Trong hơn một thập kỷ qua, Quảng Ninh luôn là địa phương được nhắc đến như hình mẫu về phát triển hạ tầng và cải cách kinh tế địa phương. Nếu trước đây nhắc đến Quảng Ninh là nói về than đá, cảng biển hay du lịch Hạ Long, thì hiện nay địa phương này đã hình thành một cấu trúc kinh tế đa động lực với khả năng chống chịu đáng kể trước các biến động chu kỳ.
Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn phát triển mới, hướng đến mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc trung ương, câu chuyện của Quảng Ninh không còn chỉ nằm ở việc xây thêm bao nhiêu kilomet cao tốc hay thu hút thêm bao nhiêu khách du lịch. Thách thức lớn hơn đang dần hiện ra: làm thế nào để kéo dân số, tăng mật độ đô thị và lấp đầy các không gian phát triển đã được mở ra trong suốt nhiều năm qua.
Quảng Ninh sở hữu cấu trúc kinh tế hiếm có với 5 trụ cột tăng trưởng đan xen
Giai đoạn 2020–2025 là khoảng thời gian không dễ dàng với nền kinh tế Việt Nam. Đại dịch Covid-19, gián đoạn chuỗi cung ứng, biến động địa chính trị hay thiên tai liên tiếp khiến nhiều địa phương suy giảm động lực tăng trưởng. Tuy nhiên, Quảng Ninh vẫn duy trì tốc độ phát triển tích cực và thường xuyên nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước về GRDP, thu ngân sách cũng như năng lực cạnh tranh cấp tỉnh.
Điểm đáng chú ý là tăng trưởng của Quảng Ninh không phụ thuộc vào một ngành đơn lẻ. Địa phương này đang vận hành trên cấu trúc 05 trụ cột kinh tế đan xen, gồm cửa khẩu quốc tế, khai khoáng, công nghiệp, du lịch, hạ tầng & đô thị.
Nếu du lịch gặp khó do dịch bệnh, khai khoáng và công nghiệp vẫn đóng vai trò giữ nhịp nền kinh tế. Khi hoạt động xuất nhập khẩu phục hồi, hệ thống cửa khẩu lại trở thành động lực tăng trưởng mới. Trong khi đó, đầu tư hạ tầng và đô thị giúp tạo hiệu ứng lan tỏa đến nhiều lĩnh vực khác. Chính cấu trúc đa động lực này giúp Quảng Ninh duy trì khả năng chống chịu tốt hơn nhiều địa phương phụ thuộc quá lớn vào một ngành kinh tế chủ lực.
Quan trọng hơn, không gian phát triển kinh tế của Quảng Ninh có tính lan tỏa cao. Không giống nhiều tỉnh thành nơi tăng trưởng chủ yếu tập trung ở khu vực lõi trung tâm, các cực kinh tế của Quảng Ninh trải dài từ Móng Cái, Hạ Long, Cẩm Phả đến Uông Bí, tạo nên mạng lưới phát triển tương đối đồng đều.
Hạ tầng mạnh nhưng không gian phát triển đang dần “đóng khung”
Với lợi thế địa lý hiếm có khi vừa là cửa ngõ kết nối vùng Đồng bằng sông Hồng với cửa khẩu Móng Cái, vừa sở hữu đường bờ biển dài, Quảng Ninh từ lâu đã phát triển theo một cấu trúc khá đặc biệt: đô thị, dân cư và kinh tế phát triển dọc tuyến.
Dân số và không gian đô thị chủ yếu bám theo dải ven biển, cao tốc và Quốc lộ 18. Nếu so với mô hình phát triển tuyến tính của Bình Dương cũ dọc Quốc lộ 13, cấu trúc đô thị Quảng Ninh đồng đều hơn khi các cực đô thị được hình thành tương đối liên tục từ đầu đến cuối trục, thay vì tập trung quá mạnh vào một vài khu vực.
Đây là lợi thế giúp Quảng Ninh có khả năng kết nối tốt và lan tỏa phát triển rộng. Tuy nhiên, chính lợi thế này cũng đang tạo ra giới hạn mới.
Không gian phát triển hạ tầng của Quảng Ninh gần như đã được “đóng khung” dọc Quốc lộ 18 và hệ thống cao tốc hiện hữu. Trong khi các địa phương khác còn dư địa mở thêm các hành lang kinh tế mới, phần lớn hạ tầng mới của Quảng Ninh hiện nay vẫn xoay quanh việc mở rộng, nâng cấp hoặc tối ưu các trục đã có.
Nói cách khác, lợi thế hạ tầng của Quảng Ninh đang chuyển dịch từ giai đoạn “mở đường bằng số lượng” sang tối ưu hiệu quả kết nối và nâng chất lượng phát triển trên các hành lang kinh tế đã hình thành. Bài toán tiếp theo sẽ là phát triển các tuyến kết nối “xương cá” nhằm gia tăng khả năng lan tỏa dân cư và mở rộng không gian đô thị thực chất hơn.
Bài toán lớn nhất của Quảng Ninh: Không phải hạ tầng, mà là dân số
Nếu xét theo tiêu chí đô thị hóa, Quảng Ninh đang có nhiều lợi thế để tiến gần hơn mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc trung ương. Hiện địa phương có tới 34 đơn vị hành chính cấp phường, chiếm khoảng 63% tổng số đơn vị hành chính, vượt xa ngưỡng tối thiểu 30%. Tuy nhiên, bài toán lớn nhất lại nằm ở quy mô dân số.
Hiện Quảng Ninh mới đạt khoảng 1,5 triệu dân, thấp hơn đáng kể so với tiêu chuẩn 2,5 triệu dân của một thành phố trực thuộc trung ương. Không chỉ vậy, mật độ dân cư còn phân bổ chưa đồng đều khi vẫn có tới nhiều xã và đặc khu ghi nhận mật độ dân số dưới 100 người/km².
Khoảng cách gần 1 triệu dân không chỉ là câu chuyện số học. Một đô thị lớn không thể chỉ dựa trên diện tích địa lý hay số lượng phường xã, mà cần một quy mô dân cư đủ lớn để tạo sức sống kinh tế, thanh khoản thị trường và nhu cầu sử dụng đô thị thực sự.
Trong dài hạn, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh nếu được triển khai có thể mở ra xu hướng dịch chuyển nơi ở – việc làm tương tự mô hình vùng đô thị vệ tinh tại nhiều quốc gia. Nhưng đó vẫn là câu chuyện dài hạn và phụ thuộc rất lớn vào việc Quảng Ninh có tạo được đủ việc làm chất lượng cao cũng như sức hút sinh sống hay không.
Thị trường chung cư: Giá ổn định, chưa có dấu hiệu tăng nóng
So với nhiều địa phương du lịch khác, thị trường căn hộ Quảng Ninh trong những năm gần đây tương đối ổn định. Mức tăng giá chung cư trong năm qua chủ yếu đến từ nguồn cung mới, nổi bật là Imperia Holiday, hơn là sự tăng giá đồng loạt trên toàn thị trường.
Đáng chú ý, trong bối cảnh nhiều dự án căn hộ tại Quảng Ninh nằm ở vị trí trung tâm hoặc tích hợp trong các khu đô thị nghỉ dưỡng ven biển, mặt bằng giá hiện tại vẫn được xem là tương đối hợp lý. Với các điều kiện tương đồng về cảnh quan, quy hoạch và du lịch, nhiều dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu đã thiết lập mức giá vượt 100 triệu đồng/m².
Điều này cho thấy thị trường căn hộ Quảng Ninh vẫn đang đi theo hướng tăng trưởng thận trọng, chưa bước vào trạng thái tăng nóng do đầu cơ hay kỳ vọng du lịch.
Đất nền dự án: Phân hóa mạnh giữa Hạ Long và phần còn lại
Đất nền vẫn là sản phẩm chủ đạo tại Quảng Ninh khi chiếm khoảng 17% quỹ đất triển khai và số lượng sản phẩm. Trong bối cảnh nhiều địa phương chuyển dịch sang mô hình nhà xây sẵn, Quảng Ninh vẫn xuất hiện các đại dự án đất nền như Việt Hưng, Hà Khánh C hay Lideco Bãi Muối. Tuy nhiên, thị trường đất nền đang cho thấy bức tranh phân hóa rất rõ.
Tại Hạ Long, giá đất nền duy trì ở mức cao, tỷ lệ lấp đầy tốt và vẫn ghi nhận tăng giá trong năm qua nhờ lợi thế trung tâm hành chính, du lịch và hạ tầng đồng bộ. Trong khi đó, nhiều khu vực khác ghi nhận mặt bằng giá chỉ khoảng 25–30 triệu đồng/m² nhưng thanh khoản thấp, tỷ lệ lấp đầy hạn chế và thậm chí có xu hướng giảm giá.
Điều này phản ánh một thực tế: thị trường đất nền Quảng Ninh đang đi trước nhu cầu dân số thực. Với quy mô dân số hiện tại, việc hấp thụ lượng lớn nguồn cung đất nền trong thời gian ngắn là không dễ, đặc biệt khi đây là dòng sản phẩm phụ thuộc nhiều vào nhu cầu ở thực của cư dân địa phương.
Thấp tầng và đất mặt tiền: Giá cao nhưng thiên về kỳ vọng đầu tư
So với đất nền, mặt bằng giá thấp tầng tại Quảng Ninh có sự đồng đều hơn giữa Hạ Long và các khu vực khác. Giá trung bình tại Hạ Long hiện khoảng 106 triệu đồng/m², trong khi các địa phương khác đạt khoảng 86 triệu đồng/m².
Đây là mức giá tương đối cao nếu so với các thị trường có điều kiện phát triển tương đồng, thậm chí tiệm cận nhiều khu vực vùng ven Hà Nội. Một số dự án như Mon Bay hay The Sapphire Mansions đã vượt ngưỡng 300 triệu đồng/m².
Tương tự, giá đất mặt tiền trung tâm Hạ Long hiện ghi nhận trung bình khoảng 128 triệu đồng/m², ngang nhiều quận vùng ven Hà Nội hay TP.HCM. Trong năm qua, các tuyến đường bao biển và khu vực lõi trung tâm tiếp tục ghi nhận mức tăng giá tích cực hơn mặt bằng chung, cho thấy dòng tiền vẫn ưu tiên các vị trí có khả năng khai thác thương mại – du lịch rõ nét. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng nhóm tài sản này hiện chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư hơn là ở thực.
Kết luận: Quảng Ninh đang bước vào giai đoạn “định giá lại bằng dân số”
Quảng Ninh đã gần hoàn thành câu chuyện hạ tầng. Điều địa phương cần trong giai đoạn tiếp theo không còn là thêm một tuyến cao tốc mới, mà là thêm dân số, việc làm và nhu cầu sử dụng đô thị thực chất.
Trong ngắn hạn, đất trung tâm Hạ Long và sản phẩm thấp tầng nhiều khả năng vẫn duy trì mặt bằng giá cao. Tuy nhiên, khi nguồn cung lớn từ Vinhomes Hạ Long Xanh gia nhập thị trường, dư địa tăng giá diện rộng không quá lớn. Với nhà đầu tư thứ cấp, đây là giai đoạn đầu tư mang tính “kỹ thuật”, hiệu quả phụ thuộc nhiều vào thời điểm vào/ra phù hợp hơn là động lực tăng trưởng chung của thị trường.
Về dài hạn, nếu Quảng Ninh giải được bài toán kéo dân số và tạo thêm việc làm chất lượng cao, thị trường bất động sản sẽ bước sang một chu kỳ khác - tăng trưởng dựa trên nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng hạ tầng. Khi đó, Quảng Ninh không chỉ là tỉnh dẫn đầu về hạ tầng, mà còn có cơ hội trở thành một đô thị trung ương đúng nghĩa.
Nguồn: Biggee
