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn của Novaland đã tạo hiệu ứng Domino các tập đoàn khác như Hải Phát, Đất Xanh… Nhìn chung, khi tiền không còn rẻ, lãi suất tăng nhanh và mạnh kể từ năm 2022, gánh nặng chi phí tài chính của Novaland càng trở nên rõ ràng.

THIẾU CÂN BẰNG DANH MỤC ĐẦU TƯ VÀ ĐẦU TƯ DÀN TRẢI

Bên cạnh đó, danh mục đầu tư của NovaGroup cũng đang mắc phải vấn đề là thiếu cân bằng do đầu tư dàn trải quá nhiều. Không chỉ tập trung ở lĩnh vực bất động sản Novaland, tập đoàn còn đầu tư vào các lĩnh vực khác như: Nova Services hoạt động trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ; Nova Consumer trong nông nghiệp - hàng tiêu dùng. Novaland đang đầu tư nhiều ngành nghề khác nhau mà không phải là danh mục đầu tư ngành nghề cốt lõi, trong khi đó danh mục đầu tư “Bò sữa” là Bất động sản thiếu cân bằng do chỉ tập trung đầu tư dòng cao cấp.

Không chỉ đầu tư dàn trải vào nhiều ngành nghề khác nhau, Novaland cũng đang đầu tư lớn vào nhiều dự án bất động sản lớn khác nhau. Năm 2022 Novaland ra mắt nhiều dự án mới ở các phân khúc: bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự… Thông qua 91 công ty con và 8 công ty liên kết, Novaland đã và đang phát triển hơn 50 dự án tại TP HCM và nhiều tỉnh, thành phía Nam (Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Lâm Đồng, Bình Thuận,…) với quỹ đất hơn 10.000 ha.

Các đại đô thị Novaland đang phát triển có Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa-Vũng Tàu), NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiết, Bình Thuận) với quy mô mỗi dự án khoảng 1.000 ha, riêng tổ hợp ở Phan Thiết có tổng vốn đầu tư 5 tỷ USD.

THIẾU MINH BẠCH - ĐẦU CƠ

Trong trạng thái thiếu minh bạch - đầu cơ diễn ra, doanh nghiệp sẽ có xu hướng tăng cường kỳ vọng và đầu tư nhiều dự án hơn. Đặc biệt trong giai đoạn tiền tẻ với nhiều lợi thế về dòng vốn, quy hoạch,... doanh nghiệp càng có nhiều lợi thế để đầu tư. Tuy nhiên, việc này đồng nghĩa với sự gia tăng rủi ro cho doanh nghiệp, đặc biệt khi thị trường đang trải qua nhiều biến động và không chắc chắn. Case Study của Novaland là một ví dụ điển hình cho bẫy tăng trưởng này.

Trong một thị trường bất động sản phát triển nhanh, Novaland đã đặt mục tiêu trở thành một trong những nhà phát triển hàng đầu, với việc triển khai hàng loạt các dự án lớn, tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp. Càng kỳ vọng, Novaland càng dần lún sâu vào bẫy dẫn tới khó khăn khó giải quyết được. Việc đầu tư quá nhiều vào nhiều dự án lớn đồng nghĩa với sự gia tăng rủi ro cho Novaland, khiến cho doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều khó khăn về tài chính, quản lý dự án và tiến độ triển khai. Điều này cũng cho thấy tầm quan trọng của việc tăng cường minh bạch và giảm thiểu đầu cơ trong thị trường nói chung và quản lý kinh doanh của một doanh nghiệp nói riêng.

Bài học của Novaland chỉ là một minh chứng tiêu biểu cho những vấn đề mà thị trường bất động sản tại Việt Nam đang gặp phải. Nếu để ý trên những trang thông tin, trong suốt thời gian qua đã có rất nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp phải tình trạng như Novaland, tuy nhiên những vấn đề và rắc rối của họ vẫn chưa được giải quyết, nhiều dự án vẫn đang đối mặt tình trạng “vườn không nhà trống”. Từ đó gây ra những ảnh hưởng lớn đến tình hình kinh doanh của thị trường bất động sản nói riêng và môi trường đầu tư nói chung.

Nguồn: Sen Vàng Group