Một bên là khoản người mua trả trước tăng mạnh. Bên kia là doanh thu xuống thấp nhất sáu năm. Còn lợi nhuận quý III của An Gia vẫn dương, nhờ những khoản hỗ trợ ngoài phần doanh thu bán căn hộ ghi nhận trong kỳ.
Nhìn bảng kết quả, công ty vẫn có lãi. Nhìn cách tạo ra khoản lãi ấy, cổ đông có thêm vài điều cần hỏi.
💸 Bán căn hộ thu hẹp, hoàn nhập và lãi tài chính lên tiếng
Quý III/2026, An Gia (AGG) ghi nhận hơn 19 tỷ đồng doanh thu bán và cho thuê căn hộ, giảm 85% so với cùng kỳ. Doanh thu tư vấn không phát sinh, kéo tổng doanh thu thuần xuống gần 24 tỷ đồng, giảm 86%.
Điểm nâng đỡ là khoản hoàn nhập giá vốn bán và cho thuê căn hộ gần 37 tỷ đồng, giúp lợi nhuận gộp vượt 60 tỷ đồng.
Doanh thu tài chính cũng đạt hơn 43 tỷ đồng, hơn gấp đôi cùng kỳ, phần lớn từ lãi tiền gửi và cho vay. Kết quả, doanh nghiệp lãi ròng hơn 15 tỷ đồng, giảm 86%.
Doanh thu bán hàng khá khiêm tốn, còn hoàn nhập giá vốn và lãi tài chính làm phần việc nặng hơn. Khoản lãi vẫn được ghi nhận, nhưng khả năng lặp lại mới là điều đáng theo dõi.
📊 Vượt kế hoạch lợi nhuận, chưa đồng nghĩa bán hàng khởi sắc
Chín tháng, doanh thu thuần An Gia gần 161 tỷ đồng, giảm 70%. Lợi nhuận ròng lại tăng 47%, lên hơn 293 tỷ đồng.
Phần lớn lợi nhuận đến từ quý II, khi công ty ghi nhận hơn 280 tỷ đồng, gắn với các khoản thu phát sinh sau thương vụ thâu tóm pháp nhân phát triển The Gió Riverside.
So với kế hoạch doanh thu 200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 200 tỷ đồng, doanh nghiệp đã đạt khoảng 80% doanh thu và vượt mục tiêu lợi nhuận.
Thành tích hoàn thành kế hoạch có thể đẹp. Nhưng doanh thu giảm sâu cho thấy chưa thể dùng riêng tỷ lệ vượt kế hoạch để kết luận hoạt động bán hàng đã phục hồi.
🔎 Hơn 3.600 tỷ đồng khách trả trước đang chờ chuyển thành doanh thu
Cuối tháng 9, khoản người mua trả tiền trước vượt 3.600 tỷ đồng, gấp 33,4 lần đầu năm và tăng gần 200 tỷ đồng so với cuối quý II.
Đây là nghĩa vụ doanh nghiệp phải thực hiện theo hợp đồng, không phải lợi nhuận, cũng không đồng nghĩa toàn bộ số tiền còn nằm nguyên trong tài khoản.
Với bất động sản, tiền khách thanh toán và thời điểm ghi nhận doanh thu có thể cách nhau, tùy tiến độ bàn giao và điều kiện kế toán. Vì vậy, chênh lệch giữa khoản trả trước lớn và doanh thu quý thấp chưa tự chứng minh có bất thường.
Câu hỏi thực tế hơn là: sản phẩm nào đã thu tiền, tiến độ thực hiện đến đâu và khi nào đủ điều kiện ghi nhận doanh thu?
🏗️ Tài sản tăng mạnh, phải đọc cùng ảnh hưởng từ thương vụ thâu tóm
Sau khi thâu tóm doanh nghiệp triển khai The Gió Riverside, tổng tài sản An Gia tăng lên hơn 11.400 tỷ đồng, gấp 2,1 lần đầu năm.
Hàng tồn kho gần 3.600 tỷ đồng, chủ yếu có thêm khoảng 3.300 tỷ đồng bất động sản dở dang tại The Gió Riverside. Nợ phải trả lên gần 7.631 tỷ đồng; riêng nợ vay tài chính gần 2.500 tỷ đồng.
Những mức tăng này cần được xem cùng thay đổi phạm vi hợp nhất. Không thể mặc nhiên hiểu toàn bộ tài sản, nghĩa vụ hay tiền khách trả trước đều mới phát sinh từ giao dịch trong chín tháng.
🌱 Vốn còn nằm ở dự án đang hoàn thiện pháp lý
An Gia cũng thuyết minh đã đầu tư hơn 3.300 tỷ đồng vào The Lá Village qua các khoản hợp tác kinh doanh và cho vay. Dự án đang hoàn thiện thủ tục pháp lý để chuẩn bị triển khai.
Trong nhóm đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn, công ty ghi nhận hơn 1.900 tỷ đồng cho bên liên quan vay, chủ yếu tại Bất động sản Gia Linh và Phát triển Nhà An Gia, phục vụ dự án này.
Các số dư có quan hệ với nhau nên không nên cộng dồn để suy ra một tổng mức đầu tư mới. Điều cần làm rõ là tiến độ pháp lý, thời hạn thu hồi vốn và khả năng chuyển những khoản đầu tư ấy thành nguồn tiền.
An Gia hiện có hơn 3.600 tỷ đồng người mua trả trước, nhiều nghìn tỷ nằm ở dự án và danh mục cho vay, nhưng doanh thu quý III chưa tới 24 tỷ đồng.
Bảng cân đối đã lớn lên rõ rệt. Để kết quả kinh doanh theo kịp, doanh nghiệp cần những mốc bàn giao, thu hồi vốn và ghi nhận doanh thu cụ thể. Cổ đông có thể đọc con số lợi nhuận hôm nay; điều họ cần thêm là nguồn tạo lợi nhuận cho những quý tiếp theo.
