Thông tin trên được kênh Batdongsan.com.vn đưa ra tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022 tổ chức tại TP.HCM vào sáng ngày 16/12.

20221216103052-d341-1671181199.jpg
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn trình bày dự báo về thị trường BĐS trong sự kiện VRES -2022.

Cụ thể, trong quý IV, lượt tìm mua BĐS tại TP HCM ước tính tăng 18% so với đầu năm, trong khi con số này của Hà Nội lại giảm 8%. Nhu cầu tìm thuê BĐS ở cả 2 thành phố đều hồi phục tốt trong năm nay nhưng TP HCM chứng kiến tốc độ hồi phục mạnh mẽ hơn với mức độ quan tâm tới BĐS cho thuê tăng 103% so với đầu năm, trong khi Hà Nội tăng 63%.

Trong năm nay, nhà mặt phố và biệt thự là 2 loại hình BĐS bán có lượng quan tâm tăng cao nhất tại TP HCM, số liệu của Hà Nội cũng cho thấy xu hướng tương tự. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng lượt tìm kiếm, giá bán và lợi suất cho thuê nhà phố ở TP HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố TP HCM tăng 49%, mặt bằng giá rao bán loại hình này cũng tăng 16% so với đầu năm. Còn ở Hà Nội, lượng quan tâm nhà phố tăng 17%, giá rao bán tăng 7%.

Báo cáo về diễn biến thị trường BĐS, trong khuôn khổ VRES 2022, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, bắt đầu từ quý 2/2022, mức độ quan tâm và lượng giao dịch BĐS đã có xu hướng giảm. Khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, nếu thời điểm quý 2/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và đến 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn. Thì bước sang quý 3/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch so với cùng kỳ) lên đến 43% và quý 4/2022 đã có đến 62% môi giới xác nhận sụt giảm mạnh giao dịch.

“Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức trong giai đoạn này bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán BĐS đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó. Những thông tin, biến động về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp BĐS làm ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm của người dùng với BĐS trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”, ông Quốc Anh nói.

Chia sẻ về thời điểm thị trường BĐS có thể phục hồi, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra những phân tích dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008 - 2012. Theo đó, nhìn lại chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam, tính từ thời điểm 2008-2009 khi lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21%. Đây là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc, BĐS rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007. Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010 – 2012, khi ngân hàng trung ương bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang. Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng, thị trường BĐS mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%, giá bán BĐS điều chỉnh về sát với nhu cầu người mua thực.

“Như vậy, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi là phải mất mất 1,5 năm. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý 1/2023. Như vậy, phải đến quý 2 hay quý 3/2024, BĐS mới có thể đảo chiều”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Tuy nhiên vị chuyên gia này cho rằng, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất. Dẫn chứng câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng. Giai đoạn cuối 2013 đầu 2014 khi tăng trưởng tín dụng được nới lỏng lên mức 12-14% thị trường đã bước đầu phục hồi.

“Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho BĐS và Luật đất đai sửa đổi đang được đệ trình quốc hội thông qua. Như vậy, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, BĐS hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023”, P.TGĐ Batdongsan.com.vn phân tích.

Nếu dòng tín dụng được nới lỏng vào đầu năm 2023, có thể thị trường sẽ sớm khởi sắc và phục hồi vào quý 1/2024.

Cũng trong khuôn khổ nội dung VRES 2022, một khảo sát về dự báo thời điểm thị trường phục hồi được Batdongsan.com.vn triển khai dựa trên ý kiến đánh giá của gần 500 nhà môi giới cho thấy, 34% đáp viên đánh giá khoảng cuối quý 3 và đầu quý 4/2023 sẽ là thời điểm mà thị trường BĐS phục hồi trở lại, 23% có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng quý 2/2023 thị trường sẽ phục hồi và 19% đáp viên cho rằng phải đến quý 2/2024, tín hiệu tích cực mới trở lại với BĐS. Nhìn chung, các ý kiến đều nhận định 2023 sẽ là năm khó khăn của thị trường nhưng khó khăn này sẽ không kéo dài và giải pháp để kéo lại sức bật cho BĐS vẫn có. Mọi diễn biến tiếp theo đều sẽ phụ thuộc vào các chính sách dòng vốn và quản lý của nhà nước mở cửa đến đâu.

Đưa ra khuyến nghị cho doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, lúc này, doanh nghiệp BĐS cần nhất là cải thiện điểm tín dụng vì điều này hỗ trợ doanh nghiệp khi thị trường quay trở lại đà tăng. Ngoài ra, cần làm minh bạch kênh phát hành trái phiếu, đảm bảo khả năng trả nợ. Để thúc đẩy giao dịch, doanh nghiệp cần đưa ra phương án tài chính hấp dẫn cho người mua cũng như đẩy nhanh tiến độ pháp lý và tiến độ dự án để có thêm nguồn vốn từ việc khách hàng trả trước. Doanh nghiệp BĐS cũng phải đa dạng hóa nguồn vốn và chủ động tìm hiểu chương trình phục hồi, nhất là các chương trình nhà xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ.