Câu chuyện nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại TP.HCM sắp tới không chỉ là câu chuyện an sinh, mà còn là một bài toán rất lớn về phát triển đô thị, giữ chân lao động và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững.
Sau khi mở rộng không gian phát triển, nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM được ước tính lên đến khoảng 1 triệu căn. Trong giai đoạn 2026-2030, nhu cầu cần phát triển thêm hơn 181.000 căn, trong khi số phòng/căn nhà ở xã hội do đơn vị nhà nước đang quản lý chỉ hơn 13.600 căn.
Điểm đáng chú ý là tỷ lệ lao động nhập cư có nhà ở ổn định hiện vẫn còn thấp. Đây chính là áp lực rất lớn đối với một đô thị đang phát triển mạnh về công nghiệp, dịch vụ, logistics, tài chính và công nghệ.
Vấn đề nằm ở chỗ: nhà ở cho thuê dài hạn là mô hình cần vốn lớn, thu hồi vốn chậm, biên lợi nhuận thấp. Với mức lãi vay thương mại 9 -14%/năm, trong khi thời gian hoàn vốn có thể kéo dài 15-25 năm, doanh nghiệp tư nhân rất khó có động lực tham gia nếu không có cơ chế tài chính đủ mạnh.
Hiện TP.HCM đã có chính sách hỗ trợ lãi suất theo Nghị quyết 09/2023/NQ-HĐND, với mức hỗ trợ có thể lên đến 100% lãi suất, thời hạn tối đa 7 năm và hạn mức vốn vay được hỗ trợ 200 tỷ đồng/dự án. Tuy nhiên, với các dự án quy mô lớn, mức này vẫn còn khá mỏng so với tổng vốn đầu tư.
Đề xuất đáng chú ý là cần nâng hạn mức hỗ trợ từ 200 tỷ lên 300 tỷ/dự án, tăng tỷ lệ bao phủ vốn từ 20–30% lên 30–50%, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ từ 7 năm lên 10 năm. Đây có thể là chìa khóa để giảm rủi ro dòng tiền cho doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn nhất của dự án.
Nhìn ra thế giới, Singapore, Hồng Kông hay Trung Quốc đều có những bài học rất rõ: muốn phát triển nhà ở cho thuê bền vững thì phải có quỹ đất phù hợp, thiết kế mẫu chuẩn, xây dựng quy mô lớn, dòng vốn dài hạn và cơ chế vận hành minh bạch.
Theo Đình, nếu TP.HCM làm tốt mô hình này, nhà ở cho thuê sẽ không chỉ giải quyết nhu cầu an cư cho người lao động, sinh viên, công nhân, chuyên gia trẻ… mà còn giúp các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đô thị vệ tinh phát triển ổn định hơn.
Đây cũng là lý do các khu vực có quỹ đất lớn, gần metro, gần khu công nghiệp, gần trường đại học, gần trung tâm việc làm sẽ ngày càng đáng chú ý.
Bất động sản trong chu kỳ mới không chỉ là câu chuyện mua để tăng giá, mà còn là câu chuyện tạo dòng tiền, tạo cộng đồng cư dân thật và phục vụ nhu cầu ở thật.
Và nhà ở cho thuê, nếu được thiết kế đúng, tài trợ đúng và vận hành đúng, có thể trở thành một trong những trụ cột rất quan trọng của thị trường TP.HCM trong giai đoạn sắp tới.
