Tiền đặt cọc đã được ghi nhận. Bên mua đã xuất hiện trong hồ sơ. Trái chủ cũng thông qua phương án chuyển nhượng để thu hồi nợ. Nhưng thương vụ LDG Sky vẫn còn chờ quyết định cho phép từ cơ quan có thẩm quyền.
Ngày 24/10/2026, Sở Xây dựng TP.HCM có văn bản trình UBND thành phố về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án. Với LDG, đây là bước tiến quan trọng, bởi phía sau giao dịch là nhiều nghĩa vụ đang chờ thanh toán: vốn hợp tác, trái phiếu và tiền phải hoàn trả khách hàng.
💰 Khoản cọc lớn chưa đồng nghĩa giao dịch đã hoàn tất
Bên dự kiến nhận chuyển nhượng là CTCP Đầu tư Bất động sản New Star.
Theo báo cáo tài chính, số dư đặt cọc và ứng trước của New Star tăng từ 120 tỷ đồng đầu năm 2025 lên hơn 1.912,2 tỷ đồng cuối năm, giữ nguyên đến ngày 30/6/2026.
Khoản tiền này sẽ chuyển thành tiền thanh toán khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, hơn 1.900 tỷ đồng là số dư nhận đặt cọc và ứng trước, chưa thể xem là doanh thu đã ghi nhận hay toàn bộ giá bán dự án.
Tại đại hội cổ đông tháng 6, lãnh đạo LDG từng cho biết thương vụ đã hoàn tất khoảng 90% thủ tục, kỳ vọng xong trong tháng 7 để ghi nhận doanh thu quý III.
Đến cuối tháng 10, hồ sơ mới được trình lên UBND thành phố. Khoảng cách giữa mốc dự kiến và bước xử lý hiện tại cho thấy giao dịch vẫn cần thêm thời gian, dù chưa có đủ thông tin để xác định nguyên nhân của từng phần chậm trễ.
🏦 Một dự án, nhiều nghĩa vụ tài chính cùng chờ tháo gỡ
LDG Sky có tên pháp lý là Khu chung cư Lô C1, rộng hơn 18.000 m² tại phường Đông Hòa, TP.HCM. Cuối tháng 6, dự án đang thi công kết cấu phần ngầm, chi phí dở dang gần 456 tỷ đồng.
Quyền sử dụng đất dự án được dùng để bảo đảm cho hai lô trái phiếu do CTCP Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát phát hành, tổng giá trị 971,7 tỷ đồng.
Hai lô đáo hạn đầu năm 2026. Đến ngày 30/6, doanh nghiệp phát hành chưa thanh toán toàn bộ gốc cùng khoản lãi kỳ cuối, với lý do chờ hoàn tất chuyển nhượng dự án.
Đại Thịnh Phát đồng thời là đối tác hợp tác kinh doanh với LDG. Cuối tháng 6, LDG ghi nhận:
💰Hơn 936,3 tỷ đồng phải trả vốn hợp tác đầu tư.
💰 Hơn 260,1 tỷ đồng lãi hợp tác đầu tư phải trả đã quá hạn.
Đây là các nghĩa vụ có quan hệ trong cùng phương án xử lý dự án. Không thể cộng cơ học khoản phải trả đối tác với toàn bộ dư nợ trái phiếu rồi coi là tổng nợ riêng của LDG.
🔑 Khách hàng cũng đang chờ tiền
Tại LDG Sky, doanh nghiệp còn ghi nhận hơn 241,6 tỷ đồng nhận đặt cọc mua căn hộ và hơn 222,1 tỷ đồng phải trả khách hàng đã thanh lý thỏa thuận đặt cọc. Khoản phải trả sau thanh lý đã quá hạn.
Trước đó, LDG bị xử phạt về huy động vốn không đúng quy định, với biện pháp khắc phục là hoàn trả phần vốn đã huy động.
Doanh nghiệp cho biết chuyển nhượng dự án sẽ tạo nguồn tiền để thực hiện nghĩa vụ với khách hàng. Nhưng từ việc giao dịch được chấp thuận đến lúc từng khoản được thanh toán vẫn cần một lịch trình cụ thể.
📋 Hồ sơ tài sản bảo đảm đã có phương án, chưa phải mọi bước đều hoàn thành
Trái chủ đã đồng ý cho chuyển nhượng LDG Sky, đồng thời thông qua cơ chế giải chấp để thực hiện thủ tục.
Theo lộ trình, khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, hồ sơ được bàn giao để đăng ký biến động, sang tên. Sau đó, MB hoặc New Star tiếp nhận hồ sơ để hoàn thiện việc thế chấp tại MB.
Nếu dự án không được phép chuyển nhượng, MSB được nhận lại giấy chứng nhận và thực hiện thế chấp lại để bảo đảm nghĩa vụ trái phiếu.
Nói cách khác, các bên đã thiết kế đường đi cho giao dịch, nhưng kết quả vẫn phụ thuộc quyết định chấp thuận và việc thực hiện đầy đủ các điều kiện.
⏳ Với LDG, bán được dự án mới là một phần lời giải
Nửa đầu năm 2026, LDG lỗ hơn 87,8 tỷ đồng, đưa lỗ lũy kế lên hơn 1.340 tỷ đồng.
Đơn vị soát xét lưu ý doanh nghiệp có nợ quá hạn và tồn tại yếu tố không chắc chắn trọng yếu về khả năng hoạt động liên tục. Khả năng duy trì hoạt động phụ thuộc vào thanh toán, gia hạn, tái cấu trúc nợ và tạo tiền từ các phương án chuyển nhượng, hợp tác.
LDG còn có khoản tiền gửi kỳ hạn gần 1.561 tỷ đồng tại MB bị phong tỏa cuối quý I. Khoản tiền bị hạn chế sử dụng không đồng nghĩa đã mất, nhưng cũng không thể coi là nguồn tiền tự do để chi trả ngay.
Thương vụ LDG Sky vì thế cần được theo dõi bằng ba mốc rõ ràng: được phép chuyển nhượng khi nào, hoàn tất thanh toán ra sao và các bên chờ thu hồi tiền được giải quyết đến đâu.
Hơn 1.900 tỷ đồng đặt cọc tạo sức nặng cho giao dịch. Còn khả năng tháo gỡ khó khăn của LDG phải được đo bằng số nghĩa vụ thực sự được thanh toán sau đó.
