Chín tháng bán hàng ghi nhận 483,4 tỷ đồng doanh thu, nhưng lợi nhuận sau thuế lên tới 1.268 tỷ đồng. Hai con số đi ngược chiều khiến bức tranh Khang Điền năm nay không thể đọc theo cách đơn giản: bán được nhiều nhà hơn thì lãi cao hơn.
Nguồn tạo lợi nhuận lớn nằm ở các giao dịch vốn, thay đổi cách ghi nhận khoản đầu tư và thương vụ mua doanh nghiệp. Còn phần lãi gộp từ bán hàng, dịch vụ chưa đủ trang trải chi phí hoạt động.
💰 Bán 2% vốn, ghi nhận khoản lãi liên quan gần 896 tỷ đồng
Ngày 23/6, nhóm Khang Điền hoàn tất bán 2% vốn tại Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Bình Trưng Mới với giá 68,3 tỷ đồng.
Tỷ lệ sở hữu giảm từ 50,95% xuống 48,95%, khiến Bình Trưng Mới chuyển từ công ty con sang công ty liên kết. Chính thay đổi này tạo tác động lớn lên báo cáo.
Lợi nhuận trực tiếp từ bán 2% vốn là 21,6 tỷ đồng. Khoảng 874 tỷ đồng còn lại chủ yếu liên quan cách ghi nhận kế toán đối với giao dịch vốn đã thực hiện năm 2023, trước đó nằm trong lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên bảng cân đối hợp nhất.
Vì vậy, gần 896 tỷ đồng không phải toàn bộ là tiền mới thu về từ thương vụ năm nay, càng không phải doanh thu bán căn hộ. Khoản lãi kế toán có cơ sở ghi nhận, nhưng bản chất khác với lợi nhuận tạo ra từ bàn giao sản phẩm.
Sau khi trở thành công ty liên kết, Bình Trưng Mới còn đóng góp thêm 132,7 tỷ đồng vào kết quả quý III của Khang Điền.
🏢 Mua thêm doanh nghiệp cũng tạo ra lợi nhuận
Tháng 3, Khang Điền mua 99% vốn CTCP Phát triển Bất động sản An Lập với giá phí 2.553 tỷ đồng.
Giá mua thấp hơn giá trị tài sản thuần được xác định tại doanh nghiệp mục tiêu, giúp KDH ghi nhận 285 tỷ đồng lãi từ mua rẻ.
Đây là khoản lợi nhuận phát sinh khi hợp nhất thương vụ, không phải tiền bán hàng thu được hay khoản tiền bên bán chuyển thêm cho Khang Điền.
An Lập sở hữu dự án nhà ở 8,2 ha tại phường Cát Lái, TP.HCM. Thương vụ bổ sung quỹ đất, đồng thời làm tăng quy mô tài sản và nhu cầu vốn đầu tư của tập đoàn.
📉 Riêng quý III, doanh thu chỉ còn 41,4 tỷ đồng
Quý III/2026, doanh thu thuần Khang Điền giảm từ 1.098 tỷ xuống 41,4 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế còn 169 tỷ đồng, giảm 68%.
Lũy kế chín tháng, doanh thu giảm 83%; lợi nhuận gộp giảm 82%, còn 270 tỷ đồng.
Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế tăng 50,9%, lên 1.268 tỷ đồng nhờ các nguồn đóng góp ngoài doanh thu bán hàng trực tiếp.
Điểm cần theo dõi là những khoản lợi nhuận này có tính lặp lại đến đâu. Một giao dịch vốn có thể làm kết quả năm thay đổi đáng kể, nhưng không tự bảo đảm nguồn lãi tương tự cho những kỳ tiếp theo.
🏦 Nợ vay tăng 75%, hơn 800 tỷ lãi vay được đưa vào tồn kho
Cuối tháng 9, tổng tài sản KDH đạt 43.310 tỷ đồng, tăng 27% so với đầu năm. Hàng tồn kho gần 29.913 tỷ đồng, tăng khoảng 6.700 tỷ đồng, chủ yếu do bổ sung bất động sản dở dang tại An Lập - Bình Trưng Đông.
Dư nợ vay tăng 75%, lên 17.776 tỷ đồng.
Trong chín tháng, Khang Điền vốn hóa 822 tỷ đồng chi phí lãi vay vào hàng tồn kho, cao hơn mức 801 tỷ đồng của cả năm 2025. Chi phí lãi vay ghi trực tiếp trên báo cáo kết quả kinh doanh chỉ còn 37,3 tỷ đồng.
Vốn hóa không làm chi phí biến mất. Khoản lãi được tích lũy vào giá trị dự án và có thể đi vào giá vốn khi sản phẩm được bàn giao, ảnh hưởng lợi nhuận của những kỳ sau.
🔑 Tiền khách trả trước tăng, chờ chuyển thành doanh thu
Người mua trả tiền trước cuối tháng 9 đạt 1.864 tỷ đồng, tăng hơn 1.200 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu từ thanh toán theo tiến độ hợp đồng bất động sản.
Đây là tín hiệu bán hàng đáng chú ý sau khi Khang Điền cùng Keppel mở bán Gladia Heights từ tháng 8. Tuy nhiên, tiền nhận trước chỉ trở thành doanh thu khi đáp ứng điều kiện ghi nhận, không tự chuyển ngay thành lợi nhuận.
Khang Điền đã có khoản lãi lớn từ các giao dịch đầu tư. Phép thử tiếp theo nằm ở khả năng bàn giao sản phẩm, thu hồi vốn và giữ biên lợi nhuận khi chi phí tích lũy tại dự án được đưa vào kết quả kinh doanh.
