Nhận định xu thế giá căn hộ và thị trường bất động sản cuối năm 2026

NHẬN ĐỊNH XU THẾ GIÁ CĂN HỘ VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM 2027 – 2028

(tóm lượt report)

A. Nhận định về xu thế giá căn hộ Tp.HCM giai đoạn 2027 – 2028

1. Dự kiến tiền lương hiện nay chưa có lợi thế cạnh tranh so với các nước khu vực, nên trong vòng 3 năm tới lương sẽ khó tăng hơn 5%, là nền tảng để lương tăng theo kịp giá căn hộ .(tham khảo đồ thị)

2. Giá căn hộ tiêu chuẩn của Tp.HCM cũ (và lân cận 10km) cao tương đương Thái Lan và cao hơn Malaysia, trong khi lương của người lao động thấp hơn từ 30% - 100%

3. Số năm thu nhập từ lương để mua 1 căn hộ tại Tp.HCM tương đương Thái Lan; cao hơn nhiều so với Malaysia, cao hơn rất nhiều so với tiêu chuẩn các nước phát triển.

4. Với thu nhập trung bình 30 tr đ/tháng của một cặp vợ chồng trẻ, chưa có con, dành ra chi phí gia đình ở mức cơ bản là 15 tr/tháng, phần còn lại để mua trả góp căn hộ tiêu chuẩn có giá 60 trđ/m2 (tương đương 4,2 tỷ) với lãi suất hợp lý 8%/năm, trả góp trong 15 năm thì không thể trả được. Số tiền tích lũy trả góp trong 15 năm chưa đủ trả vốn; quan trọng hơn, trong 1 – 2 năm đầu, với 15 trđ/tháng trả góp thì không thể trả số tiền trả góp hàng tháng của NH.(tham khảo các đồ thị)

5. Để có thể trả góp căn hộ tiêu chuẩn có giá 60 trđ/m2 (tương đương 4,2 tỷ), thì thu nhập của 2 vợ chồng phải là 43,1 trđ/tháng (tương đương lương mỗi người là 21,5 trđ/tháng), và chi tiêu hàng tháng chỉ là 15 trđ/tháng (chi tiêu tối thiểu hợp lý ở Tp.HCM). Còn nếu tính thêm tiền dự phòng bất thường và chi phí cho 1 đứa con, thì lương mỗi người là 26,5 trđ/tháng (tham khảo đồ thị)

Với các thông tin nêu trên, nhận định giá căn hộ tiêu chuẩn tại Tp.HCM sẽ không thể tăng trong vòng 2 năm tới 2027 – 2028 do giá đã cao hơn nhiều so với phần lớn thu nhập người dân có nhu cầu mua căn hộ để ở.

Nhận định này có thể không đúng với những căn hộ của dự án đặt biệt, dự án cao cấp độc bản, dự án siêu thương hiệu với khách hàng là những nhà giầu, siêu giầu, thì giá căn hộ các DA này vẫn có thể tăng.

B. Nhận định thị trường BĐS cuối năm 2026 – năm 2027

Hiện nay nhu cầu vốn cuối năm tăng do hoạt động SXKD dịp cuối năm sẽ tạo ra một hiệu ứng lan tỏa tới tiền gửi và các kênh đầu tư chứng khoán, bất động sản.

Đến cuối Q3.2026, dư nợ tín dụng khoảng 20,75 triệu tỷ đồng, lãi suất tiền gửi đang ở mức cao 8 – 9%. Lãi suất cho vay từ 9% - 15% Tín dụng tăng 11,6% nhanh hơn huy động 9,8%; khiến các NHTM vẫn gặp khó khăn về vốn. Điều này cho thấy nhu cầu vốn sản xuất – kinh doanh tăng mạnh vào cuối năm thường tạo sức ép lên nguồn vốn của ngân hàng, và từ đó có thể ảnh hưởng đến lượng vốn ngân hàng dành cho các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản. Trong bối cảnh đó, khả năng giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ khó khăn, cũng như NH ưu tiên cho các công ty SXKD tốt. Điều này, gây sức ep lên nguồn vốn cho vay các kênh đầu tư.

Trong một góc nhìn khác, nhu cầu vốn đầu tư tài chính (chứng khoán, BđS) còn phụ thuộc vào sự hấp dẩn của các thị trường này, và mối tương quan sinh lời giữa nó với lãi suất tiết kiệm. Một khi tín hiệu về khả năng vay vốn đầu tư tài chính còn khó, lãi suất vay chỉ giảm nhẹ nhưng cho vay có điều kiện, do NH phải ưu tiên cho SXKD thiết yếu; cộng thêm lãi suất tiền gửi vẫn ở mức cao; sẽ làm các thị trường đầu tư chứng khoán và BĐS kém hấp dẩn, và theo đó làm giảm nhu cầu vốn đầu tư.

Hiện nay hàng tồn kho đang cao và giao dịch có xu hướng giảm so với 2025. Theo ước tính 15 công ty BDS niêm yết hàng đầu trên HOSE, thì tổng giá trị hàng tồn kho cuối quý 3.2026 vào khoảng 510.000 tỷ, tăng 55% (180.000 tỷ) so với đầu năm. Như vậy, sẽ không có vấn đề cầu (có khả năng thanh toán) cao hơn cung để tạo ra đợt sóng mới tăng giá do cầu cao – cung thấp.

Do vậy dự đoán có 4 diễn biến:

* Giao dịch cải thiện nhưng chưa trở lại mức 2024–2025.

* Giá sơ cấp không giảm, hoặc giảm nhẹ; nhưng các chủ đầu tư dùng công cụ chiết khấu, ưu đãi từ 10 – 20% để bán hàng.

* Giá thứ cấp chịu áp lực hơn, có xu thế giảm.

* Chiết khấu: sẽ trở thành công cụ cạnh tranh quan trọng hơn giá niêm yết.

Tóm lại, thị trường bất động sản cuối năm 2026 và quý I/2027 được dự báo nguồn cung đang được cải thiện nhờ quá trình tháo gỡ pháp lý, nhưng sức hấp thụ chưa theo kịp, trong khi nguồn vốn ngân hàng vẫn chịu áp lực và mặt bằng lãi suất cho vay chưa thực sự hạ nhiệt. Vì vậy, thị trường không có khả năng tăng giá; giao dịch cải thiện nhẹ và giá chủ yếu đi ngang hoặc giảm nhẹ.

Note : các đồ thị dựa trên các nguồn thống kê của các Tổ chức trong ngoài nước. Tuy nhiên nó chỉ mang tính tham khảo, với ước tính của nhóm nghiên cứu, có thể chưa chính xác