Review thực tế tình trạng BĐS TRUNG QUỐC, những thông tin này là từ chính khách hàng của tôi tại Việt Nam, anh có thâm niên làm BĐS, từ 2016 đã thấy khó khăn làm BĐS tại quê nhà nên dạt về tận Việt Nam đi gom các loại kho, xưởng để cho người TQ thuê lại. Qua vài lần trao đổi thì tôi có vài thông tin review lại cho mọi người cùng theo dõi và quan sát, đánh giá.
Đầu tiên là phải hiểu thị trường BĐS TQ chia ra tận 3 hạng. Hạng 1 là các TP lớn nhất gồm: Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, hạng 2 là Chu Hải, Quảng Đông, Thẩm Dương, Liêu Ninh, Côn Minh...và cuối cùng hạng 3 là còn lại những tỉnh vùng quê đồi núi, sa mạc.
BĐS TQ nóng dần từ 2000 cho đến sốt tổng khoảng 17 năm, cho đến tận 2017 thì chính thức xác định xì với khẩu hiểu nhà là để ở, 2022-2023 là năm giảm mạnh nhất.
Còn ở 2024-2025 bắt đầu phục hồi, từ đáy cụ thể:
Thị trường nhà mới: Giá nhà mới tại các đô thị hạng 1 tăng 1,3% so với cùng kỳ, nhưng mức tăng theo tháng đã ổn định. Ở đô thị hạng 2, giá tăng 0,5%, còn ở đô thị hạng 3 lại giảm 1,4%, cho thấy sức nóng của thị trường chủ yếu tập trung ở một số ít thành phố lớn.
Thị trường nhà cũ: Giá giảm 0,7% theo tháng và giảm 0,4% so với cùng kỳ. Các chuyên gia cho rằng áp lực giảm giá ở thị trường nhà cũ lớn hơn nhà mới, chủ yếu do nguồn cung niêm yết tăng mạnh, một số chủ nhà cần bán gấp để thu hồi vốn, và nhà mới ra nhiều đã hút bớt nhu cầu.
Còn TP hạng 3 thì khỏi nói, u ám, ma mị suốt từ đợt covid tới nay, không người ở, không giao dịch. Các đô thị ma, đô thị dang dở tập trung về đây, có cả những đô thị chưa có hạ tầng kết nối đã hình thành bao la bát ngát là chung cư.
Suốt từ 2017-2025 BĐS TQ mất đà tăng, niềm tin đầu cơ vụn vỡ khiến thị trường bây giờ hình thành xu hướng trả giá rất gắt. Giá một đằng trả giá một nẻo, ai cần tiền thì phải bán rẻ.
BĐS ở TP hạng 1 giao dịch vẫn đều chỉ là kém hấp dẫn giới đầu cơ nên giá vẫn đi ngang nhích nhẹ 1-2% qua các năm, không còn những pha tăng 20%, 30% dồn dập như trước. Và vì đã đạt đỉnh rồi đi ngang nên sở hữu nhà tại các TP hạng 1 vẫn là rất cao với giới trung lưu. Có thể mất đến 40-50 năm thu nhập để mua một căn hộ trung bình ở đây.
Và rất nhiều người KD BĐS tại TQ đều chung nhận định là nếu TQ nới lỏng tín dụng, gỡ bỏ nhiều hạn chế về chính sách về quản lý nguồn cung thì thị trường sẽ chỉ tăng trưởng quanh mốc 5-7%/năm, một mốc rất ổn định trong 5 năm tới và họ cũng chỉ mong đến vậy để giải tỏa áp lực nợ nần chứ chưa hy vọng có lời gì cả. Còn nếu vẫn đi ngang thế này trong 5-10 năm nữa, sẽ có một lượng lớn người giàu tài sản nhưng khổ về chất lượng sống vì phải nuôi nợ đến già, không có vốn làm ăn, không có vốn nghỉ hưu.
Kể từ khi BĐS TQ chậm lại, xã hội TQ đang công nhận văn hóa mới từ tôn sùng sở hữu sang coi trọng giá trị sử dụng. Thị trường thuê nhà vẫn rất sôi động. Và ý chí lãnh đạo TQ vẫn là cân bằng cho cho các ngành, chưa có động thái rõ nét ưu tiên phục hồi lại chu kỳ BĐS (Nghĩa là chưa cho phép mô hình nợ cao và quay vòng nhanh hình thành), trọng tâm vẫn là nhu cầu thực. Hiện nay lại đang ưu tiên tín dụng cho ngành tiêu dùng và phát triển công nghệ.
Đó là toàn bộ những ý chính tôi tóm lại để cho các bạn có view. Lần sau, tôi sẽ viết về BĐS TQ giai đoạn 2000-2017, một giai đoạn thăng hoa rất dài của BĐS TQ.
-------------------------
Theo: Phúc Trần
