Thị trường Bất động sản có tiếp tục khó khăn và trầm lắng năm 2024?

Nhìn lại thị trường bất động sản 2023 vừa qua

1. Kinh tế Vĩ mô

• Kinh tế Việt Nam tiếp tục là điểm sáng của khu vực và thế giới. Tăng trưởng cả năm đạt 5,05%, thuộc loại cao so với tốc độ tăng theo dự đoán của thế giới (3%), của các nền kinh tế phát triển (1,5%), của các nền kinh tế đang phát triển (4%), của ASEAN-5 (gồm Thái Lan, Philippines, Malaysia, Indonesia, Việt Nam với tốc độ tăng 4,2%).

• Kỷ lục trong giải ngân vốn FDI và thành lập doanh nghiệp mới 
• Số lượng km2 phát triển hệ thống đường bộ cao tốc trong năm 2023 bằng 10 năm trước cộng lại
• Hàng loạt các sự kiện nâng cấp ngoại giao đối tác các nước nâng tầm vị thế Việt Nam
• Một năm nỗ lực khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp
• Nhiều đại án diễn ra, nhiều đại gia ngã ngựa

2. Bất động sản – Tài chính – Nguồn vốn – Đầu tư

• Tính đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dự đối với nền kinh tế.
• Tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 75.000 tỷ đồng trong 11 tháng, tăng 13% so với cả năm 2022, nhưng thấp hơn nhiều so với con số hơn 200.000 tỷ đồng của năm 2021. Ước tính trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 ở mức gần 155.000 tỷ đồng, trong đó giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỷ đồng.
•  Trong năm 2023, lĩnh vực bất động sản đón 1,15 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. đứng thứ 2 trên tổng các ngành. Tuy nhiên thị trường dần chậm lại do khó khăn trong pháp lý chuyển nhượng dự án và tình hình kinh tế suy thoái.
• Gói 120.000 tỷ mới chỉ giải ngân được hơn 1%

3. Bất động sản – Quy hoạch – pháp lý

• Tổng kết hơn 400 ngày chính phủ nỗ lực tháo gỡ thị trường Bất động sản
• Thông qua Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Nhiều quy định đứng về phía người mua nhà, chung cư mini đã có nhiều quy định bảo vệ người mua
• Nhiều đồ án quy hoạch vùng/ tỉnh/ thành đã được chính phủ phê duyệt tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới

4. Bất động sản – Thị trường

- 1300 Doanh nghiệp bất động sản giải thể năm 2023. Doanh nghiệp bất động sản là khối doanh nghiệp duy nhất đi lui trong năm 2023 về số doanh nghiệp thành lập mới

-  Bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng của năm 2023, tuy nhiên vẫn tiềm ẩn nhiều thách thức năm 2024 ( về nguồn cung, giá và chính sách cạnh tranh

-  Bất động sản nghỉ dưỡng im lìm, thị trường thê thảm nhất 10 năm qua. Nghị định 10/2023 tạo tiền đề cho Condotel được cấp sổ, tuy nhiên quá trình triển khai còn nhiều vướng mắc

Có thể nói, năm 2023 là một năm thê thảm cho kinh tế nói chung và thị trường Bất động sản nói riêng. Các Chủ đầu tư bất động sản kẹt vốn, thiếu vốn, thiếu nguồn hàng, sản phẩm vướng pháp lý nằm chờ, nhà đầu tư chưa thấy niềm tin trên thị trường, vĩ mô yếu, dòng tiền vẫn nằm ngoài thị trường khiến cho khó càng chồng khó, thị trường bất động sản yếu hơn bao giờ hết. Một loạt các chủ đầu tư bất động sản phá sản, doanh nghiệp bất động sản thành lập mới thấp hơn mong đợi, đi ngược lại toàn bộ các ngành.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới. Chủ đầu tư Bất động sản sẽ có một khoảng thời gian là năm 2024 để khởi đầu một giai đoạn mới, một chu kỳ mà họ có thể chủ động định hình và phát triển, tận dụng những cơ hội và thách thức mà thị trường mang lại trong bối cảnh các điều chỉnh và chính sách mới được triển khai.

1. Thị trường bất động sản năm 2024 có nhiều cơ hội nhưng để hồi phục mạnh mẽ là điều không thể 

Kinh tế thế giới ảm đạm

Tình hình kinh tế thế giới năm 2024 được mô tả là một bức tranh ảm đạm trước những thách thức từ xung đột leo thang, thương mại toàn cầu trì trệ, lãi suất cao dai dẳng, thảm họa khí hậu ngày càng gia tăng…Ngân hàng Thế giới (World Bank) cho rằng, nền kinh tế toàn cầu đang trên đà ghi nhận nửa thập kỷ tăng trưởng tồi tệ nhất trong 30 năm qua. Trong báo cáo Triển vọng kinh tế toàn cầu mới nhất vừa công bố, World Bank cho biết, tăng trưởng toàn cầu được dự báo sẽ chậm lại trong năm thứ ba liên tiếp vào năm 2024, giảm xuống 2,4% từ mức 2,6% của năm 2023.

Các nền kinh tế đang phát triển được dự đoán sẽ chỉ tăng trưởng 3,9% trong năm 2024, thấp hơn 1 điểm phần trăm so với mức trung bình của thập kỷ trước. Đến cuối năm nay, người dân ở khoảng 40% quốc gia có thu nhập thấp sẽ vẫn nghèo hơn so với thời điểm trước đại dịch Covid-19.

Một số tổ chức khác như Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) và Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cũng có dự báo không mấy lạc quan về tăng trưởng kinh tế năm nay. IMF nhận định, ​​tăng trưởng toàn cầu sẽ chậm lại từ mức ​​3% vào năm 2023 xuống còn 2,9% vào năm 2024. Trong khi đó, OECD ước tính rằng tăng trưởng quốc tế cũng sẽ chậm lại từ mức ​​2,9% vào năm 2023 xuống còn 2,7 % vào năm 2024.

Kinh tế thế giới bước tiếp đến một năm khó khăn hơn, các nước đầu tư hàng đầu vào Việt Nam đều dự báo GDP yếu đi. Hai nền kinh tế lớn nhất thế giới là Hoa Kỳ và Trung Quốc cũng có thể sẽ chứng kiến mức tăng trưởng hạn chế trong năm 2024. Dự báo, mức tăng trưởng GDP của Hoa Kỳ giảm từ 2,5% năm 2023 xuống 1,4% vào năm 2024. Trong khi đó, Trung Quốc được dự đoán sẽ giảm tốc tăng trưởng ước còn 4,7% vào năm 2024, thấp hơn mức 5,3% đạt được năm 2023.

Kinh tế Việt Nam vẫn khó khăn

Có thể nói, “sức khỏe” của cả ngành sản xuất suy giảm trong năm 2023. Các đơn hàng vẫn yếu, Việt Nam có một năm chỉ số PMI khó khăn. Theo dữ liệu của S&P Global, PMI ngành sản xuất nước ta trong tháng 12/2023 chỉ đạt 48,9 điểm, tức là vẫn nằm dưới ngưỡng 50 điểm, cho thấy các điều kiện kinh doanh trong ngành suy giảm tháng thứ tư liên tiếp.

Nhu cầu khách hàng giảm được cho là nguyên nhân dẫn đến giảm số lượng đơn đặt hàng mới. Tình trạng nhu cầu yếu kém cũng được ghi nhận với khách hàng quốc tế khi số lượng đơn đặt hàng xuất khẩu mới giảm lần đầu tiên trong bốn tháng. 

Giám đốc Kinh tế tại S&P Global Market nhận định, trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng với mức độ mạnh, các nhà sản xuất có thể gặp khó khăn trong việc cạnh tranh giá cả. Ngành sản xuất sắp bước vào năm 2024 với tình trạng khá ảm đạm.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là nước được đánh giá cao và năm trong TOP 20 nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới. 

Các bộ luật sửa đổi được thông qua nhưng chưa được áp dụng trong năm 2024

Năm 2024, mặc dù tín hiệu tích cực là luật đất đai sửa đổi được thông qua, đồng bộ với luật kinh doanh bất động sản và luật nhà ở. Điều này thể hiện quyết tâm cao của Chính phủ và Quốc hội trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý và phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và bền vững hơn, có thể hỗ trợ tâm lý chung của thị trường và từ từ có tác động tích cực đến phía nguồn cung dự án và phục hồi thị trường.

Tuy nhiên do 1/1/2025 mới bắt đầu được áp dụng nên cơ bản năm 2024 vẫn sẽ không có gì đột biến. Chưa tính pháp lý liên quan bất động sản sẽ thường luôn cần có các thông tư, văn bản hướng dẫn đến từng địa phương, thị trường bất động sản thì luôn có độ trễ hơn so với các nhịp tin tức, pháp lý, do vậy khả năng 2025 thị trường bất động sản mới có thể có được nguồn cung dồi dào và các CĐT lúc đó mới bắt đầu chạy mạnh thị trường.

Thông qua Luật đất đai sửa đổi 2023

Tại kỳ họp bất thường diễn ra từ 15.1.2024 - 18.1.2024, Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được thông qua. Đây là đạo luật quan trọng, việc được thông qua sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội.

“Quả bom trái phiếu” bất động sản

Năm 2023 là một năm trầm lắng của thị trường bất động sản. Kết thúc năm 2023, doanh nghiệp bất động sản vẫn loay hoay để tìm ra “lối thoát” và những cuộc chia tay thị trường chưa dừng lại. Cả năm có tới gần 1.300 doanh nghiệp bất động sản phải giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022; trên 3.700 doanh nghiệp ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Kéo theo đó là hàng nghìn môi giới bất động sản mất việc, bỏ nghề, chỉ còn khoảng 20% đang hoạt động.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), có tới 46% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với hơn 12.372 tỷ đồng. Sang năm 2024, nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất với hơn 123.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Áp lực đáo hạn tiếp tục “bủa vây” nhóm ngành bất động sản trong bối cảnh thị trường vẫn ảm đạm.

Hết năm 2023 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08 nhưng hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh khó khăn do không thể phát hành trái phiếu, không trả được nợ rất có thể khiến thị trường bất động sản kéo dài thêm thời gian khó khăn, thậm chí rơi vào khủng hoảng. 

Năm 2024, quả bom trái phiếu bất động sản vẫn còn đó, tín dụng bất động sản vẫn còn nhiều rủi ro, do vậy cho dù pháp lý có gỡ, nguồn hàng có được ra ngoài thị trường thì chủ đầu tư bất động sản cũng sẽ rất vất vả để trả nợ chứ khó có thể có lãi

Niềm tin đối với chủ đầu tư còn thấp

Vướng mắc pháp lý kéo dài, nhiều doanh nghiệp đầu ngành gặp khó khăn dòng tiền, dẫn đến dự án chậm về đích càng khiến người mua nghi ngại, không dám xuống tiền. Thêm vào đó, việc lãi suất điều hành giảm nhiều nhưng lãi suất cho vay còn neo cao làm người mua nhà có nhu cầu ở thật cũng chùn tay, lo bẫy lãi suất thả nổi.

Niềm tin của người dân, nhà đầu tư còn rất thấp do nhiều rủi ro kinh tế thế giới, rủi ro kinh tế Việt Nam, ngoài ra còn rủi ro chiến tranh vẫn đang xảy ra tại nhiều nơi. 

Những chính sách siết chặt tín dụng, lãi suất tăng cao, các thông tin liên quan một số lãnh đạo doanh nghiệp bị bắt....đã khiến niềm tin của người mua vào bất động sản bị "xói mòn", thậm chí nhiều người tháo chạy khỏi thị trường.

Do vậy có thể nói, năm 2024 là một năm cần chuẩn bị, một năm bản lề của chu kỳ bất động sản mới 2025 - 2035. Năm 2024 chính là một năm chuẩn bị kỹ càng từ nguồn hàng, chiến lược kinh doanh, chiến lược đầu tư, chính sách bán hàng và phân kỳ đầu tư không những dành cho chủ đầu tư mà còn dành cho các nhà đầu tư, người mua ở thực trên thị trường. 

————————–

Có thể nói, năm 2023 là một năm thê thảm cho kinh tế nói chung và thị trường Bất động sản nói riêng. Các Chủ đầu tư bất động sản kẹt vốn, thiếu vốn, thiếu nguồn hàng, sản phẩm vướng pháp lý nằm chờ, nhà đầu tư chưa thấy niềm tin trên thị trường, vĩ mô yếu, dòng tiền vẫn nằm ngoài thị trường khiến cho khó càng chồng khó, thị trường bất động sản yếu hơn bao giờ hết. Một loạt các CĐT bất động sản phá sản, doanh nghiệp bất động sản thành lập mới thấp hơn mong đợi, đi ngược lại toàn bộ các ngành,

1. Thị trường bất động sản năm 2024, vẫn còn là một dấu hỏi. Tuy nhiên để hồi phục mạnh mẽ là điều không thể. 
2. Kinh tế thế giới bước tiếp đến một năm khó khăn hơn, các nước đầu tư hàng đầu vào Việt Nam đều dự báo GDP yếu đi
3. Kinh tế Việt Nam vẫn khó khăn, các đơn hàng vẫn yếu, Việt Nam có một năm chỉ số PMI khó khăn, thấp dưới 50 điểm
4. Năm 2024, mặc dù tín hiệu tích cực là luật đất đai sửa đổi được thông qua, đồng bộ với luật kinh doanh bất động sản và luật nhà ở, tuy nhiên do 1.1.2025 mới bắt đầu được áp dụng nên cơ bản năm 2024 vẫn sẽ không có gì đột biến. Chưa tính pháp lý liên quan bất động sản sẽ thường luôn cần có các thông tư, văn bản hướng dẫn đến từng địa phương, thị trường bất động sản thì luôn có độ trễ hơn so với các nhịp tin tức, pháp lý, do vậy khả năng 2025 thị trường bất động sản mới có thể có được nguồn cung dồi dào và các CĐT lúc đó mới bắt đầu chạy mạnh thị trường.
5. Năm 2024 Qủa bom trái phiếu bất động sản vẫn còn đó, tín dụng bất động sản vẫn còn nhiều rủi ro, do vậy cho dù pháp lý có gỡ, nguồn hàng có được ra ngoài thị trường thì chủ đầu tư bất động sản cũng sẽ rất vất vả để trả nợ chứ khó có thể có lãi
6. Niềm tin của người dân, nhà đầu tư còn rất thấp do nhiều rủi ro kinh tế thế giới, rủi ro kinh tế Việt Nam, ngoài ra còn rủi ro chiến tranh vẫn đang xảy ra tại nhiều nơi. 

Do vậy có thể nói, năm 2024 là một năm cần chuẩn bị, một năm bản lề của chu kỳ bất động sản mới 2025 - 2035. Năm 2024 chính là một năm chuẩn bị kỹ càng từ nguồn hàng, chiến lược kinh doanh, chiến lược đầu tư, chính sách bán hàng và phân kỳ đầu tư không những dành cho chủ đầu tư mà còn dành cho các nhà đầu tư, người mua ở thực trên thị trường. 

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Thị trường bất động sản có tiếp tục khó khăn và trầm lắng năm 2024” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, báo cáo phát triển bền vững anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/