Ở Việt Nam, đang có những hiểu sai về bất động sản và vai trò của nó trong nền kinh tế. Đầu tư bất động sản không chuyên (việc của những người có thời gian rảnh rỗi) và thao túng giá của một nhóm nào đó thường được làm đậm trên các phương tiện truyền thông, gây ra những cái nhìn không tích cực. Các doanh nghiệp (nhất là các nhà phát triển bất động sản), trong mắt công chúng, không thực sự thiện cảm do một số ít trường hợp có những hoạt động phi pháp.
Trên thực tế, bất động sản là một phần tất yếu và có vai trò vô cùng quan trọng trong một nền kinh tế. Đại đa số các hoạt động của loài người đều ở trên hoặc trong các bất động sản. Nhà ở không chỉ là nơi cư ngụ mà nó còn là nguồn của cải và tiết kiệm lớn nhất của đa phần các hộ gia đình trên hành tinh của chúng ta. Bất động sản thương mại tạo ra việc làm và các hoạt động kinh tế.
Hệ sinh thái hay cụm ngành bất động sản
Hình 1 mô tả hệ sinh thái hay cụm ngành bất động sản với các hoạt động và tác nhân liên quan. Phần lõi là quá trình xây dựng và sử dụng các bất động sản gồm: (i) phát triển quỹ đất, (ii) xây dựng, (iii) vận hành, (iv) cải tạo, nâng cấp và (v) tái phát triển. Các nhà phát triển bất động sản và những đơn vị vận hành đóng vai trò then chốt trong quá trình này. Tuy nhiên, có nhiều bên liên quan như thể hiện trong hình.
Khối bên trái của hình 1 là các hoạt động kinh tế có vai trò trực tiếp đến quá trình xây dựng và sử dụng của các bất động sản. Đầu tiên là các đơn vị tư vấn gồm quy hoạch, thiết kế, giám sát và kiểm định.
Các vật liệu và trang thiết bị gồm: vật liệu thô như đá, cát, sắt thép, gạch ngói, sơn, bột trát tường; các vật liệu hoàn thiện từ nhôm, kính, gỗ và vật liệu tổng hợp với các sản phẩm như cửa, kính, lan can, cầu thang; các sản phẩm dính tường như đồ gỗ, đồ điện, thiết bị viễn thông, thiết bị vệ sinh, bồn chứa nước năng lượng mặt trời áp mái; các đồ gia dụng lớn như bàn ghế, giường, tủ, đồ điện tử, bếp và thiết bị vật dụng bếp; và các đồ gia dụng nhỏ như đồ bếp, đồ trang trí.
Xây dựng và phát triển hạ tầng là một nhóm đóng vai trò quan trọng với rất nhiều hoạt động gồm: giải tỏa và san lấp mặt bằng; xây dựng các hạ tầng dùng chung bên ngoài như đường giao thông, hệ thống hạ tầng về nước, điện, gas và viễn thông, công viên và các khu vui chơi; xây dựng kết cấu chính của các công trình; lắp đặt các hệ thống tiện ích như nước, điện, gas và viễn thông.
Về tổng thể các chính sách của Nhà nước cần làm sao cho thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh, các chính sách và tín dụng cần hướng đến việc tạo ra các bất động sản mang lại các giá trị gia tăng cho nền kinh tế, hạn chế tình trạng đầu cơ tạo ra bong bóng giá.
Các dịch vụ về quản lý và vận hành gồm: quản lý, an ninh, vệ sinh, bảo trì và sửa chữa nhỏ. Các tiện ích bên trong gồm: nước và nước thải, điện, và viễn thông. Các tiện ích bên ngoài gồm: duy tu, bảo dưỡng và vệ sinh đường sá, chăm sóc công viên, cây xanh.
Khối bên phải của hình 1 là những dịch vụ hỗ trợ gồm: nghiên cứu thị trường, tư vấn pháp lý, tiếp thị và truyền thông, tài chính ngân hàng, bán hàng và môi giới, vận tải và kho bãi. Khối này cũng tạo ra nhiều việc làm và giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
Cuối cùng là nhóm tạo ra các nền tảng cho hoạt động của hệ sinh thái bất động sản. Nhà nước đóng vai trò điều tiết và dẫn dắt hoạt động của các thị trường bất động sản bằng việc thiết lập hệ thống pháp luật, quy hoạch, xây dựng các hạ tầng dùng chung cho cả xã hội và đưa ra các chính sách hỗ trợ hay các sắc thuế để điều tiết hay sửa chữa những khuyết tật thị trường.
Các tổ chức giáo dục – đào tạo và khoa học – công nghệ là nguồn cung nhân lực và đổi mới sáng tạo. Đây là nhóm đưa ra các ý tưởng và sáng kiến để các bất động sản được sử dụng tốt hơn. Trái lại, xuất phát từ các nhu cầu và tiến hóa của các bất động sản sẽ kích thích các hoạt động về đổi mới sáng tạo và giáo dục – đào tạo.
Các tổ chức liên kết, đặc biệt là các hiệp hội đóng vai trò quan trọng trong việc chia sẻ kinh nghiệm, kết nối và phối hợp giữa các nhà phát triển, các đơn vị vận hành và các bên liên quan để cụm ngành bất động sản hoạt động hiệu quả.
Vai trò của bất động sản trong nền kinh tế
Để một nơi nào đó phát triển và trở nên thịnh vượng, thì cần có nhà ở, các địa điểm mua sắm và ăn uống, các cơ hội việc làm và hơn thế nữa. Phát triển các bất động sản là nhân tố thúc đẩy một nền kinh tế địa phương. Nó tạo ra những vòng xoáy đi lên trong việc phát triển các hoạt động bán lẻ, trường học, du lịch, bất động sản thương mại và nhà ở, các cơ sở sản xuất và hơn thế nữa. Cụ thể, tạo việc làm, phát triển cơ sở hạ tầng và tăng trưởng kinh tế là ba đóng góp quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế.
Bất động sản tạo ra nhiều việc làm ổn định thông qua xây dựng các tài sản mới và duy trì các tài sản hiện tại. Việc làm sản xuất và xây dựng được hỗ trợ trong cả chuỗi giá trị chứ không đơn thuần là việc làm của quản lý, tài trợ và bảo trì các tòa nhà hay tài sản. Điều này được thể hiện rất rõ trong hình 1.
Trong bối cảnh hiện tại, các chính sách của Nhà nước cần làm sao để tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản không xảy ra.
Bất động sản và cải thiện cơ sở hạ tầng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Việc xây dựng các bất động hoặc nâng cấp các bất động sản hiện có thường bao gồm việc cải thiện các cơ sở hạ tầng liên quan. Nó bao gồm việc xây mới hoặc nâng cấp đường giao thông, hệ thống giao thông công cộng, cáp quang, điện nước và những hạ tầng khác. Ở phía ngược lại, các thành phố nhờ việc cải thiện cơ sở hạ tầng để thu hút các nhà đầu tư bất động sản nhằm thúc đẩy nền kinh tế.
Bất động sản đóng góp rất lớn cho nền kinh tế như được thể hiện ở phần tiếp theo.
Đóng góp của bất động sản vào nền kinh tế
Theo một tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản châu Âu, bình quân, bất động sản đóng góp trực tiếp từ 4-5% GDP và các tác động lan tỏa tạo ra 6% GDP và đầu tư xây dựng chiếm khoảng 18% GDP của các quốc gia.
Bất động sản thường được chia làm hai nhóm gồm bất động sản để ở (nhà ở) và bất động sản phi nhà ở như văn phòng, bán lẻ và công nghiệp. Ở các nền kinh tế mới nổi (như Việt Nam), tính tổng thể nhà ở đóng góp từ 6,9-18,5% GDP. Vai trò này tương đương với những ngành then chốt khác, như chế tạo chẳng hạn.
Hơn thế, nếu ước tính cả khu vực phi chính thức thì đóng góp vào GDP của nhà ở có thể tăng thêm từ 14,3-16,1% GDP của một quốc gia. Tính toán của bộ phận nghiên cứu thuộc Quốc hội Mỹ, chi tiêu về nhà ở năm 2020 ở Mỹ chiếm 17,5% GDP.
Bất động sản thương mại gồm: (i) văn phòng; (ii) các khu vực bán lẻ; (iii) các tòa nhà, kho chứa phục vụ cho mục đích công nghiệp; và (iv) các tòa nhà chung cư hoặc căn hộ cho thuê. Bất động sản thương mại phục vụ cho các hoạt động kinh tế và tạo ra các nguồn thu.
Theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản thương mại Mỹ, bất động sản thương mại đóng góp khoảng 5% GDP trong năm 2021 cho nền kinh tế Mỹ và hỗ trợ 8,5 triệu việc làm. Tính rộng hơn, 1.600 tỉ đô la chi phí xây dựng đóng góp 4.200 tỉ đô la hay 18% GDP và hỗ trợ 28,5 triệu việc làm, tương đương 18% tổng số việc làm ở Mỹ.
Đối với Trung Quốc, bất động sản đóng góp 6,8% GDP vào năm 2021 và gần 10% tổng số việc làm của quốc gia này.
Ở Việt Nam, theo một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngành bất động đóng góp trực tiếp 4,58% GDP và đóng góp tổng hợp là 13,6% GDP vào năm 2019. Nghiên cứu này cũng chỉ ra rằng, khi ngành bất động sản tăng thêm 1.000 tỉ đồng, sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành còn lại 1.192 tỉ đồng; lan tỏa tới giá trị tăng thêm 311 tỉ đồng.
Đối với việc làm, hiện tại chưa có tính toán cụ thể lực lượng lao động của cụm ngành bất động sản. Số liệu thống kê chính thức vào năm 2021 gồm 4.545.000 người làm trong ngành xây dựng (đa phần là xây dựng các bất động sản) và 308.000 người làm trong ngành kinh doanh bất động sản.
Tổng hợp hai con số trên, số việc làm trong ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam chiếm gần 10% tổng số việc làm (49 triệu vào năm 2021). Nếu tính tất cả số việc làm ở hệ sinh thái bất động sản nêu trên thì con số sẽ lớn hơn rất nhiều.
Những tác động không mong đợi của bất động sản
Bất động sản cũng gây ra những tác động tiêu cực lên nền kinh tế. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là một ví dụ điển hình của vấn đề này. Giá nhà rơi vào năm 2007 là khởi đầu cho sự tồi tệ.
Bong bóng bất động sản đã được thổi phồng trong nhiều năm từ nguồn tín dụng dồi dào với lãi suất thấp. Trong nhiều năm, cứ mua nhà là có lời đã làm cho bong bóng giá bất động sản quá căng. Khi bong bóng vỡ kéo theo một loạt hoạt động kinh tế bị ảnh hưởng.
Ngành bất động sản sử dụng nhiều lao động và tạo ra nhiều việc làm. Khi bất động sản giảm sút, nhiều người mất việc làm gây ra tỷ lệ thất nghiệp cao trong bối cảnh suy thoái kinh tế.
Nghiêm trọng hơn cả là khi bong bóng bất động sản vỡ sẽ dễ dẫn đến khủng hoảng tài chính vì một phần rất lớn tín dụng và vốn được đổ vào các bất động sản. Không chỉ đối với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, hệ lụy này đã xảy ra tại Việt Nam ở cuộc khủng hoảng này và vào cuối thập niên 1990.
Kết luận và khuyến nghị chính sách
Những phân tích nêu trên cho thấy, bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế. Nó có tác động lan tỏa rất lớn. Thêm vào đó, ở góc độ tâm lý, việc tăng giá bất động sản có tác động tích cực đến nền kinh tế vì nó tạo ra tinh thần lạc quan, kích thích tiêu dùng của người dân dẫn đến vòng xoáy đi lên, cả xã hội cùng được lợi. Trái lại, khi giá bất động sản chựng lại hoặc đi xuống sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế do tiêu dùng giảm sút.
Về tổng thể các chính sách của Nhà nước cần làm sao cho thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh, các chính sách và tín dụng cần hướng đến việc tạo ra các bất động sản mang lại các giá trị gia tăng cho nền kinh tế, hạn chế tình trạng đầu cơ tạo ra bong bóng giá.
Trong bối cảnh hiện tại, các chính sách của Nhà nước cần làm sao để tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản không xảy ra. Về mặt dài hạn, những nghiên cứu về ngành bất động sản và việc phổ biến các kiến thức cơ bản về bất động sản và vai trò của nó trong nền kinh tế cần được đẩy mạnh.
Theo Huỳnh Thế Du - Tạp chí Kinh Tế Sài Gòn
