Một góc nhìn khác về bất động sản từ BCTC VPBank

Một góc nhìn khác về bất động sản từ BCTC VPBank

----

Dạo gần đây, chúng ta liên tục nghe những nhận định như: "siết bất động sản", "lãi suất cao", "bất động sản đóng băng", "ngân hàng sẽ khó tăng trưởng", …. Tuy nhiên, khi mở báo cáo tài chính của VPBank và nhìn vào các con số về dư nợ, tín dụng, lợi nhuận... tôi lại thấy một câu chuyện khá khác.

VPB : Tín dụng BĐS Quý 2 đạt 295k tỷ, tăng mạnh so với mức 238k tỷ Quý 1 và so với cuối 2025 207k tỷ, lũy kế 6 tháng đầu năm tín dụng BĐS tăng trưởng 88k tỷ, tương đương 47% so với cuối năm ngoái

Tỷ trọng cho vay BDS nhích lên mức 30.7% so với cuối 2025 đạt 27.5%

LNTT Quý 2 đạt gần 11k tỷ, tăng trưởng 76% so với cùng kì, lũy kế 6 tháng tăng trưởng 68% svck

=> Vậy điều đáng suy ngẫm ở đây là gì ?

"Kiểm soát" không đồng nghĩa với "siết". Chính sách chủ yếu hướng tới kiểm soát đầu cơ, và dự án kém chất lượng, trong khi các dự án pháp lý tốt, nhu cầu ở thực vẫn được ưu tiên tiếp cận tín dụng.

Lãi suất tăng lên chỉ làm chậm giao dịch, không xóa bỏ nhu cầu. Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn được hỗ trợ bởi đô thị hóa, tăng dân số và thu nhập. Người đầu cơ rời cuộc chơi, nhưng người mua ở thực vẫn tồn tại.

Ngân hàng kiếm tiền từ dư nợ, không phải số lượng giao dịch. Dù thanh khoản thị trường giảm, các khoản vay hiện hữu vẫn tạo thu nhập lãi và các dự án vẫn tiếp tục được giải ngân theo tiến độ.

Tín dụng BĐS vẫn tăng là tín hiệu đáng chú ý. Nếu ngân hàng thực sự đánh giá BĐS quá rủi ro, họ sẽ thu hẹp cho vay. Việc dư nợ vẫn mở rộng cho thấy hệ thống tài chính vẫn nhìn thấy cơ hội ở lĩnh vực này.

Đừng chỉ nhìn tin tức, hãy nhìn báo cáo của các ông trùm. Truyền thông thường phản ánh các vấn đề tiêu cực, còn báo cáo ngân hàng phản ánh nơi dòng vốn thực sự đang chảy. Dòng tiền luôn là chỉ báo đáng tin cậy hơn cảm xúc.

Thị trường đang thanh lọc, không phải biến mất. Doanh nghiệp yếu sẽ dần bị đào thải, thị phần tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực, pháp lý rõ ràng và sức khỏe tài chính tốt.

Ngân hàng vẫn là bên hưởng lợi lớn : Sau giai đoạn sàng lọc, ngân hàng vừa mở rộng tín dụng, vừa nâng cao chất lượng tài sản và giảm rủi ro so với giai đoạn tăng trưởng nóng.

Đầu tư nên đi theo dữ liệu, không đi theo đám đông. Khi phần lớn thị trường tin rằng "BĐS tèo", nhưng dư nợ BĐS và lợi nhuận ngân hàng vẫn tăng trưởng, đó là tín hiệu đáng để nghiên cứu thay vì kết luận vội vàng.

Liệu thị trường đang chứng kiến sự suy thoái của bất động sản, hay chỉ là quá trình tái cấu trúc để bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn? Đôi khi, báo cáo tài chính và dòng tiền lại kể một câu chuyện rất khác so với những gì tiêu đề báo chí thể hiện