Chính phủ cho biết đang xây dựng đề xuất sửa đổi Nghị quyết 18 nhằm làm cơ sở hoàn thiện Luật Đất đai 2024. Song song đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo luật sửa đổi.
Luật Đất đai 2014 (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, từng được kỳ vọng tạo đột phá trong tiếp cận và sử dụng đất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc trong giao đất, cho thuê đất và giải quyết các tồn đọng lịch sử. Luật quy định rõ các hình thức giao cho thuê đất theo mục đích sử dụng, mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, tăng hạn mức sở hữu gấp 15 lần so với trước.
Đáng chú ý, thẩm quyền phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất lúa được phân cấp hoàn toàn cho HĐND cấp tỉnh điều được giới chuyên gia đánh giá là giúp tăng tính chủ động của địa phương.
Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều lãnh đạo đánh giá tích cực các quy định mới như:
✅ Không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi lập hồ sơ đầu tư.
✅ Được sử dụng đất cho nhiều mục tiêu nếu phù hợp quy hoạch.
✅ Quy trình giao, thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu được minh bạch hóa.
Ngoài ra, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc cũng được đẩy mạnh
⚠️ Bất cập sau một năm triển khai: Giá đất tăng vọt, doanh nghiệp nhỏ bị loại khỏi “cuộc chơi”
Tuy nhiên, sau một năm thực hiện, Luật Đất đai mới bộc lộ nhiều hạn chế. Một trong số đó là việc bỏ khung giá đất, từng được kỳ vọng sẽ đưa giá đất sát thị trường lại đang làm phát sinh gánh nặng tài chính lớn cho người dân và doanh nghiệp.
Trường hợp bà Nguyễn Thị Hồng (Nghệ An) xin chuyển đổi 300 m² đất vườn sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng gấp hàng chục lần so với mức cũ. Tại TP.HCM, bảng giá đất mới tăng từ 2,4 đến 38 lần, kéo theo đó chi phí làm dự án, giá nhà cũng tăng mạnh, khiến nguy cơ bong bóng bất động sản quay lại.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh tại hai đô thị lớn. Quý II/2025, giá căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 80 triệu đồng/m² (+33%), còn TP.HCM là 89 triệu đồng (+36%) mức tăng cao nhất trong một thập kỷ qua.
🔒 Lỗ hổng pháp lý và hệ quả trên thị trường
Luật Đất đai cũng bị đánh giá chưa đủ chặt chẽ trong quy định về đấu giá đất. Việc xác định giá khởi điểm thấp, khoản đặt cọc chỉ 20% dễ bị lợi dụng. Nhiều cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không nhằm phát triển dự án mà để "thổi giá", sau đó bỏ cọc. Hệ quả là:
❌ Mặt bằng giá đất khu vực bị đẩy lên ảo.
❌ Dự án chậm triển khai, ảnh hưởng bồi thường, giải phóng mặt bằng.
❌ Thất thoát ngân sách, nhiễu loạn thị trường.
💼 Bất cập trong quy định về hình thức thuê đất
Luật hiện hành chỉ giới hạn hình thức thuê đất trả tiền một lần, gây khó khăn cho nhà đầu tư. Trong khi thực tế, nhiều doanh nghiệp đặc biệt trong lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa cần thuê đất trả tiền một lần để huy động vốn và thế chấp.
Ngược lại, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm vừa khiến ngân sách phải chi trả bồi thường, tái định cư lớn, vừa thu hồi vốn chậm, giảm hiệu quả đầu tư công.
🗺️ Vướng mắc trong quy hoạch và phân cấp quản lý
Từ ngày 1/7/2025, mô hình chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh và xã/phường) chính thức vận hành, nhưng Luật Đất đai vẫn duy trì quy định về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Điều này tạo ra xung đột về thẩm quyền và sự không đồng bộ trong hệ thống pháp luật.
Ngoài ra, việc quy hoạch sử dụng đất chưa thống nhất với các ngành khác, đặc biệt là các dự án quan trọng, cấp bách hoặc mang tính chiến lược quốc gia.
📌 Luật sửa đổi sẽ trình Quốc hội cuối 2025, kỳ vọng hiệu lực đầu 2026
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này nhằm:
✅ Tối ưu hóa nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội;
✅ Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước;
✅ Bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Dự thảo luật sửa đổi dự kiến trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 10 (cuối năm 2025) và nếu được thông qua, sẽ chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2026.
