Hiện nay, làn sóng hậu sáp nhập, quy hoạch đang tạo ra kỳ vọng lớn trên thị trường bất động sản TP.HCM. Nhưng một số tín hiệu đang cảnh báo rõ ràng rằng thị trường chưa sẵn sàng cho một cú bứt phá ngay lập tức:
1. Nhu cầu mua nhà riêng đang giảm, giá chưa tăng: Tại nhiều khu vực tại TP.HCM dữ liệu cho thấy lượt tìm kiếm nhà riêng giảm 19%, giá đi ngang trong 6T2025, phản ánh tâm lý thận trọng, quan sát và chờ đợi
2. Giá bán chung cư sơ cấp tăng 35% trong khi giá thuê đứng yên suốt 3 năm. Sự lệch pha giữa giá bán và giá trị khai thác thực tế là dấu hiệu tăng trưởng thiếu bền vững, thường thấy trong các đợt FOMO.
3. Đất nền bắt đầu hạ nhiệt: Sau đợt bùng nổ giao dịch, một số khu vực đang xuất hiện làn sóng “xả hàng nhẹ”, thanh khoản yếu, cho thấy sự điều chỉnh tự nhiên của thị trường sau một cú hích tâm lý.
Bất động sản hậu sáp nhập, cơ hội có thật, nhưng thành công cần thời gian.
Bài học từ câu chuyện sáp nhập Seoul SMA chỉ ra: (i) hạ tầng, (ii) dịch chuyển dân cư thực tế và (iii) mô hình đô thị đa trung tâm mới là ba yếu tố quyết định thành công.
- Seoul mất gần 20 năm để hoàn thiện metro và hạ tầng vành đai (năm 1982: 7.5km metro, 100km cao tốc, năm 2000:940km metro và >1000km cao tốc) .
- Giá bất động sản tại Gyeonggi và Incheon không tăng ngay sau quy hoạch, mà tăng mạnh giai đoạn giai đoạn hạ tầng hoàn thành tức 10-20 năm sau khi SMA thành lập.
- Tăng trưởng không đến từ kỳ vọng, mà đến từ thực tế chuyển dịch dân cư và dòng vốn sản xuất thương mại.
Megacity không hình thành trong vài năm mà trong vài thập kỷ, và vì thế, bất động sản vùng ven sẽ không dành cho những ai đầu tư vội vã vì FOMO, mà dành cho những người dám tin, dám chờ và dám đi đường dài.
Trung tâm tài chính quốc tế của Việt Nam tại thành phố được quy hoạch ở quận 1 và khu đô thị Thủ Thiêm, với tổng diện tích 783 ha. Trong đó, diện tích mặt đất chiếm 719 ha, phần còn lại là mặt sông Sài Gòn rộng 64 ha. Giai đoạn đầu, khu lõi rộng 9,2 ha tại Thủ Thiêm sẽ được ưu tiên triển khai, là nơi đặt trụ sở các cơ quan quản lý, giám sát và tài phán chuyên trách lĩnh vực tài chính với số vốn 7 tỷ.
Case study của Seoul là hình mẫu cho sáp nhập HCM-BD-BRVT, trong đó Seoul là trung tâm tài chính, Incheon gắn với cảng biển, logictics và Gyeongggi là vùng đệm công nghiệp và đô thị vệ tinh.
Theo: Dinh Minh Tuan
