Hơn một năm kể từ phiên giao dịch được xem là "đáy thuế quan" ngày 9/4/2025, thị trường chứng khoán đã phục hồi đáng kể khi VN-Index liên tục thiết lập các vùng giá cao mới. Tuy nhiên, bức tranh của nhóm bất động sản lại hoàn toàn không đồng nhất.
Theo thống kê đến hết phiên 16/7/2026, vẫn còn 48 cổ phiếu bất động sản đang giao dịch thấp hơn cả vùng đáy được thiết lập trong cú sốc thuế quan, trong khi chỉ có 65 mã thực sự bứt phá và tạo mặt bằng giá mới.
Những cổ phiếu vẫn "mắc kẹt" dưới đáy
Dẫn đầu nhóm giảm sâu là VINAHUD (VHD) khi thị giá hiện thấp hơn khoảng 73% so với vùng đáy hơn một năm trước.
Áp lực lên cổ phiếu đến từ bức tranh tài chính nhiều gam màu xám khi doanh nghiệp đã lỗ ba năm liên tiếp, lỗ lũy kế vượt 400 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu chuyển sang âm và đơn vị kiểm toán tiếp tục lưu ý về khả năng hoạt động liên tục.
Theo sau là Sông Đà Urban (SDU) với mức giảm khoảng 68%, trong bối cảnh doanh nghiệp vừa chậm tổ chức đại hội cổ đông, vừa bị cưỡng chế hóa đơn do nợ thuế.
Một số cổ phiếu khác cũng tiếp tục giao dịch thấp hơn đáng kể so với vùng đáy năm 2025 như:
- SGR: giảm khoảng 54%
- VNI: giảm 47%
- BCR: giảm 44%
Ở nhóm khu công nghiệp, Sonadezi Châu Đức (SZC) là cái tên giảm mạnh nhất khi thấp hơn khoảng 34% so với đáy thuế quan.
Doanh nghiệp này cho biết lợi nhuận suy giảm chủ yếu do thay đổi quy định kế toán, khiến doanh thu cho thuê đất không còn được ghi nhận một lần mà phải phân bổ theo thời gian thuê.
Ngay cả nhiều doanh nghiệp đầu ngành cũng chưa thể lấy lại vùng giá cũ như:
- BCM: giảm 21%
- Sunshine Homes: giảm 22%
- HDC: giảm 15%
- KDH: giảm 14%
- DIG: giảm 4%
- PDR: giảm 2%
Có mã gần như "đứng hình"
Không ít cổ phiếu gần như không còn biến động sau cú sốc.
ITA là ví dụ điển hình khi sau khi bị hủy niêm yết trên HOSE và đình chỉ giao dịch trên UPCoM, cổ phiếu gần như "đóng băng" quanh mức 2.300 đồng/cổ phiếu.
Trong khi đó, PTL từng hồi phục gần gấp đôi sau cú sốc nhưng rồi lại quay trở về vùng đáy cũ khi doanh nghiệp vẫn còn khoản lỗ lũy kế lớn và báo cáo kiểm toán tiếp tục xuất hiện ý kiến ngoại trừ.
Đáng chú ý hơn là SCR. Cổ phiếu từng vượt đỉnh hai năm trong năm 2025 nhưng sau đó đánh mất phần lớn thành quả, quay trở lại vùng giá tương đương thời điểm thị trường rơi mạnh vì thuế quan, dù kết quả kinh doanh đã cải thiện đáng kể.
Nhưng cũng có những "ngôi sao"
Ở chiều ngược lại, không phải doanh nghiệp nào cũng mắc kẹt.
Một số cổ phiếu đã có màn bứt phá rất mạnh sau giai đoạn thị trường lao dốc.
Nổi bật nhất là FCC, khi thị giá tăng khoảng 700%, chủ yếu nhờ những thay đổi lớn về cơ cấu cổ đông và quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp.
Đứng sau là VES, tăng hơn 320%, cùng với làn sóng thay đổi sở hữu và sự xuất hiện của nhóm cổ đông mới.
Sự phân hóa ngày càng rõ
Diễn biến sau hơn một năm cho thấy "đáy thuế quan" không còn là mốc chung của nhóm bất động sản.
Trong khi một số doanh nghiệp đã tận dụng quá trình tái cấu trúc để tạo chu kỳ tăng trưởng mới, nhiều doanh nghiệp khác vẫn loay hoay với bài toán dòng tiền, nợ vay, pháp lý dự án và kết quả kinh doanh suy giảm.
Điều đó khiến nhóm bất động sản trở thành một trong những ngành có mức độ phân hóa mạnh nhất trên thị trường chứng khoán hiện nay: có cổ phiếu tăng vài trăm phần trăm, nhưng cũng có những mã sau hơn một năm vẫn chưa thể quay lại vạch xuất phát.
