Review dự án Đông Tăng Long 160ha tại Quận 9

Khu Đô Thị rộng 160ha tại Quận 9. Cũng chính vì quá rộng nên bài viết dưới đây sẽ khá dài.

- 𝑻𝒐̂̉𝒏𝒈 𝒒𝒖𝒂𝒏 𝒅𝒖̛̣ 𝒂́𝒏: Đông Tăng Long là 1 Khu đô thị với quy mô 160ha thuộc phường Trường Thạnh, Quận 9. Hiện nay tại Quận 9 có 2 Khu đô thị rất lớn đó là Vinhome Grand Park 271ha cái còn lại là Đông Tăng Long 160ha.

- Chủ Đầu Tư dự án là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD là một doanh nghiệp Nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng. HUD sở hữu rất nhiều quỹ đất lớn nằm tại các vị trí đẹp để phát triển các khu đô thị trên khắp cả nước. Tuy nhiên quy trình triển khai lại khá chậm, chính vì thế HUD đã chia nhỏ dự án này và bán lại cho các Chủ đầu tư khác. Và mỗi Chủ đầu tư lại thiết kế, xây dựng, theo 1 cách khác nhau mặc dù diện tích lô đất là như nhau.

- 𝑽𝒊̣ 𝒕𝒓𝒊́: Đông Tăng Long được bao bọc bởi 4 trục đường huyết mạch : Vành Đai 3 (120m), Liên Phường (60m), Lã Xuân Oai (40m) và Nguyễn Duy Trinh (30m). Tuy nhiên hiện tại để di chuyển từ các quận trung tâm đến ĐTL thì có 2 con đường chính là Nguyễn Duy Trinh và Lã Xuân Oai. Đường Nguyễn Duy Trinh hiện tại nhỏ và khá nhiều container. Đường Vành Đai 3 chuẩn bị khởi công. Đường Liên Phường còn 1 vài đoạn chưa được kết nối.
Và nếu mọi người để ý trên bản đồ sẽ thấy kế bên ĐTL còn 1 quỹ đất của Vin Tây Tăng Long khoảng 130ha mà Vinhome đã mua lại và dự kiến triển khai từ 2019-2021. Thử tưởng tượng rằng 1 ngày nào đó khi Vin triển khai dự án này đường Liên Phường được kết nối toàn tuyến. Cư dân sẽ di chuyển từ ĐTL bằng trục đường 60m này tới thẳng khu Sài Gòn Sportcity, Cao tốc về các Quận trung tâm thì điều gì sẽ xảy ra?

- 𝑽𝒆̂̀ 𝒕𝒊𝒆̣̂𝒏 𝒊́𝒄𝒉 𝒏𝒐̣̂𝒊 𝒌𝒉𝒖: Đầu tiên nếu xét theo quy hoạch để xây dựng và phát triển 1 Khu đô thị thì các chủ đầu tư phải dành 50-60% quỹ đất tại dự án để xây dựng các tiện ích để đảm bảo rằng mọi sinh hoạt, hoạt động của cư dân đều có diễn ra trong Khu đô thị mà không phải ra bên ngoài. Mật độ xây dựng toàn khu chỉ 40% với 2000 căn nhà và hơn 20 block căn hộ đi kèm với đó là hệ thống giáo dục từ mầm non tới THPT, khu hành chính, bệnh viện, bưu điện, Trung tâm thương mại. Các tiện ích được phân bổ đều tại dự án nhằm đảm bảo rằng từ bất kì vị trí nào cư dân tiếp cận đến khu vực tiện ích không quá 1km.

+ Điểm đặc biệt nhất về tiện ích là Công Viên Hạc Cầm với diện tích 21ha, riêng diện tích mặt nước tự nhiên là 7ha do Ong&Ong thiết kế. Hiện đang khởi công xây dựng.

- 𝑻𝒊𝒆̣̂𝒏 𝒊́𝒄𝒉 𝒏𝒈𝒐𝒂̣𝒊 𝒌𝒉𝒖: Ngay trước cổng Trường Lưu tại dự án là chợ Long Trường xung quanh tầm 2km có đầy đủ hết trường học từ mầm non, cấp 1, 2,3, uỷ ban nhân dân, trạm y tế. Từ ĐTL di chuyển đúng 5km theo đường Nguyễn Duy Trinh là Khu đô thị Vinhome Grand Park khu vui chơi giải trí bậc nhất tại Quận 9.

- 𝑽𝒆̂̀ 𝒑𝒉𝒂́𝒑 𝒍𝒚́ 𝒗𝒂̀ 𝒈𝒊𝒂́ 𝒃𝒂́𝒏: có 2 loại hình tại dự án này.

+ Đ𝒂̂́𝒕 𝒉𝒐𝒂́𝒏 đ𝒐̂̉𝒊 - 𝑻𝒂́𝒊 đ𝒊̣𝒏𝒉 𝒄𝒖̛: đây là những lô đất được nhà nước đền bù, tái định cư tại dự án có những nền đã có sổ và chưa sổ, nếu mua nền chưa sổ sẽ mua theo hình thức ủy quyền khá nhiều rủi ro nhưng đổi lại giá lại khá thấp. Game này chỉ dành cho Anh, Chị nào ưa mạo hiểm
- đất nền chưa sổ 5x20 giá sẽ dao động từ 40-42tr/m2
- đất nền sổ đỏ 5x20 giá từ 47-50tr/m2. 8x20 giá sẽ từ 42-45tr/m2
==> Tất cả phân khu hoán đổi và tái định cư này tương lai sẽ xây dựng theo mẫu của phân khu An Lộc.

+ Đ𝒂̂́𝒕 𝒕𝒉𝒖̛𝒐̛𝒏𝒈 𝒎𝒂̣𝒊 𝒙𝒂̂𝒚 𝒅𝒖̛̣𝒏𝒈 𝒕𝒉𝒆𝒐 𝒎𝒂̂̃𝒖: Pháp lý chung là đã có sổ từng phân khu. Có hợp đồng mua bán, Khách hàng thanh toán, nhận nhà hoàn công và ra sổ. Có ngân hàng An Bình hỗ trợ cho vay tại dự án này.
Cho tới thời điểm hiện tại ở Đông Tăng Long có 3 phân khu thuộc các Chủ Đầu Tư khác nhau. Vật liệu, Xây dựng và thiết kế cũng khác nhau. Tương lai sẽ còn 1 số Chủ Đầu Tư khác cũng triển khai tại đây. Nên việc tìm hiểu hết được thiết kế, xây dựng và đơn giá của từng phân khu là 1 vấn đề nan giải. Mình sẽ tóm tắt 1 vài thiết kế điển hình của các phân khu giúp Anh, Chị có cái nhìn khái quát về dự án.

- 𝑷𝒉𝒂̂𝒏 𝒌𝒉𝒖 𝑨𝒏 𝑳𝒐̣̂𝒄: là suất nội bộ hiện mua lại và có sự chênh lệch giữa giá mua và giá hợp đồng mua bán. Chỉ phân khu này có diện tích xây dựng là lớn nhất trong các phân khu
+ Nhà Phố 5x20, 5x25. Lùi trước 3m, lùi sau 2m. Xây dựng 5x15, tổng diện tích 265m2 gồm 5PN. Giá 5x20: từ 6 tỷ/căn. 5x25 giá từ 7.1-7.3 tỷ/căn
+ Biệt Thự Song Lập 8x21. lùi trước 3m, lùi sau 2m, hông 1,5m. Xây dựng 6,5x15, tổng diện tich sàn xây dựng 312m2 gồm 4PN. Giá 8x21 từ 8.1-8.2 tỷ/căn.

- 𝑷𝒉𝒂̂𝒏 𝒌𝒉𝒖 𝑻𝒉𝒖̉ 𝑻𝒉𝒊𝒆̂𝒎: thuộc Chủ Đầu Tư Thủ Thiêm với đa dạng các loại hình
+ Nhà Phố 5x20: lùi trước 5,2m, lùi sau 2,5m. Xây dựng 5x12,3, tổng diện tích 264,2m2 gồm 4PN. Giá chủ đầu tư đang bán 6.89 tỷ/căn. Giá chuyển nhượng từ 6,2 tỷ
+ Biệt Thự Song Lập 8x20: lùi trước 5,2m, lùi sau 3,1m, lùi hông 1,5m. Xây dựng 6,5x11,7, tổng diện tích 291,3m2 gồm 4PN. Giá chủ đầu tư đang bán 9,45 tỷ. Giá chuyển nhượng từ 7,8 tỷ
+ Biệt Thự Song Lập 10x20,5: lùi trước 3m, lùi sau 3,5m, lùi hông 1,5m. Xây dựng 8,5x14, tổng diện tích 461,4m2 gồm 4PN. Giá chủ đầu tư đang bán 12,7 tỷ. Giá chuyển nhượng giá chuyển nhượng từ 10,5 tỷ
+ Shophouse 5x20, 5x25: lùi trước 3m, lùi sau 2m. Xây dựng 5x15, tổng diện tích 189,5m2 gồm 4PN. Giá chủ đầu tư đang bán 5x20:7,4 tỷ. 5x25:8,6 tỷ. Giá chuyển nhượng từ 7.2 tỷ/ cănm.

- 𝑷𝒉𝒂̂𝒏 𝒌𝒉𝒖 𝑩𝒂 𝑺𝒐𝒏 𝑯𝒖̛𝒏𝒈 𝑳𝒐̣̂𝒄 𝒗𝒂̀ 𝑯𝒖̛𝒏𝒈 𝑷𝒉𝒖́𝒄: thuộc Chủ Đầu Tư Ba Son
+ Nhà phố 5x20: lùi trước 5,2m, lùi sau 2,5m. Xây dựng 5x12,3m, tổng diện tích sàn 262,2m2, 4PN. Giá chuyển nhượng 5.8 tỷ/căn
+ Biệt Thự Song Lập : Lùi trước 5,2, lùi sau 3,1, hông 1,5m. Xây dựng 6,5x11,7. Tổng diện tích sàn 291,3m2, 4PN. Giá chuyển nhượng từ 8,1 tỷ/căn
==> Tất cả các phân khu này sẽ bàn giao từ cuối năm nay cho đến quý I/2021. Đông Tăng Long sẽ thêm 1 luồng sinh khí rất mới. Đánh dấu 1 bước phát triển mới kể từ 2014 đến nay.

- 𝑵𝒉𝒖̛𝒐̛̣𝒄 đ𝒊𝒆̂̉𝒎 𝒄𝒖̉𝒂 𝒅𝒖̛̣ 𝒂́𝒏
+ Với quy mô quá lớn nhưng lại bị chia nhỏ cho các chủ đầu tư thứ cấp dẫn đến quá trình xây dựng và phát triển dự án khá chậm chưa đúng với tiềm năng của 1 Đại đô thị
+ Cũng chính vì bị chia nhỏ cho các Chủ đầu tư thứ cấp dẫn đến việc thiết kế, chất lượng xây dựng, pháp lý và giá cả mỗi khu khác nhau khiến Đông Tăng Long lôm côm hơn khả năng vốn có của nó. Và để đưa ra quyết định lựa lựa chọn khu vực nào, CĐT nào cũng cả là 1 vấn đề.

- 𝑼̛𝒖 Đ𝒊𝒆̂̉𝒎 𝒄𝒖̉𝒂 𝒅𝒖̛̣ 𝒂́𝒏
+ Là Khu đô thị có vị trí rất đẹp, quy mô rất lớn tại Quận 9, liền kề khu công nghệ cao đang thu hút dòng vốn FDI lớn từ nước ngoài. Đã được đầu tư xây dựng bài bản về hạ tầng, cây xanh, tiện ích và cảnh quan.
+ Khi đề án Thành Phố Thủ Đức được phê duyệt những công trình hạ tầng được chú trọng phát triển như khép kín Vành Đai 2, khởi công Vành Đai 3, đưa vào vận hành bến xe Miền Đông mới... Và chỉ cần Liên Phường được nối liền sẽ là 1 bước thăng hoa rất lớn cho Đông Tăng Long
+ Giá của Đông Tăng Long theo cá nhân mình đánh giá đang rất phù hợp cho Anh/ Chị nào có nhu cầu An Cư hoặc Đầu Tư. Giá Nhà Phố, Biệt Thự chỉ dao động từ 48-55tr/m2 bao gồm cả đất và nhà chỉ xêm xêm với giá 1 vài căn hộ đang mở bán.
+ Một vài thông tin bên lề qua năm 2021 nếu đề án thành phố Thủ Đức được thông qua. Chỉ tiêu dân số được tăng lên sẽ là cơ sở để các CĐT các căn hộ tại dự án Đông Tăng Long xin tăng thêm hệ số sử dụng đất (FAR). Điều kiện mà tất cả các Chủ Đầu Tư đang mong như " Nắng gắt chờ mưa rào". Dự là trong vòng những năm tới Đông Tăng Long này sẽ cực kì sôi động.
+ Xu hướng lựa chọn 1 khu đô thị đang là ưu tiên của rất nhiều Gia đình. Khi mà các khu dân cư cũ thiếu sự đồng bộ về quy hoạch đã mạng lại quá nhiều bất cập trong cuộc sống hàng ngày.

Trên đây là những gì mình tìm hiểu được sau 1 thời gian dài triển khai bán dự án này. Có điều gì còn thiếu sót Anh/ Chị và các Bạn bổ sung thêm.
Cảm nhận của Quý Anh/ Chị và các Bạn về dự án này là như thế nào vui lòng commnet phía dưới nhé. Trân trọng.

Tác giả: Nguyễn Long

Review dự án Đông Tăng Long 160ha tại Quận 9

Thương vụ M&A

CASE STUDY

Insight VietNam

Cộng đồng Quản trị và Khởi nghiệp

Theo dấu dòng tiền

Review Bất động sản