Như bài trước có viết. Tôi bị đu đỉnh trong năm 2022 ở thị trường tây nguyên đặc biệt là Bảo Lộc. Thật sự hết sạch tiền mặt.
Tôi từng kiếm được rất nhiều tiền từ bất động sản và hiện giờ tay trắng! (vietnambusinessinsider.vn)
Đầu năm 2023 tôi bán lỗ 50% một số lô đất nền để lấy dòng tiền về. Một số khách hàng cũ của tôi họ lấy nhiều lô đất trong các khu phân lô của tôi với giá 50% giá vốn. Với điều kiện họ phải để lại sau này cùng triển khai với tôi. Ko được phép bán phá giá ảnh hưởng đến toàn khu của tôi. Họ mua được đất lúa non còn tôi có dòng tiền về duy trì. Cùng đồng hành với nhau.
Một số bạn bè của tôi cũng lấy vài lô giá cũng 50% thị trường. Lấy trong lúc nhậu với nhau giỡn chơi chơi mà giao dịch thật.
Vậy là tôi có được vài tỷ tiền mặt để trang trãi. Trả hết cho ngân hàng vì lãi suất tăng lên 16%. Áp lực lãi rất mệt.
Tôi bắt đầu đi săn các khu phân lô sĩ ở Bảo lộc. Lúc này các khu phân lô đã hạ giá từ 30% so với 2022. Tôi dùng đòn bẩy ngân hàng. Lúc này lãi suất của khoản vay mới đã về 9.5%.
Định giá năm 2022 một m2 ở Bảo lộc tầm 8 đến 10tr/m. Một lô đất 150m sẽ rơi vào khoảng 1.2 đến 1.5 tỷ. Tỷ lệ vay 60% sẽ rơi và 700 đến 900tr/ lô.
Đến năm 2023 định giá đã thấp xuống tầm 30%. Lúc này 1 lô đất ngân hàng sẽ cho vay từ 500 đến 650tr. Ngân hàng cho vay theo m2. Còn tôi đi mua sĩ tính theo lô. Cả 1 khu sĩ 40 lô đất đổ đồng khoảng 400tr/ lô không kể to nhỏ lớn bé. Giá năm 2022 cho 1 lô đất sĩ như vậy tầm 650 đến 700tr. Nhưng năm 2023 đã rơi về 400tr.
Nếu như tôi dùng toàn bộ vốn ngân hàng sẽ vay dư ra dc 200tr/lô. Tôi mua khu đầu tiên 40 lô sĩ. Vay dư ra được 8 tỷ. Tôi nộp sẵn vào tài khoản 3 tỷ để trã lãi gốc trong 2 năm. Với suy nghĩ lạc quan nếu 2 năm không làm gì ra tiền thì tôi vẫn có đủ tiền trả lãi. Ko phải áp lực. Chẳng nhẻ 2 năm sau bds ko phục hồi. Nếu như phục hồi tôi bán ra bằng giá vay ngân hàng thì cũng lãi dc 5 tỷ.
Tôi dùng 5 tỷ còn lại tiếp tục đi săn các khu phân lô khác. Nữa năm đầu 2023 tôi mua dc 2 khu sĩ. Số tiền dư ra để đi đầu tư là 8 tỷ sau khi đã trừ số tiền trả lãi trong 2 năm.
Để mua dc 1 khu sĩ như vậy không phải dễ. Đất phải đẹp. Chủ đất phải bán rẻ và đồng ý cho giải ngân 3 bên. Đất phải có nhiều thổ cư hiển thị đường trên sổ ít nhất 4m. Phải tìm được ngân hàng đồng ý cho vay...nên phải chịu khó đi săn và làm giá rất nhiều. Đất nhiều nhưng ko phải khu nào cũng mua được.
Nói thêm về ngân hàng. Ko phải là do ngân hàng cho vay cao. Mà do tôi mua sĩ đổ đồng theo lô. Có nhiều lô 200 đến 300m giá sĩ thu vào vẫn là 400tr trong khi ngân hàng định giá theo m2. Và giá sĩ đã quá thấp hơn giá thị trường rất nhiều.
Sẽ có nhiều bạn thắc mắc tại sao chủ đất ko cắm ngân hàng để lấy tiền về mà lại phải bán giá rẻ vậy. Cái này thì nhờ một số anh em am hiểu giải thích hộ tôi điều này.
Nữa cuối năm 2023 tôi từ bỏ thị trường bảo lộc và đi thị trường Tây Ninh.
Tây ninh còn rất rẻ. Một lô đất 5x40 có 100 thổ cư chỉ rơi vào từ 200tr.
Tôi mất 2 tháng đầu nằm vùng tây ninh để hiểu thị trường. Hiểu sản phẩm. Công việc hàng ngày là đi xem đất. Kết nối với anh em môi giới địa phương. Làm việc với nhiều đầu mối ngân hàng.
2 tháng sau tôi mua được một lốc sĩ 30 lô. Giá chủ đưa ra là 7.5 tỷ. Tương đương 250tr/ lô. Diện tích 5x50 full thổ.
Tôi cho định giá ngân hàng. Bên ngân hàng phê duyệt một m2 được 2tr. Tương đương 500tr/ lô. Tỷ lệ cho vay 60%. Là 300tr.
Tôi làm việc với chủ giá xuống 170tr/ lô. Trả tiền mặt một lần. Chủ đồng ý. Tương đương 5.1 tỷ.
Sau đó tôi gửi anh em môi giới ra lại 250tr/ lô. Hỗ trợ 3 bên ngân hàng. Tôi đã làm sẵn ngân hàng. Khách mới chỉ việc vô ký là xong. Nếu khách mới mua giá 250tr/ lô thì cũng vay dư ra được 50tr/lô.
Vụ đó tôi lời được 1.7 tỷ sau khi trừ chi phí.
Trong năm 2023 tôi mua được 3 cục sĩ Tây Ninh. Lợi nhuận thu về hơn 5 tỷ.
Cộng thêm 8 tỷ từ Bảo Lộc là hơn 13 tỷ. Nhưng tính tiền lời ròng sau khi trừ vốn ngân hàng thì lợi nhuận được 5 tỷ ròng.
Để làm như này thì anh em cần am hiểu thị trường. Pháp lý. Nắm rỏ giá cả. Chịu khó đi săn đất. Và có mối quan hệ tốt và nắm rỏ quy trình của bên ngân hàng. Nắm quy luật cuộc chơi.
Trong năm 2024 thì khó làm hơn vì ngân hàng đã hạn chế cho vay tỉnh. Đất Bảo Lộc giờ còn rất ít ngân hàng cho vay. Và định giá mới rất thấp. Tôi cũng đang tìm hướng đi mới trong năm nay.
Đầu năm giờ đất tỉnh sốt ở phân khúc đáy. Giao dịch rất nhiều nhưng là giao dịch đáy. Khách hàng đi mua những lô đất ngợp rất nhiều. Nếu chúng ta chịu khó đi săn hàng sẽ mua dc những lô đẹp và rẻ. Cơ hội nhân xxx lần.
-----------------------------
Nguồn: Đất nền/group review Bất động sản
