Từ 2015 đến nay, theo quan sát mình thấy nhà nhà đi đầu tư, người người đi đầu cơ. Có rất nhiều người giàu lên trong chu kỳ vừa qua nhưng có nhiều người sấp mặt và thề không bao giờ quay lại đầu tư bất động sản nữa vì kẹp hàng, ngậm hàng, ngậm trái đắng, bán cắt lỗ mà không được, dùng đòn bẩy quá đà bị ngân hàng siết nợ, thu hồi, bán đấu giá tài sản, vợ chồng ly tan vì cãi cọ, con cái bất mãn bố mẹ vì không cho tiền trả nợ xã hội đen....
Theo mình thì đó là vì nhà đầu tư chưa hiểu được 1 số nguyên tắc đầu tư bất động sản mà thậm chí còn được chủ đầu tư, sàn và sale định hướng sai nên khi xuống tiền rồi thì không thể quay đầu được nữa. Bài viết này chỉ nói đến việc đầu tư vào sản phẩm sơ cấp, mua bán dự án thôi nha cả nhà.
Dưới đây là các sai lầm thường gặp của nhà đầu tư F0 tức mới bước chân vào lĩnh vực đầu tư bất động sản còn thiếu nhiều kiến thức và kinh nghiệm dễ thất bại, cả nhà đọc và góp ý thêm nhé:
1. Mua sản phẩm đợt đầu là auto lời?
- Rất nhiều nhà đầu tư có suy nghĩ cứ làm sao booking nhiều để mua được ngay đợt đầu tiên thì kiểu gì cũng lời, cái này cũn có ý đúng nhưng không phải tất cả. Chính vì tâm lý này mà rất nhiều chủ đầu tư dù set giá cực cao, nhưng khách hàng vẫn lao vào mà không quan sát các dự án xung quanh đã và đang mở bán hoặc đã bàn giao chưa lâu cùng vị trí cùng phân khúc dẫn tới khi cần ra hàng không thể có lời hoặc lợi nhuận cực mỏng và cực khó ra được hàng. Điển hình như 1 số dự án căn hộ và nhà phố ra mắt 2018-2019 tại Khu Đông và các tỉnh đều hiện đang “ngậm” hàng và cắt lỗ khá nhiều vì không còn nhà đầu tư thứ cấp và khách mua ở chê giá cao và vị trí kém 😌
2. Mua đất nền là auto tăng?
- Tâm lý này chiếm đại đa số và Khánh cũng đã có bài phân tích lý do tại sao, cơ bản là do tư duy đất đai là tài sản đã ăn sâu vào nhiều thế hệ người Việt, tham nhũng tạo ra tiền bẩn, không đánh thuế cao vào tài sản trên đất, nhiều kẽ hở của hệ thống pháp luật. Đồng ý đất sẽ tăng nhưng ở đâu và khi nào, kéo dài bao lâu thì cần đòi hỏi kiến thức, kinh nghiệm, nguồn thông tin chuẩn xác là cực kỳ quan trọng. Rất nhiều khách ôm đất và giờ đang khóc ròng vì mua ngay đỉnh sốt đất, hòn than chuyển từ tay người này sang người kia khi mà dự án hoàn toàn không thể kéo dân về ở tức là giải quyết được vấn đề “An Cư” mà muốn An Cư thì hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện, tiện ích cơ bản phải có như trường học, chợ búa, siêu thị, y tế, mua sắm... phải được đảm bảo. Còn không chỉ để hoang hoá mà thôi 😅
3. Mua đất có sổ mới là an toàn?
- Quan điểm đầu tư này cũng là sai lầm, bởi vì khi đã ra sổ rồi thì giá cũng đã cao, không còn đủ biên lợi nhuận nữa. Chủ đầu tư cần dòng tiền để triển khai dự án vì thế họ sẽ bán mức giá đầu tư, chứ ra sổ, xong hạ tầng rồi thì giá của người mua ở chứ không còn là đầu tư nữa rồi. Câu chuyện ở đây chính là nhà đầu tư cần có đủ kiến thức để hiểu được quy trình cũng như pháp lý của dự án để từ 1 miếng đất trống sau đó hình thành nên dự án khu dân cư, khu đô thị hay là 1 dự án căn hộ cao tầng gồm các bước gì? Tại sao phải có? Như thế nào là đủ pháp lý? Như vậy ta mới không bị mắc kẹt ở các dự án dang dở, không biết khi nào mới được xây và xây xong, nên dù bán rẻ thì cũng chả ai mua cả 😁
4. Mua chủ đầu tư là giá thấp nhất?
- Quan điểm này khá sai lầm, mua từ sàn chủ đầu tư hay các sàn đại lý hầu như là cùng 1 mức giá trừ 1 số chủ đầu tư “chơi không đẹp” mời sàn vào bán nhưng lại có chính sách chiết khấu riêng cho khách nếu mua từ sàn của chủ đầu tư, cách chơi không fairplay này sớm muộn cũng sẽ đẩy chủ đầu tư vào cảnh “chơi một mình” ôm hàng hot mà không thể bán được.
- Quay lại vấn đề, quan trọng nhất là nhà đầu tư mua của chủ đầu tư nào và mua của nhà môi giới nào mới là quan trọng nhất. Đơn giản nếu chủ đầu tư uy tín, có tâm và có tầm họ sẽ theo dự án đến cùng và luôn đảm bảo dự án đầy đủ pháp lý, kéo dân về ở tạo nên “sinh khí” và luôn cố gắng tạo ra lợi nhuận cho những nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ đồng hành cùng mình. Còn mua của 1 nhà môi giới có kinh nghiệm, có đạo đức không bán hàng bất chấp thì nhà đầu tư sẽ yên tâm về việc đánh giá phân tích hiệu quả đầu tư, an tâm về việc ra hàng về sau này 😎
5. Mua khi thấy nhiều người mua là ổn?
Đây là chính là lý do nhiều nhà đầu tư F0 dính chân vào không rút ra được, đó chính là bị tâm lý đám đông và hiệu ứng Fomo do chính chủ đầu tư, sàn và sale “bày binh bố trận” vây ráp. Họ đánh trực tiếp vào lòng tham, sợ bỏ lỡ cơ hội, tâm lý đám đông trong khi nhà đầu tư F0 lại thiếu kinh nghiệm, thiếu kiến thức và thiếu thông tin về thị trường bất động sản. Dễ gây ra quyết định sai lầm mà không thể quay đầu lại được nữa.
6. Ân hạn nợ gốc và lãi đến nhận nhà là siêu hời?
Nhiều nhà đầu tư cắn răng mua dự án bán giá “trên trời” chính là vì cái bẫy tài chính này, chủ đầu tư rất khôn ngoan đưa ra 1 cái bẫy phương thức thanh toán với tiền ưu đãi lãi suất đã được cộng hết vào giá bán rồi và chủ đầu tư đã bán cái giá của nhiều năm sau, và chủ đầu tư sẽ bán “cháy hàng” và đi tìm vùng đất mới bắt đầu lại vòng lặp, việc còn lại là ngân hàng sẽ xử lý từng giao dịch nợ xấu và môi giới cũng như sàn cũng sẽ có hàng cắt lỗ và hàng ngộp bank để bán cho khách mua ở về sau 😙
Trên đây là 1 vài kinh nghiệm và nhận định của cá nhân, nhà mình cùng góp ý và phản biện nhé. Chúc cả nhà cuối tuần nhiều năng lượng và mua may bán đắt.
Tác giả: Lương Ngọc Khánh
