Có lẽ đã đến lúc nói thẳng một điều mà ai làm ngân hàng ở Việt Nam cũng biết, nhưng không phải lúc nào cũng muốn gọi đúng tên của nó: trong rất nhiều năm, ngân hàng Việt Nam không chỉ là nơi giữ tiền và cho vay. Ở một nghĩa rất thực dụng, nó còn là người cầm đồ lớn nhất của nền kinh tế, và món đồ được yêu thích nhất chính là bất động sản.
Nói vậy nghe có vẻ hơi quá. Nhưng nếu nhìn vào cách tín dụng được bơm ra, cách tài sản bảo đảm được lựa chọn, cách nợ xấu xuất hiện rồi được xử lý, và cách mỗi chu kỳ địa ốc chững lại đều nhanh chóng biến thành một câu chuyện ngân hàng, thì sẽ thấy đây không phải một lối ví von cho vui. Nó gần với cấu trúc thật của hệ thống hơn là một lời châm biếm.
Ở tập trước, câu chuyện dừng lại ở vòng trong: ngân hàng Việt Nam đang phải gánh cùng lúc tăng trưởng, Basel III và bài toán vốn. Nhưng nếu muốn hiểu vì sao cái gánh đó luôn nặng hơn người ta tưởng, phải nhìn vào cái bóng đổ lên nó. Cái bóng đó chính là bất động sản.
Ngân hàng nào cũng nói về dòng tiền, về năng lực trả nợ, về mô hình chấm điểm rủi ro. Nhưng trong thực tế tín dụng ở Việt Nam, đằng sau mọi ngôn ngữ hiện đại ấy, vẫn có một câu hỏi rất cũ: tài sản bảo đảm là gì?
Và trong phần lớn các trường hợp, câu trả lời được ưa thích nhất vẫn là đất, nhà, dự án, quyền sử dụng đất, hoặc bất cứ thứ gì có thể quy chiếu về bất động sản.
Điều này không khó hiểu. Trong một môi trường mà minh bạch tài chính của doanh nghiệp chưa đồng đều, dữ liệu dòng tiền chưa phải lúc nào cũng đủ sạch, tài sản hữu hình mang lại cho người cho vay một cảm giác an toàn rất mạnh. Nó nằm đó, có giấy tờ, có định giá, có thể đưa vào hồ sơ để giải thích tại sao khoản vay “có bảo đảm”. Và trong tâm lý của rất nhiều người, đất đai là thứ có thể chậm thanh khoản chứ ít khi bị xem là vô giá trị.
Chính vì vậy, ngân hàng rất dễ đi từ vai trò định giá rủi ro của dòng tiền sang vai trò định giá món đồ được mang đi cầm.
Một nghiên cứu học thuật về tác động của thị trường bất động sản đối với ổn định tài chính ở Việt Nam ghi nhận rằng ở nhiều dự án xây dựng, vốn tự có của doanh nghiệp bất động sản chỉ vào khoảng 15–20%, phần còn lại phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng, và khoảng 65% tài sản bảo đảm có liên quan đến bất động sản. Dù đây không phải số liệu mới nhất của toàn hệ thống, nó mô tả khá đúng một logic đã bám rất lâu vào tín dụng Việt Nam: người đi vay mang đất tới, ngân hàng thấy yên tâm hơn, và một phần lớn rủi ro được “xử lý về mặt tâm lý” bằng cách gắn nó với một tài sản hữu hình.
Khi điều này lặp lại đủ lâu và đủ rộng, hệ thống ngân hàng bắt đầu không chỉ cho vay vào bất động sản. Nó bắt đầu sống cùng chu kỳ của bất động sản.
Mọi thứ đều đẹp trong giai đoạn thị trường đi lên.
Giá đất tăng, nhà tăng giá, dự án được định giá lại, khoản vay hôm qua còn có vẻ căng thì hôm nay bỗng trở nên “an toàn hơn” trên giấy. Người vay có thể vay tiếp. Ngân hàng có thể mở thêm hạn mức. Báo cáo tài sản bảo đảm trông dày hơn. Và cả hệ thống dễ bị ru ngủ bởi cảm giác rằng thứ đứng sau khoản vay ấy đang ngày một có giá.
Nhưng bất động sản có một điểm yếu mà nhiều người chỉ thật sự thấy khi thị trường ngừng tăng: nó không thanh khoản khi cả đám đông cùng cần tiền.
Đó là lý do tại sao mỗi lần địa ốc nghẽn lại, câu chuyện không chỉ dừng ở chỗ doanh nghiệp khó xoay dòng tiền hay người mua nhà chậm trả nợ. Nó đi thẳng vào bảng cân đối ngân hàng. Tài sản bảo đảm lúc đó bắt đầu lộ ra giới hạn thật của nó: có thể rất đắt trên hồ sơ, nhưng không dễ bán để biến thành tiền mặt đúng lúc cần nhất.
Năm 2024 là một ví dụ rõ. Vietnam News cho biết tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng tính đến cuối tháng 5/2024 lên mức 4,94%, cao hơn 4,55% vào cuối năm 2023. Con số ấy không chỉ phản ánh việc chất lượng tín dụng xấu đi. Nó còn cho thấy dòng tiền đang quay về chậm hơn, trong khi phần tài sản “được kỳ vọng sẽ cứu khoản vay nếu có chuyện” lại nằm rất nhiều ở bất động sản.
Cũng trong giai đoạn đó, nhiều ngân hàng đẩy mạnh rao bán tài sản bảo đảm là nhà đất để thu hồi nợ xấu, nhưng việc bán không hề dễ trong một thị trường thanh khoản yếu. VietnamNet dẫn ý kiến cho rằng khoảng 70% các khoản vay có tài sản bảo đảm sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp. Đây là một con số rất đáng suy nghĩ. Nó không có nghĩa toàn bộ tín dụng đổ vào bất động sản, nhưng nó có nghĩa rằng rất nhiều rủi ro tín dụng trong nền kinh tế cuối cùng vẫn được “neo” vào giá trị của bất động sản.
Và khi cái neo đó gặp sóng lớn, ngân hàng cũng chao theo.
Không chỉ là cảm giác: bất động sản đã chiếm một phần rất lớn tín dụng
Điều quan trọng là chiếc bóng bất động sản ở đây không phải ẩn dụ văn chương. Nó đã hiện ra thành những con số đủ lớn để không thể phớt lờ.
Theo dữ liệu của The Investor, đến cuối tháng 7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản của Việt Nam đã vượt 4.100 nghìn tỷ đồng, tăng gần 17% so với cuối 2024 và chiếm 23,68% tổng dư nợ của nền kinh tế. Một cách nói ngắn gọn hơn: gần một phần tư tín dụng toàn hệ thống đang gắn trực tiếp với bất động sản.
Nếu tách riêng phần tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết đến cuối năm 2025 con số này đã vượt 2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 28% so với đầu năm. Đây là một lớp số liệu hẹp hơn “tín dụng bất động sản toàn phần”, nhưng nó cho thấy ngay cả phần tín dụng mang tính kinh doanh bất động sản thuần túy cũng đã rất lớn.
Trong bức tranh chung, tín dụng toàn hệ thống của Việt Nam cũng tiếp tục phình lên nhanh. NHNN cho biết đến cuối quý I/2026, tín dụng toàn nền kinh tế đạt 19,18 triệu tỷ đồng, tăng 3,18% so với cuối 2025. Đến ngày 28/4/2026, con số này đã lên hơn 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 4,42% so với cuối 2025 và 18,26% so với cùng kỳ năm trước. NHNN đồng thời giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% cho năm 2026, sau khi năm 2025 tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 19,01%.
Khi đặt những con số đó cạnh nhau, điều hiện ra rất rõ: bất động sản không chỉ là một ngành lớn cần vốn. Nó là một khối hấp thụ tín dụng có quy mô hệ thống.
Một hệ thống ngân hàng có thể chịu được mức tín dụng cao nếu nền kinh tế của nó có cấu trúc vốn cân đối và chất lượng tài sản tốt. Vấn đề của Việt Nam là tín dụng không chỉ lớn; nó còn lớn trong một nền kinh tế vẫn phụ thuộc nhiều vào ngân hàng như kênh dẫn vốn chủ lực.
Theo phát biểu của Thống đốc NHNN được các nguồn như VNBA và The Investor dẫn lại, tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đã đạt khoảng 134% vào cuối năm 2024. Đến đầu 2026, các phân tích dẫn lại nhận định của S&P cho rằng tỷ lệ này đã vượt 140%, thuộc nhóm cao trong các nền kinh tế cùng mức thu nhập.
Ý nghĩa của con số này không chỉ nằm ở chỗ hệ thống ngân hàng đã lớn. Nó còn nằm ở chỗ nền kinh tế đang đặt quá nhiều việc lên bảng cân đối của ngân hàng. Khi tín dụng/GDP đã ở mức như vậy, mỗi cú sốc tài sản không còn là chuyện của một ngành riêng lẻ nữa. Nó rất dễ trở thành chuyện của cả hệ thống tài chính.
Đó là lý do câu chuyện “ngân hàng như tiệm cầm đồ bất động sản giá rẻ” không phải một trò chơi chữ. Nó là cách mô tả một cấu trúc phân bổ vốn mà ở đó ngân hàng, thay vì chỉ thẩm định năng lực tạo tiền của người đi vay, còn đóng vai nhà kho nhận cầm cố cho tài sản lớn nhất của xã hội.
Basel III đang làm vai “cầm đồ” trở nên đắt hơn
Điểm mới của những năm tới là ngân hàng không thể tiếp tục mang chiếc bóng bất động sản trên lưng theo kiểu cũ mà không trả giá lớn hơn.
Thông tư 14/2025/TT-NHNN và việc Việt Nam đang đưa hệ thống ngân hàng tới gần Basel III hơn, với các ngưỡng vốn, lớp đệm an toàn và kỷ luật bảng cân đối chặt hơn. Khi chuẩn vốn trở nên nghiêm ngặt hơn, mọi khoản vay đều bị hỏi không chỉ “có cho vay được không” mà còn “ăn bao nhiêu vào vốn”.
Đối với bất động sản, câu hỏi này đặc biệt khó chịu. Tuổi Trẻ News dẫn thông tin rằng NHNN đã áp dụng hệ số rủi ro tới 200% đối với một số khoản vay liên quan bất động sản, cùng với yêu cầu dự phòng cao hơn nhằm giảm nguy cơ mất an toàn hệ thống. Hệ số rủi ro càng cao, khoản vay đó càng ngốn vốn khi tính CAR.
Nói cách khác, nếu trước đây ngân hàng có thể tự trấn an bằng câu “có tài sản bảo đảm rồi”, thì trong thế giới Basel III, câu ấy không còn đủ nữa. Điều quan trọng hơn là: khoản vay có tài sản bảo đảm đó có thật sự làm hệ thống an toàn hơn về vốn và thanh khoản hay chỉ làm nó trông an toàn hơn trên giấy?
Chính ở đây, vai trò “tiệm cầm đồ giá rẻ” bắt đầu bị thử thách. Vì cầm đồ chỉ hấp dẫn khi món đồ cầm vào giúp người cho vay ngủ ngon mà không phải bỏ thêm quá nhiều vốn. Một khi Basel buộc anh phải nhìn thẳng vào rủi ro của món đồ ấy, trò chơi trở nên đắt đỏ hơn rất nhiều.
Một chỉ dấu khác cho thấy nhà điều hành không muốn để chiếc bóng này kéo dài mãi là cách xử lý nợ xấu ngày càng bị siết lại.
Vietnam Law Magazine cho biết NHNN từng đề xuất yêu cầu các ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu từ 3% trở lên phải bán nợ xấu cho VAMC. Song song, các quy định mới có hiệu lực cuối 2025 nhấn mạnh điều kiện chặt hơn với hoạt động mua bán nợ và xử lý tài sản bảo đảm, trong đó có quy định liên quan đến việc thu giữ, chuyển nhượng bất động sản bảo đảm và giới hạn đối với công ty xử lý nợ.
VIS Rating cũng cho biết từ 2022 đến 2025, tỷ lệ các khoản vay có vấn đề tại một số ngân hàng như ACB, HDB, OCB, VIB, VPBank và MBB tăng trung bình từ 1,6% lên 2,2%, chịu tác động đáng kể từ bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp. Đây chưa phải là một bức tranh đổ vỡ, nhưng nó cho thấy phần rủi ro từng bị nén lại trong chu kỳ dễ tiền đang dần lộ ra rõ hơn.
Điều đó có nghĩa là mô hình cũ, trong đó ngân hàng có thể trì hoãn nỗi đau bằng cách ôm tài sản bảo đảm lâu hơn và chờ thị trường hồi lại, sẽ ngày càng khó vận hành như trước.
Câu hỏi của vài năm tới không phải là ngân hàng Việt Nam có thôi cho vay bất động sản hay không?. Dĩ nhiên là không. Một nền kinh tế đang đô thị hóa nhanh, tích lũy tài sản dựa nhiều vào đất và nhà như Việt Nam không thể có một hệ thống ngân hàng hoàn toàn đứng ngoài bất động sản.
Câu hỏi khó hơn là: ngân hàng sẽ tiếp tục cho vay bất động sản như một tiệm cầm đồ tin vào giá trị của món tài sản được đặt lên quầy, hay học cách cho vay như một định chế định giá dòng tiền thật của nền kinh tế?
Nếu là cách thứ nhất, chu kỳ quen thuộc rất có thể vẫn lặp lại: giá tăng, tín dụng nở, tài sản bảo đảm dày lên, thanh khoản nghẽn, nợ xấu lộ ra, rồi lại tìm cách cứu. Nếu là cách thứ hai, hệ thống buộc phải làm một việc khó hơn nhiều: giảm niềm tin mù quáng vào giá đất, tăng niềm tin vào dữ liệu dòng tiền, và chấp nhận rằng một khoản vay “có sổ đỏ đằng sau” chưa chắc đã là khoản vay lành mạnh hơn cho cả hệ thống.
Đó mới là cuộc trưởng thành thật sự của ngân hàng Việt Nam.
Và có lẽ, chỉ khi nào điều đó bắt đầu xảy ra, ngân hàng mới thực sự bước ra khỏi chiếc bóng dài nhất của chính mình: chiếc bóng bất động sản.
