Tôi được gia đình cho nền đất thổ cư 130 m2 gần bến xe miền Đông mới, thuộc TP Thủ Đức, vì không cần tiền nên quyết định giữ lại làm tài sản lâu dài. Tôi đang nhận được một lời đề nghị thuê lại nền đất này từ một đối tác trong thời hạn 7 năm nhưng do chưa có kinh nghiệm về việc này nên vẫn từng bước tìm hiểu thêm.
Ngoài ra, vợ chồng tôi đang có 1,5 tỷ đồng tích cóp được, nhưng không biết có đủ để xây dãy phòng trọ quy mô nhỏ trên mảnh đất này để cho thuê hay không?
Xin chuyên gia tư vấn giúp tôi nên chọn phương án đầu tư 1,5 tỷ đồng xây phòng trọ hay cho thuê đất 5-7 năm sẽ hiệu quả hơn? Với từng phương án, tôi nên có những cân nhắc và lưu ý gì để hạn chế rủi ro và đảm bảo an toàn cho suất đầu tư?
Độc giả Long (Gò Vấp)
----------
Chuyên gia trả lời :
Cho thuê đất hay tự xây dãy phòng trọ quy mô nhỏ đều có ưu và nhược điểm riêng. Trường hợp của bạn đã có sổ đỏ là một lợi thế rất lớn.
1. Phương án cho thuê đất 7 năm:
Ưu điểm là bạn không phải bỏ chi phí đầu tư ban đầu mà hàng tháng vẫn có dòng tiền cho thuê đều đặn. Lô đất có "giá trị khai thác thật" cũng có sức sống hơn so với miếng đất để trống. Khi có nhiều người qua lại cơ sở kinh doanh của bên thuê cũng làm tăng độ nhận biết bất động sản của bạn hơn các miếng đất trống khác. Bên cạnh đó, việc cho thuê đất cũng nhẹ nhàng đầu óc, bạn không phải làm gì cả.
Bạn chưa nêu rõ bên thuê lại sẽ khai thác hoạt động kinh doanh gì, trường hợp họ làm kho xưởng hay nhà cấp 4 để khai thác kinh doanh, sau khi hết thời gian thuê, tùy điều kiện đàm phán ban đầu, bạn có thể có thêm lợi nhuận từ tài sản gắn liền trên đất do họ để lại.
Nhược điểm của phương án này là bạn tạm mất quyền tự quyết với tài sản của mình trong thời gian cho thuê. Nếu bạn muốn kết thúc hợp đồng thuê trước hạn sẽ phải bồi thường chi phí đầu tư ban đầu của bên thuê, cũng như đền hợp đồng cho họ theo các điều khoản đã thỏa thuận ban đầu.
Để tăng thêm quyền tự quyết với tài sản của mình, bạn nên dự phòng đàm phán trước với bên thuê về việc có thể dùng tài sản này cầm cố thế chấp ngân hàng trong thời gian cho thuê mà không cần sự đồng ý của bên thuê. Bạn nên lưu ý khi soạn thảo hợp đồng, cần đặt ra điều khoản để chủ đất có thể thuận lợi lấy lại tài sản khi hết hạn hợp đồng trong trường hợp bên thuê chây ì không bàn giao lại.
Ngoài ra, bạn nên thương lượng điều khoản tất cả những phát sinh từ hoạt động kinh doanh của bên thuê, bao gồm cả an ninh trật tự, công nợ (nếu có) đều không liên quan đến chủ đất.
2. Phương án xây dãy phòng trọ
Phòng trọ quy mô nhỏ với kết cấu đơn giản có thể chọn lựa phương án xây nhà cấp bốn, kết cấu trệt và mái tôn, hoặc nhà một trệt một lầu mái tôn. Với số vốn 1,5 tỷ đồng, bạn có đủ điều kiện để đầu tư phòng trọ chất lượng để cho thuê lâu dài.
Nền đất 130 m2, trừ mật độ xây dựng và diện tích lưu thông còn lại tầm 90 m2 - 95 m2 để khai thác. Nếu bố trí phòng nhỏ 10-12 m2 sẽ khá tù túng, phòng to hơn, giá thuê lại cao vượt khả năng chi tiêu của đối tượng thuê trọ này. Do đó, bạn lấy diện tích phòng trung bình 15-16 m2 sẽ có khoảng 6 phòng nếu chỉ làm nhà một trệt, hoặc 10 phòng nếu làm một trệt một lầu. Lưu ý luôn phải chừa thêm diện tích cầu thang và chỗ để xe cho các phòng trên lầu.
Với chi phí xây dựng ở thời giá hiện tại, nếu phương án chỉ xây nhà cấp 4 trệt, giá xây hoàn thiện mỗi phòng khoảng 60-80 triệu đồng, tùy kết cấu và mức độ hoàn thiện, tổng đầu tư hết 360-480 triệu đồng.
Nếu bạn xây nhà một trệt một lầu, mái tôn kết cấu đơn giản, giá xây dựng hoàn thiện khoảng 800 triệu đồng đến 1,05 tỷ đồng. Trường hợp bạn muốn tiết kiệm hơn, có thể giảm chất lượng kết cấu và hoàn thiện để tiết kiệm được 10-20% chi phí. Đương nhiên đi kèm với nó là chất lượng công trình sẽ mau xuống cấp, thời gian khai thác cũng giảm xuống 30-50% (tức chỉ khai thác trong 8-12 năm so với mức tối đa có thể khai thác được 15-20 năm).
Bài toán doanh thu dự kiến phụ thuộc vào chi phí sinh hoạt và thuê trọ tại khu vực bạn khai thác. Tốt nhất bạn nên trừ hao tỷ lệ trống phòng 10-15% khi tính doanh thu.
Việc quản lý vận hành mô hình phòng trọ sẽ có nhiều việc không tên: đăng quảng cáo, đưa khách đi xem phòng, làm hợp đồng, khai báo tạm trú, sửa chữa lặt vặt, vệ sinh khi khách trả phòng, chốt số điện nước, thu tiền... Với suất đầu tư phòng trọ đơn giản, phân khúc khách thuê này sẽ ở mức trung bình, vì vậy cần lưu ý thêm các vấn đề về an ninh trật tự.
Sau khi đã tính toán được thu nhập dự kiến, một khoản bạn cần nhớ là tính thời gian thu hồi vốn Đầu tư ban đầu. Sau khi hết thời gian thu hồi vốn đầu tư, thì mới là phần thu nhập thực tế bỏ túi. VD giả sử bản đầu tư vào căn nhà 1 tỷ, mỗi tháng có thu nhập sau khi trừ chi phí là 15tr, mỗi năm thu về 180tr; vậy thời gian thu hồi vốn sẽ là 7 năm (tính luôn 7%/năm chi phí cơ hội nếu bạn không xây nhà mà lấy tiền gửi Ngân hàng). Nếu tuổi đời căn nhà là 20 năm thì bạn còn 13 năm lợi nhuận. Ở đây có một điểm rất quan trọng bạn cần lưu ý: Chi phí đầu tư xây dựng ban đầu là 1 tỷ không đổi suốt 20 năm, nhưng giá cho thuê chắc chắn sẽ tăng theo trượt giá (Ví dụ giá cho thuê năm 2004 là 800 ngàn thì nay đang là 3,5tr; hay giá cho thuê năm 2013 là 1,8tr thì nay đang là 3,2tr).
Tóm lại, ưu điểm của phương án đầu tư xây nhà trọ so với việc cho thuê đất là bạn hoàn toàn chủ động quyền tự quyết tài sản của mình. Sở hữu dãy trọ là tài sản tạo ra thu nhập bền vững, nhìn về đường dài, thu nhập đương nhiên tốt hơn cho thuê đất trống. Ngân hàng cũng sẽ ghi nhận thêm giá trị tài sản trên đất khi định giá cho vay.
Tuy nhiên, nhược điểm của việc xây dãy trọ là phải bỏ vốn đầu tư ban đầu và tốn công sức để xây dựng, khai thác quản lý vận hành.
3. Một phương án khác là: Xây nhà lầu kiên cố làm phòng trọ cho thuê
Do chưa đủ thông tin về giấy phép xây dựng, chiều cao tầng, tiêu chuẩn kết cấu, tiêu chuẩn hoàn thiện mong muốn, nên tôi chưa rõ vốn Đầu tư ban đầu khoảng bao nhiêu. Tuy nhiên có một vài lưu ý cho bạn với phương án này:
1. Với số vốn đang có là 1,5 tỷ, có thể bạn sẽ phải vay thêm 800tr - 1,5 tỷ
2. Do là kết cấu kiên cố cao tầng, tính chia đều trên đơn vị 1 phòng, vốn đầu tư sẽ gấp 2,5 - 3 lần phương án xây dãy phòng trọ cơ bản
3. Ngược lại, thời gian khai thác của nhà lầu kiên cố, nếu thiết kế đúng kỹ thuật kết cấu thì tuổi thọ trên 40-50 năm, gấp 2-3 lần nhà cấp 4 hoặc 1 trệt 1 lầu cơ bản.
4. Với diện tích đất không đổi, khai thác càng nhiều tầng thì hiệu quả sử dụng đất càng cao
5. Giá cho thuê của phòng trọ nhà lầu kiên cố cao hơn 50% - 100% so với phòng trọ ở dãy trọ cơ bản
6. Dân trí của khách khách thuê trọ phân khúc này cũng cao hơn dãy phòng trọ cơ bản
Lê Quốc Kiên - Chuyên gia Tư vấn BĐS độc lập
Nguồn: Vnexpress
