Đông Tây Land sắp đưa 80 triệu cổ phiếu lên UPCoM: Phía sau màn “lên sàn” là loạt khoản công nợ được kiểm toán lưu ý
80 triệu cổ phiếu DTR của Đông Tây Land chuẩn bị giao dịch trên UPCoM, tương ứng giá trị theo mệnh giá 800 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngay trước thời điểm bước lên thị trường chứng khoán, báo cáo tài chính 2025 của doanh nghiệp lại xuất hiện hàng loạt điểm đáng chú ý, từ các khoản phải thu, phải trả chưa được xác nhận đến tình trạng thua lỗ tại công ty con.
🟠 80 triệu cổ phiếu sắp lên UPCoM
Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) vừa chấp thuận đăng ký giao dịch 80 triệu cổ phiếu DTR của CTCP Đông Tây Land trên UPCoM.
Với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu, số cổ phiếu này tương ứng giá trị 800 tỷ đồng.
Đây là bước tiến đáng chú ý của Đông Tây Land sau khi doanh nghiệp được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xác nhận đáp ứng điều kiện công ty đại chúng hồi tháng 2/2026, hướng tới mục tiêu niêm yết trong tương lai.
Nhưng trước khi nhà đầu tư có thể giao dịch DTR, một số con số trong báo cáo tài chính 2025 đang đặt ra không ít câu hỏi.
🔎 Kiểm toán không xác nhận được hàng chục tỷ đồng công nợ
Điểm đáng chú ý nhất nằm ở báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025.
Đơn vị kiểm toán đưa ra loạt ý kiến ngoại trừ do không thu thập được thư xác nhận đối với nhiều khoản công nợ của Đông Tây Land.
Cụ thể, khoản phải thu ngắn hạn khách hàng gần 8 tỷ đồng, phải thu ngắn hạn khác gần 30 tỷ đồng và phải trả ngắn hạn khác hơn 21 tỷ đồng không nhận được xác nhận từ các bên liên quan.
Đáng chú ý, ngay cả khi thực hiện các thủ tục kiểm toán thay thế, đơn vị kiểm toán vẫn không thu thập được đầy đủ hợp đồng, cam kết hoặc chứng từ thanh toán sau niên độ để xác định chắc chắn về tính hiện hữu, tính chính xác, thời hạn thu hồi và thời hạn thanh toán của các khoản này.
Nói cách khác, ngay trước thời điểm cổ phiếu chuẩn bị giao dịch, một phần đáng kể các khoản công nợ trên bảng cân đối kế toán vẫn là vấn đề được kiểm toán lưu ý.
⚠️ Khoản phải thu gần 30 tỷ đồng đến từ đâu?
Theo giải trình của Đông Tây Land, gần 30 tỷ đồng phải thu ngắn hạn khác chủ yếu là khoản tiền công ty ủy thác cho cá nhân đứng tên đăng ký, giữ chỗ hoặc đặt cọc sản phẩm tại các dự án bất động sản mà doanh nghiệp phân phối.
Các cá nhân nhận ủy thác sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận khi giao dịch phát sinh.
Trong khi đó, hơn 21 tỷ đồng phải trả ngắn hạn khác chủ yếu là tiền khách hàng chuyển để giữ chỗ tại những dự án chưa chính thức mở bán.
Doanh nghiệp cho biết đây là tiền nhận giữ hộ, không ghi nhận vào doanh thu, và sẽ xử lý theo nguyện vọng của khách hàng khi dự án đủ điều kiện.
Dù vậy, việc kiểm toán không thể thu thập đầy đủ tài liệu để xác minh các khoản này vẫn là điểm mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi đánh giá chất lượng tài sản và công nợ của doanh nghiệp.
🔴 Công ty con thua lỗ, cần Đông Tây Land “bơm” tiền hỗ trợ
Một điểm yếu khác nằm ở hai công ty con của Đông Tây Land.
Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Du lịch Kim Sa, nơi Đông Tây Land sở hữu 98% vốn, và CTCP Đông Tây Holding, nơi Đông Tây Land sở hữu gần 99% vốn, đều đang phát sinh lỗ thuần.
Đáng chú ý hơn, khả năng hoạt động liên tục của hai doanh nghiệp này phụ thuộc vào việc tiếp tục nhận được hỗ trợ tài chính từ công ty mẹ.
Đông Tây Land đã xác nhận sẽ tiếp tục hỗ trợ để các công ty con có đủ khả năng thanh toán các khoản nợ khi đến hạn.
Vì vậy, báo cáo tài chính của hai doanh nghiệp này được lập trên cơ sở giả định hoạt động liên tục.
Đây là một điểm không thể bỏ qua khi đánh giá sức khỏe tài chính của cả hệ sinh thái Đông Tây Land, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp đang chuẩn bị đưa cổ phiếu lên UPCoM.
💰 Lợi nhuận tăng mạnh nhưng chủ yếu vẫn dựa vào môi giới
Năm 2025, Đông Tây Land ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất gần 559 tỷ đồng, tăng 43%.
Lợi nhuận ròng đạt hơn 33 tỷ đồng, cao gấp 12 lần năm trước.
Tuy nhiên, nguồn thu chủ lực vẫn đến từ hoạt động môi giới bất động sản với gần 480 tỷ đồng, tăng tới 60%.
Cuối năm 2025, tổng tài sản của Đông Tây Land đạt gần 1.378 tỷ đồng, tăng 14%.
Tiền và các khoản tương đương tiền tăng vọt lên 251 tỷ đồng, gấp 28 lần đầu năm, trong đó khoảng 248 tỷ đồng được gửi ngân hàng.
Ở chiều ngược lại, nợ phải trả tăng 34% lên 532 tỷ đồng, trong đó nợ vay tài chính hơn 243 tỷ đồng, tăng 22%.
🏢 Từ 20 tỷ lên 800 tỷ đồng vốn điều lệ
Đông Tây Land được thành lập năm 2013 và đã trải qua nhiều lần tăng vốn.
Từ mức vốn điều lệ 20 tỷ đồng năm 2017, doanh nghiệp lần lượt nâng vốn lên 50 tỷ đồng năm 2019, 100 tỷ đồng cuối năm 2019, 120 tỷ đồng năm 2021, 300 tỷ đồng đầu năm 2022 và đạt 800 tỷ đồng vào tháng 11/2022.
Đến cuối năm 2025, Chủ tịch Nguyễn Thái Bình là cổ đông lớn nhất với hơn 588 tỷ đồng, tương đương 73,5% vốn điều lệ.
Đáng chú ý, ngay trước thời điểm cổ phiếu DTR chuẩn bị giao dịch, bộ máy lãnh đạo cũng có nhiều biến động.
Ông Nguyễn Thái Bình rời ghế Tổng giám đốc từ tháng 10/2025 để giữ chức Chủ tịch HĐQT. Vị trí Tổng giám đốc sau đó được chuyển sang ông Nghiêm Vũ Hải từ tháng 4/2026.
Kế toán trưởng cũng thay đổi, trong khi Ban kiểm soát có nhân sự mới từ tháng 5/2026.
Một doanh nghiệp bất động sản môi giới đang bước lên UPCoM với quy mô 80 triệu cổ phiếu, lợi nhuận 2025 tăng mạnh. Nhưng phía sau những con số tăng trưởng đó là các khoản công nợ chưa được kiểm toán xác nhận đầy đủ và hai công ty con cần công ty mẹ tiếp tục hỗ trợ tài chính. Đây có thể là những dữ liệu quan trọng để nhà đầu tư “soi” DTR trước khi xuống tiền.
