#

[Review cổ phiếu] SZC - Sonadezi Châu Đức liệu có phải là hàng hot pick, dòng bất động sản KCN 2020?

Ái Châu
Bài viết: 59

    CẢNH BÁO! TÚT KHÔNG KHUYẾN NGHỊ MUA BÁN, HOẶC PHÍM HÀNG. MIỄN TRỪ MỌI TRÁCH NHIỆM NẾU ĐU ĐỈNH HAY BÁN ĐÚNG ĐÁY
    Song song với câu chuyện về việc hưởng lợi từ Hiệp định EVFTA. Thì dòng vốn FDI rục rịch chảy vào các bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) năm nay, nóng hơn bao giờ hết. Tất nhiên điểm sáng "hút tiền" từ năm châu bốn bể là không phải bàn cãi. Khi Việt Nam có quá nhiều lợi thế cho các đối tác đặt công xưởng như: Quỹ đất ở 2 đầu tàu Bắc Nam còn tương đối nhiều, nhân công giá rẻ và trình độ ngày một nâng cao, địa chính trị ổn định, các rào cản về pháp lý thuế má dần cải thiện...
    Miếng bánh thơm là thế, nhưng ông thần nào nhanh chân chộp lấy trước phần ngon mới là vấn đề? Nên ngay cả ông trùm Vinhomes giai đoạn này cũng rục rịch huy động vốn, trái phiếu...cho những dự án BĐS KCN đón sóng tương lai. Tạm thời gác lại VHM, cũng như một số đại gia máu mặt trong ngành như: Becamex IDC, IDICO, KBC, VGC, NTC...Thể theo nhiều lượt vote của ace nhất, thì hôm nay SZC sẽ là cái tên bị "chặt chém" tút hôm nay.
    1. Tổng quan doanh nghiệp.
    Một cái nhìn khái quát nhất về SZC: Thanh niên làm bất động sản-xây dựng, cho thuê đất KCN...Và hiện tại cơ cấu quỹ đất bao gồm:
    - Đất KCN: 1.556 ha (đã đền bù 72%).
    - Đất đô thị: 689 ha (đã đền bù 66%).
    - Đất sân golf: 42 ha (đền bù 100%).
    Nhìn chung thì quỹ đất sạch của SZC tương đối ngon, cũng như doanh nghiệp đang đẩy nhanh quá trình đền bù. Bên cạnh đó vị trí tương đối ổn (cách cảng Cái Mép chưa tới 20km), gần các tuyến đường quốc lộ 51, 56 kết nối nhanh với Sài Gòn, Đồng Nai...Tất nhiên nếu nhìn về vị trí thì KCN Châu Đức khó so với các KCN khác như Mỹ Xuân A, B; Phú Mỹ...nhưng bù lại giá thuê mềm, thích hợp cho mấy bác nghèo nghèo chịu khó di chuyển xa ))) Những năm gần đây từ 2018, số lượng hợp đồng cũng như khách ngoài hệ thống Sonadezi thuê mạnh. Ad cũng kì vọng đà tăng này sẽ được trợ lực bởi làn sóng dịch chuyển "công xưởng" hiện tại.
    Bên cạnh quỹ đất KCN, thì ở bên trên ace có thể thấy tỉ trọng đất đô thị cũng là cái gì đó "khó nói" về SZC. Khó nói là vì Ad thấy vị trí cũng không thơm lắm (khá xa khu dân cư). Với quỹ đất dự án KĐT Châu Đức lên tới 689 ha thì ngoài mấy ông cán bộ, chuyên gia trong các doanh nghiệp thuê đất gần đó hay cơ số nho nhỏ dần đầu cơ lướt sóng, thì tỉ lệ lấp đầy có thể là một dấu hỏi lớn, được giá giá đền bù rẻ 200-300k/m2. Tùy ban lãnh đạo SZC cân nhắc chiến lược? 

    2. Kết quả kinh doanh hiện tại, và một số triển vọng tương lai.
    Kết quá kinh doanh 6 tháng đầu năm khá ngon nghẻ. Đặc biệt là Quý 2/2020 khi SZC ghi nhận 153 tỏi doanh thu, chủ yếu nhờ việc cho thuê đất, biên lợi nhuận gộp tăng 58.43%. Lợi nhuận sau thuế hơn 72 tỉ, tăng 134% so với cùng kì. 2020 SZC đặt mục tiêu doanh thu 371.5 tỉ tăng trưởng 13% so với 2019 nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm 14% về 115 tỉ. Nhưng với kết quả hiện tại thì thanh niên có thể vỗ tay ăn mừng, khi hoàn thành 74% kế hoạch doanh thu và vượt 8.7% kế hoạch lợi nhuận sau thuế 🥳🥳🥳.
    Tất nhiên câu chuyện phát triển cho SZC trong tương lai vẫn là cho thuê đất KCN, phát triển dự án đất đô thị, tí đất sân golf với cái BOT 768 kiếm thêm. Hiện theo như AD biết, SZC đang triển khai một phần quỹ đất đô thị để chạy dự án KCN Hữu Phước (năm nay chưa nghe thấy tin mở bán chắc vì Covid-19?).
    3. Rủi ro doanh nghiệp.
    - Hoạt động cho thuê chậm đi, do vấn đề dịch bệnh Covid-19 lần 2.
    - Cạnh tranh giá thuê với các doanh nghiệp khác. Khi vị trí như đã nói ở trên của SZC không phải quá lý tưởng.
    - Đất khu đô thị khó bán được giá tốt và nhiều cũng vì lí do vị trí như trên. Quá xa cụm dân cư hạ tầng đường xá hơi chán khó hút cầu mua.
    - Khách hàng ở xa khó qua kí hợp động đúng hạn, doanh thu lợi nhuận nhiều khả năng book cho kì tiếp theo.
    - Vì là doanh nghiệp bất động sản, nên phải liên tục tìm kiếm khai thác quỹ đất sạch để làm dự án. Nhưng hiện tại số lượng ấy không còn nhiều (không phù hợp cho nhà đầu tư siêu dài hạn).
    4. Về định giá
    Ngoài 2 phương pháp định giá về P/E, P/B; cho ra lần lượt các con số là: 20.000đ/cp, 24.000/cp. Thì ở các doanh nghiệp bất động sản, Ad còn phải định giá theo công thức RNAV thì sẽ chính xác hơn. Và con số theo công thức này Ad tính đâu đó khoảng 30.000/cp. Ace có thể tham khảo nhé 😎😎😎.
    Túm cái váy lại là, tầm nhìn đầu tư ngắn trung hạn cho SZC vẫn ok. Nhưng nếu ace mua giá hiện tại thì cũng hơi rủi ro vả lại dư địa tăng cũng không nhiều, chờ chỉnh tí vào thì ngon hơn. Thân ái!

    Nguồn: Cafe chứng khoán