Mấy hôm nay nhiều quan điểm cho rằng: “Nhà phố, mặt bằng trung tâm TP lớn sẽ có đợt giảm giá sâu vì kinh doanh khó khăn, thuế siết, vỉa hè siết và có thể giải phóng mặt bằng làm dự án lớn.”
Thật ra… góc nhìn này không sai, nhưng nó mới đúng ở một nửa câu chuyện.
Đúng là mô hình kinh doanh truyền thống đang khó hơn trước:
- Shop nhỏ khó cạnh tranh online
- Thuế minh bạch hơn
- Chi phí vận hành tăng
- Vỉa hè bị siết
- Hành vi tiêu dùng thay đổi
Nên những căn nhà phố sống nhờ:
- Buôn bán nhỏ
- Mặt bằng tự phát
- Dòng khách vãng lai
… sẽ chịu áp lực rất lớn.
Nhưng điều đó KHÔNG đồng nghĩa: “Bất động sản trung tâm sẽ giảm sâu diện rộng.” Vì giá trị của đất trung tâm chưa bao giờ chỉ đến từ cho thuê mà còn đến từ:
- Vị trí lõi đô thị
- Tính khan hiếm
- Hạ tầng
- Khả năng tái phát triển
- Giá trị thương mại dài hạn
Mọi người cứ nhìn các đô thị trên thế giới. Retail truyền thống chết rất nhiều.Nhưng đất trung tâm vẫn cực kỳ đắt. Vì cuối cùng:“Đất lõi đô thị là tài nguyên hữu hạn.Theo góc nhìn của Đình, thị trường sắp tới sẽ là : “Thanh lọc và phân hóa.”
Những tài sản dễ áp lực:
- Nhà nhỏ, hẻm
- Phụ thuộc kinh doanh truyền thống
- Khu vực mật độ cao , hạ tầng xuống cấp không đảm bảo an sinh xã hội
- Quy hoạch không ổn định
Nhưng những tài sản gắn với:
- Metro
- TOD
- CBD mới
- Vành đai
- Sân bay
- Logistics
- Khu đô thị tích hợp
… lại bước vào một chu kỳ khác.
Nói cách khác, không phải trung tâm chết mà là trung tâm đang đổi vai trò từ “phố buôn bán tự phát” → sang “đô thị vận hành bài bản”.
Bởi nhà đầu tư bây giờ không chỉ tìm nơi “giữ tài sản”. Mà bắt đầu tìm: “tài sản tạo dòng tiền và ăn theo hạ tầng tương lai.”
