“Khi bạn quyết định mua bất động sản thì bạn phải hiểu bạn đang mua giá lúc này nhưng của giai đoạn nào của tương lai.”
Bất động sản có 5 giai đoạn giá:
*GĐ1: Giá cơ bản
Giá hiện hữu đang giao dịch trong điều kiện bình thường. Giá này mang tính địa phương cục bộ thành ra đừng ngạc nhiên có chỗ địa phương quá cao vài trăm triệu trên m2, có chỗ vài chục triệu một mét cũng mặt biển như nhau. Các nhà đầu tư nhóm chỉ cần nhận ra sự chênh lệch này thì dễ xảy ra tạo sốt đất .
*GĐ2: Giá PR
Chỉ cần một tờ giấy, chủ đầu tư tha hồ vẽ thiên đường cuộc sống trên đó, lúc này giá cơ bản cao hay hợp lý thì tuỳ lòng hảo tâm của chủ đầu tư. Có lòng tốt thì ROS là 15%, thích tiền thì 20%-25%, mê tiền thì 30-40%. Dĩ nhiên giai đoạn này càn kèm theo một chiến dịch PR mạnh mẽ “nói riết nói hoài thành sốt". Giá này thường cao hơn 20-30% so với giá cơ bản đã xác lập ổn định.
(ROS: tỷ suất lợi nhuận trên giá bán)
*GĐ3: Giá hồi hộp
Sau giai đoạn 2 các thông tin về Giấy phép dự án, thông tin hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.. là đến giai đoạn xây dựng có đúng tiến độ, có đúng kế hoạch vẽ ban đầu, nhất là chất lượng. Đây là giai đoạn đau tim nhất của người mua: tiền đã xuống, nợ đã vay, định sẵn ngày sử dụng bđs... Dĩ nhiên lúc này giá bđs sẽ tỷ lệ thuận với các yếu tố này .
*GĐ4: Giá khi sản phẩm tiền bàn giao
Lúc này giao dịch sẽ rất sôi động, người mua cũng rất đau đầu: bán hay giữ lại, cho thuê giá nào?, bán với giá nào? ...
Ngạc nhiên là lúc này các hệ số góc, tầng, hướng, diện tích... sẽ không ảnh hưởng nhiều. Vì vị trí nào tốt leo trèo vào mới biết .
Đây là lúc đánh giá tấm lòng của chủ đầu tư về chất lượng và các hạng mục dịch vụ cam kết, chi phí cũng không bao nhiêu. Nên chủ đầu tư cố gắng thêm tí chi phí xây dựng, quản lý, free vài dịch vụ, tăng cường PR tí thì giá sẽ tăng 10-15% so với giá GĐ3.
*GĐ5: Giá của cư dân
Sau khi bàn giao, chất lượng văn minh của người ở sẽ quyết định ai thèm ở khu vực này và mặt bằng giá lại tiếp tục thay đổi.
$$$ Chú ý: 5 giai đoạn nhanh thì 3 năm, chậm thì 5-10 năm tuỳ đủ thứ.
Bài viết ngắn nhưng bạn có thể diễn giải ra 100 trang giấy.
“Khi bạn quyết định mua bất động sản thì bạn phải hiểu bạn đang mua giá lúc này nhưng của giai đoạn nào của tương lai.” Tôi khuyên vậy thôi
Tác giả: Tran Khanh Quang
