Nhân vụ cầm 2 tỷ thì sẽ thuê nhà hay mua chung cư, mình xin chia sẻ kinh nghiệm thực tế và cách tính toán của mình.
1 - Trước tiên, nói về chi phí thuê nhà ở Sài Gòn,
-
Tầm dưới 5 triệu, các bạn sẽ có 1 căn hộ dịch vụ (nhà trọ) khoảng 20m2, điện 4k/số. Tổng chi phí rơi vào 5-7 triệu 1 tháng.
-
Tầm 5-10tr khéo thuê cũng sẽ có 1 căn chung cư ở xa xa thành phố nhưng yên tâm rất mới diện tích tầm 50m2 (Thủ Đức chẳng hạn), điện nước giá nhà nước, chất lượng cuộc sống tăng lên vượt bậc. Bù lại thời gian di chuyển tới chỗ làm hơi cực. Hoặc nhà nguyên căn trong trung tâm 6-8tr vô cùng nhiều.
-
Tầm 10 - 15tr là phân khúc chung cư sôi động nhất, nhắm mắt chọn bừa cũng được 1 căn chung cư trung tâm quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh, quận 10, quận 4... Ví dụ tòa Bảy Hiền 10tr là full NT 68m2 2PN, Thiên Nam 12tr 120m2 3PN full NT... Và rõ ràng là nếu gia đình có 3 người thì ở cực kỳ sướng. Ở chung cư rồi chẳng bao giờ muốn quay lại căn nhà trọ 4-5 triệu nữa đâu. À 10tr có thể thuê ở Celadon Tân Phú, ở bao sướng.
Vậy lương bao nhiêu ở nhà bao nhiêu?
-
Tốt nhất là chi phí nhà cửa nên dưới 30% thu nhập, dưới 25% càng tốt. Lý do chắc cũng khỏi cần nêu ra.
-
Nếu các bạn lương thấp quá thì đành ở ký túc hoặc ở ghép với người khác, đừng gắng. Hoặc ở xa xa thành phố tí thôi, chấp nhận đi.
2 - Giờ tới vụ vay mua chung cư. Mình đọc lướt qua thì có khá nhiều bạn vẫn mắc cái bệnh làm giàu trên excel mà xa rời thực tế.
Để cho dễ hình dung thì mình lấy bản thân ra làm ví dụ. Cái thời lương mình 30 triệu, tài sản bảo đảm khoảng 4 tỷ, hộ khẩu Sài gòn, nhưng đi vay khắp các ngân hàng thương mại ở Việt Nam, không thành công. Vì sao?
-
Lãi suất: lãi suất của các NHTM VN rất lươn, câu chữ giết người. Ví dụ ngân hàng Txx: lãi suất thả nổi biên độ 2.5% nhưng dựa trên lãi suất tiền gửi 500 tỷ kỳ hạn 2 năm. Kinh chưa? Hoặc thả nổi 4% trên lãi suất tiền gửi kỳ hạn 2 năm (ngân hàng Mxx). Để cho dễ hình dung thì năm nay ưu đãi 9%, năm sau là 13-14%. Bạn đầu tư có chắc được 15% bù lãi suất không? Cuối cùng cắm đầu vào vay và trả lãi cho ngân hàng.
-
Bảo hiểm: các bạn cắm đầu vào đi vay, nhưng quên mất chi phí. Bảo hiểm, các bạn cứ xác định là chi phí. Nhưng thử tưởng tượng VIB, bạn vay 1 tỷ, lãi vay đâu đó 8%, nhưng phải mua gói bảo hiểm 50tr/năm, tức là 5% nữa, vậy chi phí tài chính của bạn 1 năm là 13%-15%, ối dồi ôi
-
Cuối cùng là mình vay của ngân hàng nước ngoài. Ngân hàng nào mình xin phép không nói tên, tránh mang tiếng quảng cáo. Lãi suất 7.5% dư nợ giảm dần, cố định 4 năm, không bảo hiểm. Tầm vay như này mình đầu tư bừa cũng lời, hứa luôn.
3 - Nếu vay mua chung cư, hãy rửa mặt, lắc đầu, đọc từ từ chứ đừng phản biện mình vội. Nên mua chung cư khi nào?
-
Con bạn cần hộ khẩu để đi học.
-
Bạn có trên 50%, tốt nhất là 70% số tiền tích lũy để mua chung cư rồi hẵng tính đường vay. Lý do: đọc lại phần chi phí tài chính.
-
Làm ơn, cộng thêm 200 triệu nữa, bạn không thể dọn vào chung cư mới trống trơn được, phải sửa, làm nội thất, mua nội thất nữa, đúng không? 200 triệu là nhiều lắm đấy
-
Công thức: 200tr + 3 lần thu nhập năm + số tiền sẵn có = giá trị căn chung cư bạn có thể chạm vào (bằng cách đi vay). 4 lần có thể cố được, nhưng hơi cực cho bạn.
-
Xác định luôn là giá chung cư khi giao cho bạn tăng giá chậm lắm, hay đúng hơn là tăng bằng lãi suất ngân hàng. Đừng có lấy 1 vài ví dụ rất hiếm hoi ở SG sẽ tăng mà áp cho tất cả.
-
Xác định tập 2 là số chung cư có sổ ở SG cực kỳ ít, hoặc là nó cũ, hoặc có những chung cư 14 năm ở rồi chưa có sổ (ruby land Tân Phú). Còn không, đen, gặp rắc rối pháp lý nhiều lắm. Phải nói là rất nhiều.
-
Giá cho thuê 1 căn chung cư full đồ tầm 6% giá trị / năm
Rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các bạn.
Theo Nguyễn Bình
