Mình đọc được một bài luận nghiên cứu khá hay, viết về tình trạng kinh tế 2025, nhưng lại đã dự báo đúng cho các vấn đề nổi cộm năm 2026 này như mất cân đối nguồn vốn, kịch bản xấu nếu bất động sản chậm lại và cả rủi ro ngoại sinh từ nguồn dầu thô. Mình để nguồn cuối bài.

Trong bài này, tác giả đã gọi việc các địa phương thu tiền dễ dãi từ nguồn thu đất đai là “Căn bệnh Hà Lan” ở cấp địa phương.

Trong kinh tế học hiện tượng “Căn bệnh Hà Lan” (Dutch Disease) là khái niệm dùng để mô tả những quốc gia giàu tài nguyên như dầu mỏ hay khí đốt. Khi nguồn thu từ tài nguyên quá lớn và quá dễ dàng, dòng vốn, lao động và cả chính sách đều dần dịch chuyển sang khai thác tài nguyên, trong khi khu vực sản xuất bị bỏ quên. Cuối cùng, nền kinh tế tăng trưởng nhưng năng lực cạnh tranh lại suy giảm.

Tài nguyên từng được định nghĩa là những khoáng sản, dầu mỏ một cách rõ ràng, tuy nhiên nhiều nghiên cứu đã mở rộng khái niệm này sang một dạng khác “Căn bệnh Hà Lan” từ đất đai và bất động sản.

Đất đai cũng là một loại tài nguyên. Khi giá đất liên tục tăng, bất động sản mang lại lợi nhuận cao và nguồn thu từ đất trở thành một phần quan trọng của ngân sách, thì rất nhiều nguồn lực của nền kinh tế sẽ tự nhiên dịch chuyển về đó.

Cụ thể là Ngân sách nhà nước năm 2025 đã có hơn 20% tổng thu là từ nhà, đất. Và khoản này tại thời điểm công bố chỉ mất 8 tháng đã gần gấp đôi dự toán cả năm.

Quá trình này diễn ra đầu tiên là từ cấp quyền địa phương.

Thu ngân sách từ đất luôn nhanh và dễ hơn rất nhiều so với việc kiên trì cải thiện môi trường đầu tư, thu hút doanh nghiệp công nghệ cao hay phát triển khu vực sản xuất. Như ở TP HCM số tiền thu sử dụng đất trong các tháng cuối năm 2025 đóng góp phần lớn vào việc hoàn thành vượt dự báo kế hoạch của thành phố.

Khi nguồn thu từ đất quá lớn, rất dễ hình thành động lực ưu tiên quy hoạch, đấu giá đất và phát triển dự án để có nguồn thu ngắn hạn.

Trong ngắn hạn, điều đó giúp ngân sách đẹp hơn.Nhưng về dài hạn, động lực phát triển của địa phương cũng có thể bị lệch đi.

Tiếp theo là dòng vốn của nền kinh tế.

Khi bất động sản liên tục mang lại lợi nhuận hấp dẫn, tín dụng ngân hàng và dòng tiền của xã hội cũng sẽ ưu tiên chảy vào đó. Thống kê đến cuối tháng 11/2025, quy mô dư nợ cho lĩnh vực bất động đã vượt 4,53 triệu tỷ đồng, tăng thêm hơn 1 triệu tỷ đồng chỉ sau chưa đầy một năm.

Trong khi đó, doanh nghiệp sản xuất, chế biến hay công nghệ những khu vực tạo ra năng suất cho nền kinh tế vốn đang gặp khó tiếp cận vốn hơn, dù vậy thì gần đây tình trạng này đang dần cải thiên.

Không chỉ vấn đề là sự ưu ái, mà giá đất tăng còn kéo theo chi phí thuê đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng... tăng lên. Trong 3 năm vừa qua, CPI về nhà cửa và xây dựng phản ánh giá của các chi phí liên quan này đã tăng gần 21%. Riêng trong nửa năm nay tăng 5,43% cao hơn tốc độ lạm phát thông thường.

Một vấn đề khác ít được nhắc đến là rủi ro tài khóa. Thu từ đất về bản chất là khoản thu một lần.

Nếu một địa phương quen với nguồn thu này, đến khi thị trường bất động sản chững lại hoặc quỹ đất dần cạn, ngân sách sẽ chịu áp lực rất lớn trong khi kế hoạch chi tiêu đã mở rộng mạnh vẫn còn nguyên.

Một nền kinh tế vẫn cần bất động sản phát triển để tạo hạ tầng, tạo đô thị và tích lũy tài sản.Nhưng khi đất đai trở thành cách dễ nhất để tạo ra lợi nhuận, tạo ra nguồn thu ngân sách và thu hút dòng vốn, thì khu vực sản xuất dễ bị chèn lấn.

-----------------

Tham khảo từ bài “CƠ CẤU THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC 2025: RỦI RO TỪ CÁC NGUỒN THU KHÔNG BỀN VỮNG” của ThS Bùi Tiến Thịnh và Ths Luyện Thùy Dung.